Piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh - Partea 1: Probleme juridice, lipsa ofertei

Lecția 1: Probleme juridice, lipsa ofertei

Potrivit Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), politicile de sprijin, împreună cu sprijinul acordat întreprinderilor și agențiilor de management, nu numai că aduc oportunități puternice de redresare, ci și remodelează structura pieței, către o viziune de dezvoltare pe termen lung.

Provocările rămase

Conform unui raport al Biroului de Statistică din orașul Ho Chi Minh, veniturile din domeniul imobiliar vor ajunge în 2024 la 199.155 miliarde VND, reprezentând 60,3% din veniturile totale din „alte servicii”, cu o rată de creștere pozitivă de 6,7%. Cu toate acestea, potrivit Asociației Imobiliare din orașul Ho Chi Minh (HoREA), această creștere nu poate ascunde faptul că dificultățile au persistat în ultimii 4 ani, multe proiecte fiind blocate sau amânate.

Cu toate acestea, eforturile depuse de Guvern și de Comitetul Popular din orașul Ho Și Min au adus anumite rezultate, cum ar fi finalizarea a 64 de proiecte în 2024, dintre care 8 proiecte au fost finalizate. Cu toate acestea, peste 100 de alte proiecte nu au fost rezolvate, ceea ce împiedică serios aprovizionarea cu apă a pieței.

Dl. Le Hoang Chau, președintele HoREA, a declarat că faptul că peste 100 de proiecte sunt blocate în probleme juridice nerezolvate nu numai că blochează oferta de locuințe noi, dar afectează serios și structura produselor pe piață. Segmentul locuințelor de lux continuă să domine, în timp ce cererea de locuințe de gamă medie și accesibilă este în creștere.

În plus, întârzierile în aprobarea proiectelor de locuințe sociale au avut consecințe sociale grave. Persoanele cu venituri mici și medii nu au acces la locuințe la prețuri accesibile, ceea ce sporește inegalitatea în accesul la resursele urbane.

În mod special, orașul Ho Și Min are doar 12 proiecte de locuințe aprobate pentru investiții în 2024, mult mai puțin decât media de 60 de proiecte/an înainte de pandemia de COVID-19. Dintre acestea, doar 1 proiect de locuințe sociale a fost aprobat, ceea ce demonstrează o stagnare serioasă în dezvoltarea segmentului de locuințe accesibile.

În plus, niciunui proiect nu i s-au alocat terenuri sau nu i s-au închiriat terenuri, iar doar două proiecte de locuințe comerciale au primit autorizații de construcție. Procedurile legale complicate, de la aprobarea investițiilor, aprobarea planificării detaliate 1/500 până la evaluarea terenurilor, continuă să fie bariere majore în calea dezvoltării pieței.

Pe de altă parte, piața imobiliară din orașul Ho Și Min este afectată și de o serie de politici juridice nesincronizate. Reglementările privind evaluarea proiectelor în temeiul Legii funciare, Legii locuințelor și decretelor aferente nu au creat cu adevărat condiții favorabile pentru rezolvarea barierelor juridice. Implementarea unor noi mecanisme, cum ar fi Decretul 115/2024/ND-CP și modificările aduse Legii planificării și Legii investițiilor, sunt așteptate să fie un punct de cotitură, dar va fi nevoie de mai mult timp pentru a le pune în practică.

Ca să nu mai vorbim de faptul că afacerile imobiliare se confruntă în prezent cu o presiune mare din cauza lipsei de capital de investiții. Conform estimărilor, valoarea totală a obligațiunilor corporative care ajung la scadență în sectorul imobiliar în 2025 ar putea ajunge la 180.000 de miliarde VND. Acest lucru a forțat multe companii să amâne sau să oprească complet proiectele în curs, creând un cerc vicios care stagnează piața.

Ofertă dezechilibrată, creșterea prețurilor locuințelor

În 2024, piața din orașul Ho Chi Minh va avea doar 31 de proiecte imobiliare comerciale în construcție, cu un total de 31.167 de apartamente, o scădere accentuată față de media anuală anterioară. În special, doar 4 proiecte sunt eligibile pentru mobilizare de capital, cu 1.611 apartamente, toate în segmentul high-end. Aceasta este prima dată în istoria pieței când nu mai există ofertă pentru segmentul locuințelor de gamă medie și accesibilă.

În plus, structura produsului imobiliar intră într-o situație de „piramidă inversată”, în care locuințele de lux reprezintă 100% din ofertă în 11 luni ale anului 2024, comparativ cu 70,6% în 2020. Între timp, locuințele accesibile - segmentul cu cea mai mare cerere - au dispărut complet de pe piață.

Acest dezechilibru grav a dus la creșteri necontrolate ale prețurilor locuințelor. Prețul mediu al apartamentelor de lux este de 9,39 miliarde VND/unitate, fără a include costurile generate de piața secundară. În zonele centrale, cum ar fi Districtul 1 și Districtul 3, prețurile locuințelor continuă să crească, în timp ce orașele Thu Duc și districtul Binh Chanh încă nu au proiecte noi, ceea ce adâncește decalajul dintre prețurile locuințelor și capacitatea de plată a oamenilor.

În plus, Ministerul Construcțiilor previzionează că, odată cu ajustarea listei de prețuri a terenurilor în 2024, prețurile locuințelor ar putea continua să crească cu 15-20% în 2025. Această creștere a prețurilor nu numai că reduce oportunitatea de a deține o locuință pentru grupurile cu venituri medii și mici, dar crește și decalajul de inegalitate în accesul la locuințe în zonele urbane mari, cum ar fi orașul Ho Chi Minh.

În ciuda numeroaselor dificultăți, se așteaptă ca piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh să își revină dacă problemele juridice sunt rezolvate complet. Zone precum Binh Chanh, Nha Be și Thu Duc City, cu fonduri funciare extinse și o infrastructură de trafic îmbunătățită, pot deveni principalii factori de creștere.

Proiecte cheie precum Linia 1 de metrou, Autostrada Expressă Ho Chi Minh City - Moc Bai și Șoseaua de Centură 3 sunt așteptate nu numai să ajute la conectarea zonei centrale cu suburbii, ci și să creeze oportunități de dezvoltare pentru orașe satelit precum Long An, Dong Nai și Binh Duong.

Totuși, pentru a profita de aceste potențiale, blocajele juridice trebuie rezolvate în curând. Orașul Ho Chi Minh trebuie să consolideze mecanismul de conectare dintre agențiile de management, să scurteze timpul de procesare a proiectelor de investiții; în același timp, trebuie să se concentreze și pe monitorizarea prețurilor locuințelor și pe echilibrarea structurii produselor pe piață pentru a asigura o dezvoltare durabilă.

Comentariu (0)