Companiile sunt uluite când privesc noua listă de prețuri ale terenurilor.

Pe 10 ianuarie, Reatimes și Institutul de Cercetare Imobiliară din Vietnam au organizat un atelier de lucru: „Aplicarea listei de prețuri a terenurilor conform Legii funciare din 2024: Probleme și soluții pentru dezvoltarea durabilă a pieței imobiliare din Vietnam”.

Pe 10 ianuarie, Reatimes și Institutul de Cercetare Imobiliară din Vietnam au organizat un atelier de lucru: „Aplicarea listei de prețuri a terenurilor conform Legii funciare din 2024: Probleme și soluții pentru dezvoltarea durabilă a pieței imobiliare din Vietnam”.

Companiile sunt uluite când privesc noua listă de prețuri ale terenurilor.

Eliminarea cadrului prețurilor terenurilor, împreună cu reglementările privind noul tabel inovator al prețurilor terenurilor, reprezintă un efort major al Legii funciare din 2024. Se deschide un nou capitol privind gestionarea terenurilor și dezvoltarea pieței imobiliare, pe baza unor prețuri transparente ale terenurilor, mai aproape de piață. Creșterea prețurilor terenurilor va aduce beneficii bugetului și va crea un consens mai mare cu persoanele care fac obiectul recuperării terenurilor. Se așteaptă ca acest lucru să contribuie la reducerea litigiilor și a proceselor funciare și să promoveze progresul defrișării terenurilor pentru proiecte. Cu toate acestea, există încă îngrijorări cu privire la eficacitatea și impactul noului tabel al prețurilor terenurilor.

Articolul 257 din Legea funciară din 2024 prevede că vechea listă de prețuri a terenurilor se va aplica până la 31 decembrie 2025, dar, dacă este necesar, Comitetul Popular provincial va decide ajustarea listei de prețuri a terenurilor pentru a se potrivi situației reale. Aceasta este o reglementare tranzitorie menită să ajute localitățile să elaboreze treptat o nouă listă de prețuri a terenurilor care să se aplice oficial de la 1 ianuarie 2026, evitând șocurile bruște ale prețurilor care afectează drepturile și obligațiile unor utilizatori de terenuri. În același timp, aceasta va debloca proiectele care au fost blocate din cauza lipsei unei baze pentru determinarea prețurilor terenurilor în trecut.

Statisticile preliminare arată că aproximativ 25 de localități au emis liste ajustate de prețuri ale terenurilor, care vor fi în vigoare până la sfârșitul acestui an. Cu toate acestea, în multe localități, listele ajustate de prețuri ale terenurilor au creat o reacție publică puternică din cauza creșterii bruște față de vechile liste de prețuri ale terenurilor.

De exemplu, lista ajustată de prețuri ale terenurilor din orașul Ho Și Min, în vigoare de la 31 octombrie 2024, a crescut de aproximativ 4-38 de ori, cel mai ridicat nivel fiind de 687,2 milioane VND/m2. În mod similar, în Hanoi, prețul terenului din lista de prețuri, conform deciziei de ajustare emise recent, a crescut de 2-6 ori față de vechea listă de prețuri aplicată din 2025. În această perioadă, cel mai ridicat preț este de 695,3 milioane VND/m2. Lista ajustată de prețuri ale terenurilor din Bac Giang a înregistrat, de asemenea, cel mai ridicat nivel de 120 de milioane VND/m2, o creștere de aproximativ 2,4 ori față de vechea listă de prețuri.

Prețurile terenurilor au crescut brusc, inclusiv cele pentru investiții, afaceri, sport , cultură etc. Multe afaceri care închiriază terenuri și plătesc anual par să fie blocate, confruntându-se cu riscul unor planuri de investiții și afaceri eșuate, al erodării profiturilor și chiar al pierderilor atunci când costurile de închiriere a terenurilor cresc brusc, ceea ce face dificilă calcularea eficienței afacerii. Potrivit experților, este necesar să se găsească o soluție la această problemă pentru a evita impacturi puternice asupra afacerilor și a mediului investițional din localități.

Confruntat cu probleme practice, Comitetul Popular provincial trebuie să evalueze pe deplin impactul, să analizeze cu atenție diferența dintre elaborarea unei liste de prețuri ale terenurilor adecvate pieței, creșterea veniturilor bugetare și controlul prețurilor terenurilor pentru a crește accesul la terenuri, a sprijini afacerile, a atrage investiții și a reduce povara costurilor terenurilor pentru oameni. Cu toate acestea, asigurarea armoniei intereselor dintre stat, cetățeni și afaceri în determinarea prețurilor terenurilor conform principiilor pieței... nu este o problemă ușor de rezolvat, mai ales când factorii pieței sunt diverși, informațiile sunt haotice și instabile.

Presiunea asupra autorităților locale este enormă: cum să facem ca listele de prețuri ale terenurilor să devină cu adevărat un motor al dezvoltării, în loc să împiedice afacerile și investițiile. Găsirea unui echilibru între acești doi factori este „cheia” perfecționării sistemului de stabilire a prețurilor terenurilor, contribuind la o dezvoltare socio -economică durabilă.

Prezentare generală a atelierului: „Aplicarea listei de prețuri a terenurilor conform Legii funciare din 2024: Probleme și soluții pentru dezvoltarea durabilă a pieței imobiliare din Vietnam”.

Blocaj mare în evaluarea terenurilor

„Evaluarea terenurilor cauzează o congestie majoră”, a declarat dl. Nguyen Quoc Hiep, președintele GP.Invest, în cadrul atelierului.

Potrivit domnului Hiep, GP.Invest implementează un proiect pentru care s-a luat o decizie de alocare a terenului acum 9 luni, dar prețul terenului nu a fost încă stabilit. Există proiecte ale altor întreprinderi cărora nu li s-a stabilit încă prețul terenului după 2 ani. Există chiar și proiecte cu case finalizate cărora nu li s-a stabilit încă prețul terenului. Acest lucru provoacă multă frustrare.

„Problema pe care vreau să o subliniez este: Dacă prețurile terenurilor cresc în acest fel, va exista în continuare atractivitatea investițiilor noastre? De ce au în prezent clusterele noastre industriale rate de ocupare de 80-90% peste tot? Răspunsul este, în primul rând, costurile forței de muncă sunt mici, în al doilea rând, costurile terenurilor sunt rezonabile și, în al treilea rând, logistica este convenabilă. Dar dacă reducem în prezent un factor, terenul, în timp ce costurile forței de muncă sunt din ce în ce mai scumpe, va exista în continuare avantajul nostru în ceea ce privește atragerea investițiilor? Va fi Vietnamul în continuare un punct luminos pentru investițiile în Asia de Sud-Est?”, a întrebat dl Hiep.

Domnul Nguyen Quoc Hiep, Președintele GP.Invest.

Potrivit domnului Hiep, metoda actuală de calculare a prețurilor terenurilor nu ia în considerare interesele afacerilor în general, ale afacerilor care închiriază terenuri și ale afacerilor imobiliare în special. Toate afacerile sunt afectate atunci când prețurile terenurilor cresc.

„Deci, ce firmă îndrăznește să facă proiectul? Dacă firmele nu îndrăznesc să-l facă, cum poate exista o sursă de venit durabilă pentru localitate? De unde se întâmplă ca, în doar un an, decizia de a aloca terenuri în aceeași zonă, aceeași parcelă de teren este luată la 4 luni distanță, prețul terenului să crească cu 40%, mai rapid decât rata inflației?”

„Ministerul Resurselor Naturale și Mediului trebuie să ofere localităților îndrumări mai specifice în stabilirea prețurilor terenurilor, în special despre modul de calculare a prețurilor pe baza metodei surplusului”, a declarat dl Hiep.

Prețurile terenurilor vor crește, afectând piața.

După intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, au fost emise numeroase decrete care detaliază legea. Cu toate acestea, problema actuală este aplicarea legii. De exemplu, orașul Ho Chi Minh are în prezent 58.000 de produse imobiliare cu probleme legate de prețurile terenurilor.

În orașul Ho Și Min, creșterea prețurilor terenurilor în districtul Can Gio a fost de 1,7 ori la 2,7 ori față de perioada anterioară. Cea mai mică creștere a fost în districtul 3, cu 2,7 ori, în timp ce districtul Hoc Mon a înregistrat cea mai mare creștere, de până la 38 de ori. Creșterea prețurilor actuale ale terenurilor a depășit cu mult lista de prețuri anterioară.

Din 2023 până la sfârșitul anului 2024, orașul Ho Și Min a ajustat prețurile terenurilor în creștere cu aproximativ 1,64 ori. În prezent, odată cu noile ajustări, creșterea continuă să se mențină la un nivel similar. Astfel, în termen de 3 ani, întreprinderile se vor confrunta cu o schimbare majoră a obligațiilor financiare, cu tendința de a plăti mai multe impozite și taxe. Acest lucru pune o presiune financiară semnificativă asupra întreprinderilor.

Invocând informațiile de mai sus, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Și Min, a formulat o recomandare cu privire la problema evaluării terenurilor. Decretul 102/2024/ND-CP specifică tipurile de terenuri, inclusiv terenuri agricole, terenuri neagricole și terenuri comerciale și de servicii. Cu toate acestea, terenurile destinate terenurilor de golf sunt reglementate atât în ​​clauza 4, cât și în clauza 5. Clauza 4 vorbește despre terenurile publice cu o porțiune de teren de golf, dar terenurile de producție și afaceri aflate în administrarea terenului de golf se află în clauza 5. Cu toate acestea, Comitetul Popular al orașului Ho Și Min, a emis o listă ajustată de prețuri ale terenurilor, cu reglementarea generală a terenurilor neagricole de producție și afaceri, fără a le clasifica clar și în detaliu.

Dl. Chau a dat exemplul Grădinii Zoologice și Botanice din Saigon, cu o suprafață totală de aproximativ 20 de hectare, din care doar câteva mii de metri pătrați sunt terenuri comerciale și de servicii, însă întreaga suprafață a fost evaluată ca teren comercial și de servicii, ceea ce a făcut ca întreprinderea să datoreze aproape 900 de miliarde de VND în impozite. Abia atunci când presa a intervenit, orașul Ho Chi Minh a privit în urmă și a concluzionat că este necesar să se caute din nou o evaluare mai precisă.

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City.

Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City a raportat Guvernului, ministerelor și sectoarelor că prima ajustare nu pare să aibă un impact imediat asupra pieței imobiliare, deoarece metoda actuală de evaluare se bazează încă pe surplus și nu în întregime pe lista de prețuri a terenurilor. Cu toate acestea, pot apărea probleme în etapele de achiziție a terenurilor și de compensare pentru implementarea proiectului, când prețurile terenurilor vor fi împinse foarte sus, provocând un dezechilibru pe piață.

„Principiul despre care vorbim mereu este armonizarea intereselor a trei entități majore: Statul, utilizatorii de terenuri și investitorii. Cu toate acestea, în realitate, acest principiu nu a fost pe deplin asigurat în timpul implementării. Prin urmare, propun ca, pentru cele 25 de localități care au emis liste ajustate de prețuri ale terenurilor, să se efectueze imediat o evaluare a impactului.”

„De acum și până la aplicarea listei de prețuri a terenurilor la 1 ianuarie 2026, ar trebui să realizăm o analiză și o evaluare preliminară a impactului noii liste de prețuri a terenurilor în aceste localități. În ceea ce privește localitățile care nu au emis o nouă listă de prețuri a terenurilor și care mențin încă vechea listă de prețuri, este necesară și o evaluare amănunțită. Prin aceasta, vom stabili dacă noile politici asigură cu adevărat principiul armonizării intereselor sau nu”, a sugerat dl. Chau.

Terenurile comerciale sunt tratate ca „copii adoptați”

Dna Vu Lan Anh, director general adjunct al CEO Group, a apreciat că există încă o mare discriminare între terenurile rezidențiale „naturale” și terenurile comerciale și de servicii „adoptate”, iar reglementările privind prețurile terenurilor comerciale și de servicii au încă multe limitări și insuficiențe care trebuie îmbunătățite în continuare.

De fapt, în prezent, localitățile colectează adesea chirii unice foarte mari pentru terenuri comerciale și de servicii utilizate în scopuri turistice și de stațiuni. Prețurile ridicate ale terenurilor comerciale și de servicii vor duce la prețuri ridicate ale proprietăților imobiliare, descurajând investitorii să investească în proiecte turistice și de stațiuni pe terenuri comerciale și de servicii.

Dna Vu Lan Anh, director general adjunct al CEO Group.

„În opinia noastră, atunci când se stabilește prețul terenurilor comerciale și de servicii din Lista de prețuri a terenurilor, localitățile trebuie să stabilească și să calculeze științific conform principiilor «pieței» și «armonizării intereselor», astfel încât prețul terenurilor comerciale și de servicii să fie de aproximativ 20% până la 40% față de prețul terenurilor rezidențiale”, a declarat dna Lan Anh.

Motivul acestei propuneri este că structura actuală a utilizării terenurilor pentru afaceri, conform planificării detaliate 1/500 aprobate a proiectelor urbane, turistice și de stațiune, reprezintă aproximativ 40% din suprafața totală a proiectului. În timp ce investitorul proiectului urban, după finalizarea investiției și construcției, va preda statului 60% din suprafața de teren rămasă din infrastructura tehnică pentru administrare și exploatare; complexul de apartamente va fi administrat și operat de consiliul de administrație ales de locuitori; investitorul proiectului turistic și de stațiune trebuie să investească în întregul proiect și să suporte costurile de administrare și exploatare a sistemului de infrastructură tehnică și a infrastructurii sociale pe tot parcursul ciclului de viață al proiectului.

14:55 10 ianuarie 2025

Dna Vu Lan Anh, director general adjunct al CEO Group, a susținut un discurs pe tema 04: Rolul terenurilor destinate serviciilor comerciale și problemele ridicate la stabilirea prețurilor terenurilor.

Conform prevederilor Legii funciare din 2024, terenurile comerciale și de servicii sunt terenuri destinate construirii de unități comerciale și de servicii și altor lucrări care deservesc afaceri, comerț și servicii; inclusiv lucrări și facilități turistice și de stațiune (hoteluri, vile turistice, apartamente turistice etc.). Pentru ca terenurile comerciale și de servicii să își promoveze rolul actual și să devină din ce în ce mai importante în viitor, reglementările rezonabile privind prețurile terenurilor comerciale și de servicii, în special ale terenurilor comerciale și de servicii utilizate pentru proiecte de dezvoltare a stațiunilor turistice, sunt de o importanță deosebită.

Pe baza reglementărilor legale actuale, în special a Legii funciare din 2024, care prevede construirea listelor de prețuri ale terenurilor conform principiului „pieței”, implementând în același timp principiul „armonizării intereselor dintre stat, utilizatorii terenurilor și investitori” și aplicarea practică, CEO Group apreciază că există încă o mare discriminare între terenurile rezidențiale „descendente” și terenurile comerciale și de servicii „adoptate”, iar reglementările privind prețurile terenurilor comerciale și de servicii au încă numeroase limitări și insuficiențe care trebuie îmbunătățite în continuare.

De fapt, în prezent, localitățile colectează adesea o chirie unică foarte mare pentru terenurile comerciale și de servicii utilizate în scopuri turistice și de stațiune. Prețurile ridicate ale terenurilor comerciale și de servicii vor duce la prețuri ridicate ale proprietăților imobiliare, descurajând investitorii să investească în proiecte turistice și de stațiune pe terenuri comerciale și de servicii. În opinia noastră, atunci când stabilește prețul terenurilor comerciale și de servicii din Lista de prețuri a terenurilor, localitățile trebuie să stabilească și să calculeze științific conform principiilor „pieței” și „armonizării intereselor”, astfel încât prețul terenurilor comerciale și de servicii să fie de aproximativ 20% până la 40% față de prețul terenurilor rezidențiale.

Această propunere se bazează pe o serie de motive, după cum urmează:

În primul rând, structura utilizării terenurilor pentru afaceri, conform planificării detaliate 1/500 aprobate a proiectelor urbane, turistice și de stațiune, reprezintă aproximativ 40% din suprafața totală a proiectului. În timp ce investitorul proiectului urban, după finalizarea investiției și construcției, va preda statului 60% din suprafața de teren rămasă din infrastructura tehnică pentru administrare și exploatare; complexul de apartamente va fi administrat și operat de consiliul de administrație ales de locuitori; investitorul proiectului turistic și de stațiune trebuie să investească în întregul proiect și să suporte costurile de administrare și exploatare a infrastructurii tehnice și a sistemului de infrastructură socială pe tot parcursul ciclului de viață al proiectului.

Prin urmare, prețul terenurilor comerciale și de servicii ar trebui să fie de maximum 40% din prețul terenurilor rezidențiale, ceea ce este fundamentat științific.

În al doilea rând, rolul primordial al terenurilor cu servicii comerciale în dezvoltarea zonelor turistice și de stațiune - infrastructura de cazare pentru sectorul economic cheie al turismului.

Din analiza de mai sus, recomandăm:

În primul rând, luați în considerare stabilirea prețului terenurilor comerciale și de servicii la aproximativ 20% până la 40% față de prețul terenurilor rezidențiale;

În al doilea rând, pentru suprafața de teren aferentă infrastructurii tehnice a proiectelor de stațiuni, cum ar fi: drumuri interioare, arbori peisagistici, stații de epurare a apelor uzate, piețe etc.: (i) este recomandabil să se ia în considerare scutirea de la plata chiriei funciare pe întreaga durată a proiectului, calculând chiria funciară doar pentru suprafața de teren comercial a proiectului și (ii) permițând investitorilor să predea infrastructura tehnică statului (conform aceluiași mecanism ca și în cazul proiectelor din zonele urbane).

În al treilea rând, în ceea ce privește metoda surplusului la calcularea prețului terenurilor comerciale și de servicii, constatăm că veniturile sunt calculate pe baza prețului terenului câștigat la licitația pentru drepturile de utilizare a terenului, adesea luând în considerare suprafețe mici de teren. Nu este adecvat să se ia în considerare prețul terenului pentru suprafețe mici de teren, care să fie utilizate pentru proiecte la scară largă.

În plus, costurile la calcularea costului total de dezvoltare a terenului nu sunt adecvate. Costul investiției în construcție pentru a determina prețul terenului se bazează pe rata capitalului investițional emisă de stat, această rată a capitalului fiind mult mai mică decât costul real al investiției în construcție al proiectului, iar aceste costuri sunt calculate științific pe baza devizului de proiect și a desenelor de construcție aprobate. Costul de vânzare poate fi calculat doar la 1% din venituri, în timp ce costul real de vânzare este de aproximativ 10% până la 15%. Costul dobânzii este calculat doar pentru 50% din capitalul total al împrumutului și este calculat doar pentru 01-02 ani.

Conform calculului de mai sus, veniturile sunt calculate la cel mai înalt nivel, în timp ce costurile calculate sunt insuficiente, lipsă sau mici în comparație cu realitatea, ceea ce duce la plata unor taxe mari de utilizare a terenurilor de către întreprinderi, la creșterea prețurilor imobiliare, provocând o bulă de piață, nerespectând cu adevărat principiile de determinare a prețului terenurilor.

Pe baza identificării deficiențelor menționate mai sus, recomandăm modificarea reglementărilor referitoare la aplicarea metodei excedentului la determinarea prețurilor terenurilor, în special:

În primul rând, veniturile nu se bazează pe prețurile câștigătoare la licitații sau pe prețurile eșantion ale unor parcele mici de teren... ci trebuie să se bazeze pe valori tipice de piață pe o perioadă suficient de lungă de timp;

În al doilea rând, costurile trebuie calculate corect, suficient și în conformitate cu realitatea. Mai exact, costurile trebuie calculate conform estimării aprobate de agenția de stat; costurile de vânzare se calculează în funcție de plata efectivă a întreprinderii (nivelul propus este de 10%); costurile dobânzilor se calculează asupra întregului capital împrumutat și se calculează pe parcursul perioadei de investiții în construcții aprobate de agenția de stat competentă în Decizia de Politică de Investiții/Decizia de Investiții a proiectului.

14:45 10 ianuarie 2025

Conferențiar Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicepreședinte al Consiliului Universitar, șeful Facultății de Drept Economic din cadrul Universității de Drept din Hanoi, a susținut un discurs pe tema a 3-a: Probleme juridice și practice legate de emiterea și aplicarea noii liste de prețuri ale terenurilor.

Problema actuală a prețului terenurilor este un blocaj al blocajelor. Există multe localități care au în prezent numeroase proiecte „amânate” care nu pot fi implementate. Unul dintre principalele motive este faptul că prețul terenurilor nu poate fi determinat. Prin urmare, aș dori să contribui cu câteva opinii despre problema prețului terenurilor dintr-o perspectivă juridică.

În prezent, reglementările privind legislația funciară prezintă numeroase inovații. Aceasta reprezintă un progres, dar există și puncte care creează presiune asupra localităților. Implementăm Rezoluția 18 prin eliminarea cadrului prețurilor terenurilor și aplicarea doar a tabelului prețurilor terenurilor. În special, tabelul prețurilor terenurilor va fi atribuit Comitetelor Populare ale localităților pentru a fi stabilit. Adică, localitățile vor face acest lucru singure, vor decide singure și își vor asuma responsabilitatea pentru ele însele. Alături de acestea, există legi, decrete și circulare. Privind imaginea de ansamblu, se poate observa că coridorul juridic devine din ce în ce mai complet și mai potrivit, dar intrând în detalii, există încă multe limitări.

Regulamentul privind stabilirea prețului terenurilor are 5 principii, inclusiv principiul pieței, dar nimeni nu explică care este principiul pieței. Acest lucru face dificilă aplicarea acestuia de către localități.

În prezent, piața imobiliară a „dispărut” segmentul imobiliar de 20-30 de milioane VND/m2, ceea ce face imposibilă cumpărarea unei case de către lucrătorii salariați. Prin urmare, cred că este necesar să clarificăm care sunt principiile pieței. În al doilea rând, ce criterii sunt utilizate pentru a determina principiile pieței. Și acest aspect trebuie clarificat.

Și trebuie să clarificăm faptul că nu există niciun principiu care să determine prețurile terenurilor în funcție de prețurile pieței. A stabili prețurile pieței este greșit, trebuie să urmăm „principiile pieței”.

În plus, cele 5 principii în stabilirea prețurilor terenurilor trebuie să asigure armonia. Deci, ce este armonia? Și acest lucru trebuie specificat. În opinia mea, armonia trebuie să asigure că tuturor părților li se garantează beneficii. Dacă situația actuală de determinare a prețurilor terenurilor continuă, afacerile cu siguranță vor „îngheța”.

În continuare, propun să avem un mecanism juridic foarte clar pentru a proteja echipa și organizațiile care oferă consultanță în evaluarea terenurilor. Aceștia sunt experți și, dacă respectă procedurile legale corecte, trebuie protejați. Numai atunci consultanții vor îndrăzni să o facă.

De asemenea, trebuie să pregătim resurse materiale, inclusiv experți în evaluarea terenurilor. Privind în urmă, câte sute de experți în evaluarea terenurilor există în țara noastră și pot ei evalua terenurile? Pe lângă organizarea de seminarii, cred că Ministerul Resurselor Naturale și Mediului trebuie să țină mâna și să îndrume localitățile. Este foarte dificil să lăsăm localitățile să facă singure acest lucru.

Evaluarea terenurilor este dificilă în prezent, parțial pentru că datele și informațiile de intrare actuale nu sunt disponibile și nu sunt standard.

În plus, sunt de acord cu opinia că este imposibil să se stabilească un preț uniform al terenurilor, în special pentru terenurile comerciale și de servicii. Proiectele din localități cu dezvoltare socio-economică trebuie să aibă prețuri diferite... În funcție de fiecare grup de proiecte, în locații specifice, se aplică prețuri diferite. Trebuie să avem detalii specifice. Abia atunci putem elimina treptat prețul actual al terenurilor. Altfel, vom face din prețul terenurilor un blocaj, nu o resursă.

14:30 10 ianuarie 2025

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a ținut un discurs.

Discuție: Implementarea principiului „asigurării armoniei intereselor între stat, utilizatorii terenurilor și investitori” și a „principiilor pieței” în elaborarea Listei de prețuri ale terenurilor și reglementarea rezonabilă a procentului (%) din prețul unitar de închiriere a terenului pentru a calcula chiria pentru fiecare tip de teren din provincie, pentru a crea un mediu investițional atractiv și a dezvolta o piață imobiliară sigură, sănătoasă și durabilă.

De la Rezoluția 18 până la Legea funciară din 2024, putem observa eforturi considerabile în construirea unor mecanisme de politică legate de piața imobiliară pentru a deveni din ce în ce mai unificate și clare, completând lacunele juridice care existau anterior.

După intrarea în vigoare a Legii Funciare din 2024, au fost emise numeroase decrete care detaliază legea. Cu toate acestea, problema actuală este aplicarea legii. De exemplu, orașul Ho Chi Minh are în prezent 58.000 de produse imobiliare cu probleme legate de prețurile terenurilor.

În cadrul atelierului de astăzi, am dori să facem o recomandare privind evaluarea terenurilor. Decretul 102/2024/ND-CP detaliază tipurile de teren, inclusiv terenuri agricole, terenuri neagricole și terenuri comerciale și de servicii. Cu toate acestea, constatăm că terenurile destinate terenurilor de golf sunt reglementate atât în ​​Clauza 4, cât și în Clauza 5. Clauza 4 vorbește despre terenuri publice cu o porțiune de teren de golf, dar terenurile de producție și afaceri aflate în administrarea terenului de golf se află în Clauza 5. Cu toate acestea, Comitetul Popular al orașului Ho Chi Minh a emis o listă ajustată de prețuri pentru terenuri, care reglementează gruparea terenurilor neagricole de producție și a terenurilor comerciale, fără a le clasifica clar în detaliu. De exemplu, în cazul Grădinii Zoologice și Botanice din Saigon, suprafața totală este de aproximativ 20 de hectare de teren, dintre care doar câteva mii de metri pătrați sunt terenuri comerciale și de servicii, dar întreaga suprafață este evaluată ca teren comercial și de servicii, ceea ce face ca întreprinderea să datoreze aproape 900 de miliarde de VND în impozite. Abia atunci când presa a intrat în discuție, orașul a privit înapoi și a concluzionat că trebuie să caute din nou o evaluare mai precisă.

În prezent, în procesul de elaborare a listei ajustate de prețuri ale terenurilor, conform sintezei Asociației Imobiliare din Vietnam, 25 de localități au ajustat lista de prețuri a terenurilor. Analizând în detaliu, se poate observa că majoritatea localităților au înregistrat o creștere de mai multe ori față de perioada anterioară. În orașul Ho Chi Minh, districtul Can Gio a fost ajustat de la 1,7 la 2,7 ori față de perioada anterioară. Cea mai mică creștere a fost în Districtul 3, cu 2,7 ori, în timp ce districtul Hoc Mon a avut cea mai mare creștere, de până la 38 de ori. Astfel, creșterea listei actuale de prețuri a terenurilor a depășit cu mult lista de prețuri anterioară.

Prin urmare, am raportat Guvernului și Ministerelor că prima ajustare nu pare să aibă un impact imediat asupra pieței imobiliare, deoarece metoda actuală de evaluare se bazează în continuare pe surplus și nu în întregime pe lista de prețuri a terenurilor. Cu toate acestea, pot apărea probleme în etapele de achiziție a terenurilor și de compensare pentru implementarea proiectului, când prețurile terenurilor vor fi împinse foarte sus, provocând un dezechilibru pe piață.

Principiul despre care vorbim mereu este armonizarea intereselor între trei entități majore: statul, utilizatorii de terenuri și investitorii. Cu toate acestea, în realitate, acest principiu nu a fost pe deplin asigurat în timpul implementării. Prin urmare, propun ca pentru cele 25 de localități care au emis lista ajustată de prețuri ale terenurilor să se efectueze imediat o evaluare a impactului. De acum și până la aplicarea listei de prețuri a terenurilor la 1 ianuarie 2026, ar trebui să realizăm o analiză și o evaluare preliminară a impactului noii liste de prețuri a terenurilor în aceste localități. În ceea ce privește localitățile care nu au emis noua listă de prețuri a terenurilor și care mențin încă vechea listă de prețuri, ar trebui efectuată și o evaluare amănunțită. Astfel, vom stabili dacă noile politici asigură cu adevărat principiul armonizării intereselor.

Din 2023 până la sfârșitul anului 2024, orașul Ho Și Min a ajustat prețurile terenurilor în creștere cu aproximativ 1,64 ori. În prezent, odată cu noile ajustări, creșterea continuă să se mențină la un nivel similar. Astfel, în termen de 3 ani, întreprinderile se vor confrunta cu o schimbare majoră a obligațiilor financiare, cu tendința de a plăti mai multe impozite și taxe. Acest lucru pune o presiune financiară semnificativă asupra întreprinderilor.

Prin urmare, am propus ca Primăria să aplice o cotă de impozitare de la 0,25%, cea mai mică cotă conform Decretului 103, la 1,5%. Deși Primăria respectă în continuare legea, întrebarea este dacă acest lucru este adecvat realității. Ne dăm seama că acest Decret are un interval de timp minim de 10 ani, așa că în etapa inițială, aplicarea unei cote de 0,25 - 1,5% este destul de mare. Recomandăm ca procentul pentru calcularea prețurilor de închiriere a terenurilor să fie determinat doar de la 0,25 - 0,5% pentru a reduce povara financiară asupra întreprinderilor și a crea condiții pentru ca acestea să se adapteze treptat la schimbări.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html