Hvorfor ignoreres markedsprinsipper ved verdsettelse av tomter?

(NLDO) – Utkastet til revidert jordlov har gjort store justeringer knyttet til innholdet i jordprisene.

Utkastet til revidert jordlov får spesiell oppmerksomhet ettersom det introduserer mange betydelige endringer knyttet til forskrifter om verdsettelse av jord – et av kjerneinnholdene i artikkel 158 til 162 i jordloven fra 2024.

To høydepunkter er justeringen av prinsippene for prising av landområder for å redusere markedsfaktorenes rolle og forslaget om å avskaffe spesifikke prismekanismer for landområder. Disse justeringene reiser mange bekymringer om retningen for arealforvaltning og -administrasjon i tiden som kommer.

Hvorfor avskaffe reguleringen av verdsettelse av tomter etter markedsprinsipper?

Mer spesifikt opphever utkastet til endret jordlov forskrifter om verdsettelse av jord basert på markedsprinsipper; krav om offentlighet, åpenhet, objektivitet, ærlighet og uavhengighet anerkjennes ikke lenger; interesseharmonien mellom staten, investorer og jordbrukere erstattes av samsvar mellom statlige forvaltningskrav og lokale realiteter.

Når de fire prinsippene i utkastet viser dekningen av administrative faktorer i verdsettelse av eiendom, likestiller vi så prinsippet om verdsettelse av eiendom med prinsippet om at staten bestemmer eiendomspriser?

Statens avgjørelse om tomtepriser i førstehåndsmarkedet og avgjørelsen om tomtepriser for beregning av kompensasjon når staten gjenvinner tomt har vært fastsatt siden forskriftene om tomtepriser under jordloven av 1993.

Vi må merke oss at disse prinsippene gjelder generelt i verdsettelsesaktiviteter for eiendom, ikke bare når staten bestemmer eiendomspriser; samtidig skal utviklingen av prinsipper for verdsettelse av eiendom sikre at den sanne verdien av tomten/arealet gjenspeiles, at de iboende egenskapene til eiendomsprisene kontrolleres, og at den subjektive viljen kontrolleres i verdsettelsen av eiendom.

Derfor må prinsippene i utkastet vurderes nøye, for å sikre målene med prinsippene og bidra til å forbedre profesjonaliteten i verdsettelse av eiendom.

Å påtvinge subjektiv vilje og ignorere markedsfaktorer vil ikke gjenspeile naturen og objektiviteten til verdsettelse av eiendom. Kjerneproblemet er at vi må perfeksjonere mekanismen for å styre og effektivt regulere markedet, ikke unngå eller eliminere markedets innvirkning på verdsettelsesprosessen.

Utkastet til revidert jordlov får spesiell oppmerksomhet ettersom det introduserer mange betydelige endringer knyttet til forskrifter om verdsettelse av jord. Foto: Son Nhung

Erstatt den spesifikke landprismekanismen

Den neste store endringen er at utkastet foreslår å erstatte den spesifikke landprismekanismen med bruk av en landpristabell kombinert med en justeringskoeffisient. Følgelig, når staten gjenvinner land, vil landprisen for å beregne kompensasjon være basert på den justerte landpristabellen, ikke bestemt separat for hvert tilfelle som tidligere.

Bruk av en prisliste med justeringskoeffisienter vil skape bekvemmelighet og hastighet når man anvender tomtepriser i den nåværende konteksten, redusere risikoen for brudd og forlenge tiden for spesifikk tomtevurdering. Bruken av spesifikke tomtepriser fra jordloven av 2013 og frem til i dag har imidlertid enestående fordeler, som for eksempel: høy individualitet for aktuelle tilfeller, verdsettelse basert på markedsdata på hvert bestemt tidspunkt, regulering av interessene til nærstående parter spesifikt i hvert tilfelle...

Vanskene og manglene ved verdsettelse av eiendom tidligere var at verdsettelsesobjektene ikke hadde vist profesjonalitet, og konsulentorganisasjoner for verdsettelse av eiendom ikke hadde operert effektivt. Derfor var det nødvendig å studere og etablere en modell for et uavhengig system for verdsettelse av eiendom, som angitt i resolusjon nr. 19-NQ/TW datert 31. oktober 2012.

Vi mener det er nødvendig å identifisere kjernen i problemet, ikke bare for enkelhets skyld og vanskeligheter, men også å ignorere de vitenskapelige og faglige aspektene ved verdsettelse av tomter. Den utbredte bruken av tomteprislisten med justeringskoeffisienter ligner på perioden med tomteloven fra 2003, og da løsningen for spesifikke tomtepriser ble født i tomteloven fra 2013, er det nødvendig å spesifikt vurdere om de gamle problemene vil dukke opp igjen, noe som er et skritt tilbake når man avskaffer spesifikke tomtepriser.

Kilde: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm