Eiendom med «suspenderte» arealbruksavgifter: Endring av forskrifter, forenkling av utstedelse av rosa bøker

Boligområde 13C-prosjektet, Binh Hung kommune, sitter fast i verdsettelsesfasen for at bedrifter skal oppfylle ytterligere økonomiske forpliktelser.

Venter på verdivurdering av tomt

I august fortsatte landbruks- og miljødepartementet i Ho Chi Minh-byen å offentliggjøre dusinvis av tomter som måtte takseres. Mange av disse tomtene hadde blitt tilbudt mer enn 20 ganger, men det var fortsatt ikke funnet en takstmann. Den lengste var tomten i 13C Residential Area-prosjektet i Binh Hung kommune, Ho Chi Minh-byen, investert av Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), som hadde blitt utlyst 29 ganger for å finne en takstmann. Takseringstidspunktet var april 2013.

Ifølge Mr. Nguyen Quang Dung, juridisk direktør i Tan Binh Company, ble 13C Residential Area-prosjektet tildelt land av Ho Chi Minh-byens folkekomité i 2002 for å bygge og drive byteknisk infrastruktur. Basert på beslutningen om landtildeling implementerte selskapet prosjektet og oppfylte sine økonomiske forpliktelser i 2008. I 2013 fattet Ho Chi Minh-byens folkekomité en beslutning om å justere og supplere beslutningen i henhold til den faktiske situasjonen. Følgelig skyldte selskapet fortsatt bruksavgifter for det økte arealet på over 4800 m2. Tidligere signerte selskapet en kontrakt med en verdsettelsesenhet for å etablere et sertifikat for å fastsette ytterligere økonomiske forpliktelser. Etter mange revisjoner av sertifikatet ble dette imidlertid fortsatt ikke oppnådd, så verdsettelsesenheten nektet å fortsette. På den annen side, under prosessen med å fullføre dossieret i henhold til instruksjonene, trådte 2013-loven i kraft, og på dette tidspunktet lå ansvaret for å organisere landverdivurderingen tidligere hos Department of Natural Resources and Environment.

«Selskapet har sendt mange dokumenter til Landbruks- og miljødepartementet angående fastsettelse av tilleggsfinansiering. Det finnes imidlertid ingen konsulentenhet som kan vurdere prisen i henhold til regelverket. Fordi tomteprisen ikke er fastsatt, har ikke selskapet vært i stand til å oppfylle sine ytterligere økonomiske forpliktelser, så de 99 tomtene som selskapet har overført til folk i flere tiår har ennå ikke fått tildelt rosa bøker», sa Dung.

På samme måte har tomten ved Hoa Sen-leilighetsprosjektet på 262/20 Lac Long Quan Street i Binh Thoi Ward også lagt ut informasjon om at den må takseres for 23. gang. I følge kunngjøringen er valget av en takseringsenhet grunnlaget for at Saigon Trading Corporation - One Member Limited Liability Company skal oppfylle ytterligere økonomiske forpliktelser overfor staten ved endring av plan- og arkitektoniske kriterier. Takseringstidspunktet er fra juni 2010.

Angående forsinkelsen i verdsettelsen av tomteverdien for å fastsette økonomiske forpliktelser, delte lederen av Novaland Group på et nylig workshop at gruppen har 13 prosjekter som har fått tildelt tomt i nesten 10 år nå, men frem til nå har det ikke kommet noen varsel om bruksavgift fra skattemyndighetene. Når bruksavgift ikke er betalt, har mange kunder som har kjøpt hus over lang tid ennå ikke fått tildelt rosa bøker.

Forslag om å anvende justeringskoeffisient for landpris 2025

I en samtale med SGGP-reportere sa Dao Quang Duong, fungerende leder for avdelingen for landøkonomi i Ho Chi Minh-byens avdeling for landbruk og miljø, at de fleste tilfeller av landtildeling, landleasing og tillatelse til å endre arealbruk før 1. juli 2014 hadde satt seg fast i verdsettelsesfasen. Årsaken var at det i denne perioden møtte mange vanskeligheter med å samle inn informasjon for å bestemme landpriser, og dataene var fortsatt begrensede, så det var nesten umulig å implementere. I denne perioden var det 76 tilfeller av årlig landleasing og 84 tilfeller av landtildeling og endring av arealbruk for å implementere ytterligere finansiering som hadde satt seg fast.

Ifølge Mr. Dao Quang Duong ga dekret 71/2024 som regulerer landpriser veiledning om å fastsette spesifikke landpriser da det trådte i kraft, og bidro til å fjerne hindringer i prisvurderingen for å fastsette økonomiske forpliktelser for bedrifter. Følgelig fjernet Ho Chi Minh-byen tidligere hindringer i fastsettelsen av landpriser for 76 tilfeller av landleasing og 52 tilfeller av landtildeling og endring av arealbruksformål. Etter det utstedte Ho Chi Minh-byen 27 000 rosa bøker til bolig- og landkjøpere. Samtidig har Landbruks- og miljødepartementet fra begynnelsen av 2025 og frem til nå sendt inn 9 vurderingssaker for landpriser med en inntekt på rundt 52 000 milliarder VND, og det forventes at titusenvis av leiligheter fortsatt vil bli tildelt rosa bøker. Siden landloven fra 2024 trådte i kraft, har arbeidet med å fastsette landpriser blitt fjernet, slik at dokumentene for å fastsette spesifikke landpriser har blitt forkortet med omtrent 3 måneder sammenlignet med tidligere.

I tillegg til fordelene, finnes det fortsatt noen tilfeller der tomtepriser ikke kan fastsettes fordi dekret 71/2024 ikke har definert dem tydelig. Mer spesifikt fastsetter artikkel 63 i dekret 102/2024 metoden for verdsettelse av tomter for tilfellene spesifisert i punkt b, paragraf 2, artikkel 257 i jordloven. I artikkel 7 fastsetter dekret 71 at tomtepriser beregnes ved å multiplisere tomteprislisten på tidspunktet for tomteoverdragelse med tomteprisjusteringskoeffisienten på tidspunktet for tomteoverdragelse. Før 1. juli 2014 var imidlertid ikke tomteprisjusteringskoeffisienten spesifisert. Den 19. juni sendte derfor Ho Chi Minh-byens folkekomité et dokument til visestatsminister Tran Hong Ha og departementet for landbruk og bygdeutvikling, der det ble foreslått å endre og supplere dekret nr. 71/2024 i retning av at for tilfeller spesifisert i artikkel 63 i dekret nr. 102/2024 som må bestemmes etter metoden med justeringskoeffisient for landpris, skal landprislisten på tidspunktet for utstedelsen av beslutningen om landtildeling, landleie og konvertering av arealbruk anvendes multiplisert med landprisjusteringskoeffisienten utstedt av den provinsielle folkekomiteen i 2015. Å tillate anvendelsen av landprisjusteringskoeffisienten for 2015 sikrer også samsvar med markedspriser og harmoniserer interessene mellom staten og investorene.

Ifølge lederen for landbruks- og miljødepartementet i Ho Chi Minh-byen har folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen, i tillegg til å foreslå endringer og tillegg til dekret 71, også utstedt beslutning 72/2025 om prosessen med å sirkulere saksmapper for å fastsette økonomiske forpliktelser for land i Ho Chi Minh-byen. I henhold til forskriftene vil fristen bli forlenget én gang dersom ingen entreprenør deltar i verdsettelsen av land på anbudstidspunktet. Etter forlengelsen, dersom ingen entreprenør velges, vil landbruks- og miljødepartementet tildele oppgaven til en kvalifisert offentlig tjenesteenhet for å yte rådgivning om verdsettelse av land.

Thanh Hie

Kilde: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html