Menentukan harga tanah berdasarkan prinsip pasaran adalah satu langkah penting ke hadapan.

Menggalakkan prinsip pasaran

Menurut pakar Savills, Undang-undang Tanah Vietnam 2024 membawa perubahan ketara kepada prinsip penilaian tanah, memfokuskan pada penilaian tanah mengikut prinsip pasaran, yang akan membantu meningkatkan ketelusan dan kecairan untuk pasaran hartanah.

Sebelum ini, penilaian tanah dikawal mengikut prinsip tujuan dan tempoh guna tanah, dan "mengikut harga tanah yang berlaku di pasaran" yang dikutip daripada harga lelong dan dikutip daripada penggunaan tanah. Walau bagaimanapun, Undang-undang Tanah baru menekankan prinsip pasaran. Ini bermakna harga tanah yang ditentukan akan mencerminkan nilai pasaran sebenar tanah tersebut.

Nilai pasaran, seperti yang ditakrifkan oleh Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa (IVSC), ialah "Nilai pasaran hartanah ialah harga anggaran yang hartanah akan dijual pada masa dan tempat penilaian antara pembeli yang sanggup dan penjual yang sanggup dalam urus niaga bebas dan termaklum, di mana pihak-pihak bertindak secara berpengetahuan, berhemat dan tanpa paksaan."

Perubahan undang-undang baharu telah menggalakkan prinsip pasaran.

Cik Giang mengulas bahawa nilai pasaran jelas menggambarkan pemahaman kedua-dua pembeli dan penjual di pasaran. Pada masa itu, tanah tersebut akan diperuntukkan kepada pelabur yang sanggup membayar harga tertinggi. Pendekatan ini membantu menggalakkan peruntukan tanah dan penggunaan tanah yang lebih cekap.

Pada masa hadapan, apabila pangkalan data harga tanah siap, maklumat jual beli akan didedahkan kepada umum. Pada masa ini, pembeli dan penjual boleh mengakses untuk mengetahui maklumat transaksi. Dari situ, akan wujud kesedaran yang jelas, membantu meningkatkan ketelusan untuk pasaran hartanah. Selain itu, pembelian dan penjualan hartanah juga akan berlaku dengan lebih mudah, membantu meningkatkan kecairan untuk pasaran.

Kaedah penilaian

Tidak seperti undang-undang sebelum ini yang tidak mempunyai peraturan yang jelas, Perkara 158 Undang-undang Tanah 2024 juga menyediakan peraturan terperinci mengenai kaedah penilaian dan kes dan syarat untuk menggunakan setiap kaedah.

Mengenai kaedah penilaian, Undang-undang Tanah 2023 menetapkan lima kaedah penilaian: perbandingan, potongan, pendapatan, lebihan dan pekali pelarasan harga tanah. Undang-undang Tanah yang disemak semula menetapkan empat kaedah, yang mana kaedah potongan dianggap sebagai kes khas kaedah perbandingan. Antaranya, dua kaedah yang biasa digunakan dalam penilaian projek pembangunan ialah kaedah perbandingan langsung dan kaedah lebihan.

Dengan kaedah perbandingan langsung, ia dilakukan dengan membandingkan harga transaksi hartanah yang serupa di pasaran untuk menentukan nilai hartanah yang akan dinilai. Kaedah ini sesuai untuk hartanah seperti rumah bandar atau pangsapuri yang mempunyai banyak data transaksi, sifat setanding sangat serupa, membantu meminimumkan subjektiviti dalam membuat pelarasan.

Cik Do Thi Thu Giang, Pengarah Perkhidmatan Perundingan, Savills HCMC

Selain itu, kaedah ini juga mudah, mudah difahami dan menjimatkan masa. Walau bagaimanapun, kaedah ini juga mempunyai kelemahan tertentu. Data terhad dan ketepatan data adalah had yang paling penting. Di samping itu, kaedah memerlukan langkah pelarasan, yang mungkin subjektif kepada penilai. Khususnya bagi aset yang dinilai sebagai projek pembangunan bercampur, mencari aset setanding yang serupa adalah sangat sukar, malah mustahil, kerana perbezaan komposisi setiap jenis guna tanah.

Kaedah baki menilai potensi pembangunan sesuatu projek dan dilakukan dengan menganggar hasil dan menolak kos untuk menentukan lebihan nilai tanah. Apabila melaksanakan penilaian menggunakan kaedah ini, penilai juga menilai kebolehlaksanaan dan keuntungan projek, menyokong proses membuat keputusan pelaburan.

Kaedah ini membolehkan pemaju menganalisis senario pembangunan yang berbeza untuk menentukan rancangan guna tanah optimum yang memberikan nilai tertinggi, juga dikenali sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik. Walaupun banyak faedahnya, kaedah baki memerlukan pemodelan kewangan dan kepakaran kewangan yang kompleks, serta pemahaman yang menyeluruh tentang ramalan pasaran harga jualan dan kos, serta rancangan pembangunan projek. Ini menjadikan kaedah baki memakan masa kerana pengumpulan data pasaran yang meluas.

Masalah utama dengan model penilaian tanah ialah pergantungan pada andaian, yang menyebabkan keputusan penilaian banyak dipengaruhi oleh pembolehubah seperti ramalan hasil, anggaran kos dan tempoh projek. Setiap kaedah penilaian mempunyai kelebihan dan kekurangannya, memerlukan pendekatan yang seimbang apabila menyelaraskan nilai.

Mengenai kesan pelarasan ini ke atas pasaran, pakar Savills berkata bahawa mengawal selia harga tanah untuk mencerminkan nilai pasaran akan meningkatkan kecekapan, ketelusan dan kecairan pasaran hartanah. Di samping itu, harga pampasan untuk pembersihan tanah untuk projek akan meningkat. Ini akan membawa kepada peningkatan dalam jumlah kos pelaburan awal projek pembangunan, yang berkemungkinan membawa kepada kenaikan harga hartanah projek untuk memastikan keuntungan bagi pelabur;

Selain itu, cukai pendapatan ke atas pemindahan hak guna tanah meningkat kerana dikira berdasarkan nilai pasaran, membantu meningkatkan hasil belanjawan negara, seterusnya menyediakan modal tambahan untuk pembangunan infrastruktur.

"Undang-undang Tanah 2024 membawa perubahan terobosan kepada penilaian tanah di Vietnam, menggalakkan kecekapan, ketelusan dan pendekatan yang lebih fleksibel dan responsif terhadap penilaian tanah. Dengan melaraskan harga kepada pasaran dan meluaskan kuasa membuat keputusan tempatan, undang-undang baharu itu bertujuan untuk menambah baik proses penilaian tanah, memanfaatkan kedua-dua pasaran dan bajet Negeri," kata Cik Giang.

Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html