시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 것은 중요한 진전입니다.

시장 원칙을 장려하다

세빌리스 전문가에 따르면, 베트남의 2024년 토지법은 시장 원칙에 따른 토지 가치 평가에 초점을 맞춰 토지 가치 평가 원칙에 상당한 변화를 가져올 것이며, 이는 부동산 시장의 투명성과 유동성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

기존 토지가격은 토지의 용도 및 존속기간, 그리고 경매가와 토지 이용가를 기준으로 "현재 시장가격"을 산정하는 원칙에 따라 규제되었습니다. 그러나 새로운 토지법은 시장원칙을 강조합니다. 즉, 산정된 토지가격은 토지의 실제 시장가치를 반영하게 됩니다.

국제평가기준위원회(IVSC)에서 정의한 시장 가치는 "부동산의 시장 가치는 자발적인 매수자와 자발적인 매도자 간의 독립적이고 정보에 입각한 거래에서 평가 시점과 장소에서 부동산이 매각될 것으로 예상되는 가격이며, 당사자들은 지식을 바탕으로 신중하게, 그리고 강요 없이 행동했습니다."

새로운 법률 개정으로 시장 원칙이 강화되었습니다.

지앙 씨는 시장 가격은 시장에서 매수자와 매도자 모두의 이해를 명확하게 반영한다고 말했습니다. 당시 토지는 최고 가격을 지불할 의향이 있는 투자자에게 할당될 것입니다. 이러한 접근 방식은 토지 배분과 더욱 효율적인 토지 이용을 촉진하는 데 도움이 됩니다.

향후 토지 가격 데이터베이스가 완성되면 매매 정보가 공개될 예정입니다. 이를 통해 매수자와 매도자는 거래 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장의 투명성을 높이고, 부동산 매매가 더욱 원활하게 이루어져 시장 유동성이 향상될 것입니다.

평가 방법

기존 법률이 명확한 규정이 부족했던 것과 달리, 2024년 토지법 제158조에서는 평가방법 및 각 평가방법을 적용하는 경우와 조건에 대해서도 세부적인 규정을 두고 있습니다.

2023년 토지법은 평가방법으로 비교법, 공제법, 소득법, 잉여금법, 지가조정계수법의 5가지 평가방법을 규정하고 있습니다. 개정 토지법은 4가지 평가방법을 규정하고 있으며, 그중 공제법은 비교법의 특수한 경우로 간주됩니다. 개발사업 평가에 일반적으로 사용되는 방법은 직접비교법과 잉여금법입니다.

직접 비교법은 시장에 나와 있는 유사 부동산의 거래 가격을 비교하여 평가 대상 부동산의 가치를 결정하는 방법입니다. 이 방법은 거래 데이터가 많은 타운하우스나 아파트와 같은 부동산에 적합하며, 비교 대상 부동산이 매우 유사하여 조정 시 주관성을 최소화하는 데 도움이 됩니다.

세빌스 호치민 컨설팅 서비스 이사, 도티투장 여사

또한, 이 방법은 간단하고 이해하기 쉬우며 시간을 절약할 수 있습니다. 하지만 이 방법에는 몇 가지 단점도 있습니다. 가장 큰 한계는 제한된 데이터와 데이터 정확성입니다. 또한, 이 방법은 조정 단계를 필요로 하는데, 이는 평가자의 주관적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 복합 용도 개발 사업으로 평가되는 자산의 경우, 각 토지 용도의 구성이 다르기 때문에 유사한 비교 대상 자산을 찾는 것이 매우 어렵고, 심지어는 불가능합니다.

잔여법은 프로젝트의 개발 잠재력을 평가하는 방법으로, 수익을 추정하고 비용을 차감하여 잉여 토지 가치를 산정합니다. 이 방법을 사용하여 가치를 평가할 때, 감정평가사는 프로젝트의 타당성과 수익성도 평가하여 투자 의사 결정 과정을 지원합니다.

이 방법을 통해 개발자는 다양한 개발 시나리오를 분석하여 가장 높은 가치, 즉 최고 및 최적 이용(best use)을 제공하는 최적의 토지 이용 계획을 결정할 수 있습니다. 잔여법은 많은 이점에도 불구하고 복잡한 재무 모델링과 재무 전문 지식, 그리고 판매 가격 및 비용에 대한 시장 예측과 프로젝트 개발 계획에 대한 심도 있는 이해가 필요합니다. 따라서 광범위한 시장 데이터 수집으로 인해 잔여법은 시간이 많이 소요됩니다.

토지 가치 평가 모델의 주요 문제점은 가정에 의존한다는 점입니다. 이로 인해 가치 평가 결과는 수익 예측, 비용 추정, 프로젝트 기간과 같은 변수에 크게 영향을 받습니다. 각 가치 평가 방법은 장단점을 가지고 있으며, 가치 조정 시 균형 잡힌 접근 방식이 필요합니다.

세빌스 전문가들은 이러한 조정이 시장에 미치는 영향에 대해, 시장 가치를 반영하여 토지 가격을 규제하는 것이 부동산 시장의 효율성, 투명성, 그리고 유동성을 높일 것이라고 말했습니다. 또한, 프로젝트 토지 정리에 대한 보상금도 인상될 것입니다. 이는 개발 프로젝트의 총 초기 투자 비용 증가로 이어져, 투자자의 수익을 보장하기 위해 프로젝트 부동산 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

또한 토지이용권 양도소득세는 시장가치를 기준으로 산정되기 때문에 세금이 인상되어 국가예산 수입이 늘어나 인프라 개발을 위한 추가자본을 확보할 수 있었습니다.

"2024년 토지법은 베트남 토지 가치 평가에 획기적인 변화를 가져와 효율성, 투명성, 그리고 토지 가치 평가에 대한 더욱 유연하고 대응적인 접근 방식을 증진합니다. 새로운 법은 시장 가격에 맞춰 가격을 조정하고 지방의 의사 결정권을 확대함으로써 토지 가치 평가 절차를 개선하여 시장과 국가 예산 모두에 이바지하는 것을 목표로 합니다."라고 지앙 씨는 말했습니다.

출처: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html