교외 지역, 새로운 가격 수준 설정, 부동산 2차 세금 제안, 탄오아이 토지 경매 보증금 폐지

부동산 2차 세금 부과 제안, 하노이 외곽 빌라와 타운하우스가 점차 인기를 얻고 있으며 가격이 오를 전망, 많은 사람들이 탄오아이 부지 입찰을 위해 보증금을 포기, 주택 기능을 전환하는 사례 등이 최근 부동산 뉴스입니다.

부동산: 하노이 호아이득 현 토지 경매 현황 (출처: Vietnamnet)

부동산은 부자들의 손에 '넘겨지고' 가격은 계속 상승한다

베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 버려진 주택, 버려진 빌라, 그리고 버려진 도시 지역이 점점 더 늘어나고 있습니다. 토지가 부족하고 인구 밀도가 높은 대도시에서도 이러한 상황은 여전히 ​​만연하며, 버려진 토지와 주택이 있는 반면, 평생 일하며 고군분투하는 사람들은 땅이나 집을 살 수 있을지 확신하지 못하는 모순을 보여줍니다.

VARS에 따르면, 투자자들의 투기, 즉 희소하고 팔 수 없는 재화를 사재기한 후 가격 상승을 기다리며 팔리지 않은 채 방치하거나, ​​높은 수익을 노리고 인위적으로 희소성을 조성하여 가격을 상승시키는 행위는 도시에서 농촌 지역까지 매우 흔하게 발생합니다. 이는 토지 자금 개발 과정, 수요와 공급 관계에 영향을 미치고 장기적으로는 경제에 부정적인 영향을 미칩니다.

VARS는 이 세금이 두 번째 주택 이상에 적용되어야 한다고 생각합니다. 자산이 많고 지속적으로 수익을 창출하는 자산을 보유한 사람들이 더 많은 세금을 내는 것은 당연합니다. 실제로 최근 주택 구매자 대부분은 두 번째 또는 세 번째 주택 구매자입니다.

이러한 제안은 부동산 가격이 하락할 기미가 전혀 보이지 않고 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 이루어졌습니다.

본 기관의 자료에 따르면, 2024년 2분기 하노이시와 호치민시의 아파트 가격 지수는 2019년 동기 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 중간 가격대의 아파트가 점점 부족해지고 있으며, 올해 새로 분양된 아파트의 80% 이상이 m²당 5,000만 동(VND) 이상입니다.

신규 사업뿐 아니라 기존 아파트 가격도 급등했습니다. 수십 년 동안 사용되어 온 아파트들이 여전히 최초 분양가보다 2~3배 높은 가격에 분양되고 있습니다. 빌라, 타운하우스, 교외 지역 토지 또한 일부 투자자들이 수익을 위해 허위 수요와 공급을 조작하면서 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다.

따라서 VARS에 따르면 토지 가격이 시장에 따라 상승하거나 하락하도록 시장을 안전하고 건강하고 지속 가능한 방향으로 규제하기 위해 부동산 세금 정책을 발표하는 것은 무시할 수 없는 시급한 과제입니다.

VARS는 두 번째 주택 이상 구매자와 프로젝트를 포기한 소유자, 두 그룹 모두에게 적용되는 부동산세 정책을 제안합니다. 매도자의 보유 기간이 짧은 거래에 대해서는 세율이 점진적으로 인상됩니다.

싱가포르와 마찬가지로, 주택 구매자는 두 번째 주택의 경우 부동산 가치의 20%, 세 번째 주택의 경우 30%의 수수료를 지불해야 합니다. 첫해에 주택을 매도하는 경우 부동산 가치의 6%, 두 번째 해에 8%, 세 번째 해에 4%의 세금을 납부해야 하며, 네 번째 해 이후에는 세금이나 수수료가 부과되지 않습니다.

VARS는 또한 토지 소유자가 토지를 받은 후 건설 프로젝트를 진행하지 않을 경우, 방치된 부동산세를 납부해야 한다고 제안했습니다. 이 방식은 한국에서 적용되며, 2년 이상 방치되거나 토지 개량 과정에 있는 토지에는 5%의 세율이 적용되고, 세율은 토지의 방치 기간에 따라 점진적으로 증가합니다. 5년 이상 방치된 토지에는 8%, 7년 ​​이상 방치된 토지에는 9%, 10년 이상 방치된 토지에는 10%의 세율이 적용됩니다. 미국에서는 방치된 토지에 3%의 세율이 적용됩니다.

그러나 협회는 세금 도구를 사용하여 시장을 규제하는 데 많은 어려움이 있다는 점을 인지하고 있습니다. 그중 하나는 기술과 인적 자원에 대한 대규모 투자가 필요하다는 점입니다. 두 번째 주택인지 세 번째 주택인지 판단하기 위해서는... 세금 도구를 효과적이고 투명하게 활용하기 위해 국가 관리 기관은 주택 및 부동산 시장 정보 시스템과 데이터베이스 구축 및 완성을 촉진해야 합니다.

VARS는 또한 사람들이 구매력을 "고갈"시켜 경제에 장기적 결과를 초래하거나 부자가 두 번째, 세 번째 자산의 소유권을 친척에게 이전하여 세금을 피할 수 있는 법적 허점을 만드는 등 가능한 부정적 영향을 고려할 것을 권고합니다. 세금 납부 비용을 상쇄하기 위해 주택 임대료가 인상됩니다.

인접한 교외 빌라가 인기입니다.

Vietnamnet에 따르면, 최근 하노이 교외 지역의 토지 경매가 "뜨거웠습니다". 시장 상황 변화로 인해 많은 투자자와 실제 매수자들이 도시 외곽 지역에 건설될 빌라와 타운하우스 부지를 찾기 위해 몰려들었습니다. 하노이 외곽 지역 조사에 따르면, 이 지역의 공급은 매우 부족하며, 외곽 지역에서 분양 중인 빌라와 타운하우스 프로젝트는 적고 빠르게 매진되는 것으로 나타났습니다.

서부 지역에서는 일부 신규 빌라 건설 프로젝트의 비용이 m²당 1억 8천만 동에서 2억 동에 이릅니다.

남부 지역에서는 힘람트엉틴(Him Lam Thuong Tin) 상가 159채가 분양 중입니다. 현재 5층짜리 타운하우스로, 앞뒤 2면으로 마감되어 있으며, 완공 후 붉은색 책자(red book)가 부착되어 있으며, 분양가는 m²당 1억 동(VND)부터 시작합니다.

기존 공급과 더불어, 시장은 4분기에 출시를 준비하고 있는 동안(Dong Anh)의 프로젝트에 대한 정보로 주목을 끌었습니다. 이 프로젝트는 약 3억 VND/m2의 가격으로 출시될 예정입니다.

빌라와 타운하우스 공급은 지난 10년 만에 최저 수준으로 평가되며, 이로 인해 빌라와 타운하우스 가격은 지난 1년간 지속적으로 상승했습니다. 호아이득과 하동 일부 지역의 빌라 가격은 지속적으로 새로운 고점을 경신하며 1년 전보다 30~50% 상승했습니다. 일부 잠재적 지역에서는 관심 고객이 증가하여 지역 가격 상승을 이끌었습니다.

쯔엉선 랜드(Truong Son Land)의 레 티 빅 응옥(Le Thi Bich Ngoc) 부총괄이사는 아파트 가격 급등과 높은 경매 가격으로 인해 많은 투자자들이 교외 지역으로 이동하고 있다고 말했습니다. 따라서 저층 주택 시장이 계속해서 활성화될 것입니다. 8월 1일부터 토지법이 공식 시행되면 교외 지역의 신상품 가격이 새로운 가격 수준을 형성하여 빌라와 타운하우스 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

전문가들은 단기적으로 빌라와 타운하우스 부문의 유동성이 증가할 것이며, 2차 가격도 계속 상승할 것으로 예상합니다. CBRE 하노이의 응우옌 호아이 안 이사는 "현재부터 연말까지 하노이의 빌라와 타운하우스 부문은 공급 부족과 수요 증가로 가격 상승세가 지속될 것입니다. 하지만 공급은 주로 교외 지역에 집중될 것이며, 도심 지역은 신규 사업에 필요한 토지 자금이 고갈된 상태입니다."라고 말했습니다.

베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 리조트 부동산 시장이 아직 잠잠하고, 지방 토지는 시기를 기다리고 있으며, 도심 아파트가 과열되고 있는 상황에서 교외 빌라와 타운하우스는 안정성과 높은 가격 상승 잠재력을 모두 갖춘 투자처로 여전히 많은 투자자들의 선택을 받고 있다고 말했습니다. "현재 하노이 빌라와 타운하우스 시장은 도심 부동산 상품이 고갈되어 저층 주택 수요가 교외로 이동하고 있으며, 이는 향후 이 부문의 지속적인 가격 상승을 견인할 것입니다."라고 딘 씨는 단언했습니다.

Thanh Oai 경매장: 보증금 포함 55/68개 부지

지불 기한은 지났지만, 하노이 탄오아이군 탄까오사 탄마을 응오바 지역 68필지 중 13필지만이 상환 의무를 이행했습니다. 보증금이 몰수된 55필지의 낙찰가는 m²당 8천만 동에서 m²당 1억 동 이상까지 다양합니다.

규정에 따라 토지 경매 낙찰자는 30일 이내에 두 번에 걸쳐 채무를 이행해야 합니다. 이번 경매의 최종 대금은 9월 14일에 지급됩니다.

그러나 탄오아이 지구 토지기금개발센터가 언론에 공유한 정보에 따르면, 오늘(9월 16일) 기준, 납부 기한이 지났음에도 불구하고 68개 필지 중 13개 필지만이 재정 의무를 이행한 것으로 나타났습니다. 완납된 필지 중 가장 높은 필지의 가격은 ㎡당 5,500만 동(VND)이 넘습니다.

m²당 8천만 동(VND)의 높은 낙찰가를 기록한 부지들 중 m²당 1억 50만 동(VND)의 최고가 낙찰 부지가 적기에 대금을 지불하지 않아 55개 부지가 계약금을 몰수당한 것으로 파악됩니다.

이전에 탄까오(Thanh Cao) 사단 탄탄(Thanh Than) 마을 응오바(Ngo Ba) 지역의 68개 토지가 경매에 부쳐졌는데, 4,000건 이상의 적격 신청과 1,500명 이상의 고객이 몰려 부동산 투자자와 일반 대중 사이에 큰 반향을 일으켰습니다. 낙찰가는 최초 낙찰가의 7~8배에 달했습니다. 최초 낙찰가는 860만~1,250만 동/m²였는데, 최고 낙찰가는 1억 동/m²를 넘었습니다.

구체적으로 면적이 약 65제곱미터인 LK03-10 부지는 평방미터당 최대 1억 500만 VND에 달해 가장 높은 낙찰가를 기록했는데, 이는 시작 가격보다 8배 높은 수치입니다.

탄까오(Thanh Cao) 사(社) 탄탄(Thanh Than) 마을 응오바(Ngo Ba) 지역의 토지 68필지가 8월 10일 경매에 부쳐져 4,000억 동(VND) 이상의 경매가 예상되었던 것으로 알려졌습니다. 13필지가 채무를 이행함에 따라, 총 경매 금액은 예상 금액의 20%인 800억 동(VND)을 약간 넘는 수준에 그쳤습니다.

8월 1일부터 주택기능전환 사례

2023년 주택법 제124조에서는 주택기능의 전환이 가능한 경우를 명확히 규정하고 있습니다.

따라서 주택 기능 전환 사례는 다음과 같습니다.

재정착 주택에서 사회주택으로 전환합니다.

더 이상 필요하지 않을 경우 공공주택이나 사회주택에서 재정착 주택으로 전환합니다.

2023년 주택법 제13조 제1항 제d호에 해당하는 경우의 주택을 공공임대주택 또는 사회임대주택으로 전환하는 것.

기타 건설부의 제안에 따라 총리가 결정하는 경우.

참고사항: 본 조 제1항에 따른 주택기능의 전환은 다음 원칙을 준수해야 합니다.

승인된 지방 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치해야 하며, 공공 자산의 손실을 초래해서는 안 됩니다.

주택을 개조한 후에는 해당 주택을 올바른 목적으로 효과적으로 사용해야 하며, 개조된 주택의 표준 및 기술 규정에 따라야 합니다.

건설부 또는 도 인민위원회의 승인을 받아야 합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html