시장 혼란 속 밝은 빛
2023년 베트남 부동산 시장은 세계적인 경제적 압박과 국내외적인 어려움을 겪었습니다. 높은 금리는 세계 경제를 침체시켰고, 투자자들에게 불확실성을 심어주었습니다.
또한, 인플레이션이 상승하면서 가계 지출에도 압박이 가해졌습니다. 제조업 부문은 높은 재고 수준을 기록하고 생산 주문이 감소했으며, 이는 베트남의 주요 성장 부문에 직접적인 영향을 미쳤습니다.
또한, 주택 사업 승인 지연으로 투자 실행이 지연되어 시장 심리가 위축되었습니다. 그러나 국가의 도시화 과정, 높은 인구 밀도, 그리고 주요 도시의 긴급한 주택 수요 덕분에 내 집 마련 수요는 여전히 높습니다. 지난 2년간 정부 는 이 문제를 관리하고 해결하는 데 진전을 이루었으며, 더 나은 미래에 대한 확신을 심어주었습니다.
시장의 어려움에도 불구하고, 밝은 미래를 암시하는 긍정적인 징후가 많이 있습니다.
세계적인 어려움에도 불구하고 호찌민시의 오피스 시장은 높은 임대율과 안정적인 임대료 성장을 유지해 왔습니다. 호찌민시의 오피스 시장은 아시아 태평양 지역에서도 유망한 시장 중 하나입니다. 친환경 인증을 받은 고급 오피스 빌딩 또한 높은 임대율과 임대료를 유지하는 데 기여하고 있습니다.
세빌스 베트남 ESG 보고서 2023에 따르면, 베트남에는 LEED 또는 그린 마크 인증을 받은 오피스 빌딩이 20개 있습니다. 그중 17개는 호치민시에 있으며, 현재 오피스 빌딩 공급의 약 25%를 차지하고 있으며, 2026년까지 31%까지 증가할 것으로 예상됩니다.
관광 산업은 느린 회복 이후 2023년에 강력한 운영 역량을 기록했으며, 하노이와 호치민시의 호텔 실적은 코로나19 팬데믹 이전 수준으로 회복되었습니다.
M&A 거래의 기회
이 지역의 부동산 거래량이 급격히 감소하면서 상당한 규모의 투자 자본이 남아 있습니다. 높은 금리에도 불구하고 베트남의 성장 전망과 비교적 높은 수익률은 외국인 투자를 지속적으로 유치하고 있습니다. 특히 2023년에도 세빌스 베트남은 이 잠재적 시장에 참여하려는 투자자들의 높은 관심을 받고 있습니다.
주택 공급이 부족한 상황에서, 프로젝트를 시작할 수 있는 능력이 있는 투자자라면 누구나 이때의 높은 시장 수요를 활용할 수 있으며, 특히 중산층 고객층이 성장하고 있습니다.
호치민시의 오피스 부문은 신규 A등급 프로젝트 공급이 상당히 풍부하지만, 긍정적인 임대 실적은 향후 투자자와 오피스 개발사들에게 여전히 기회가 있음을 보여줍니다. 친환경 인증을 받은 오피스 빌딩을 공급하거나 이전하는 업체들은 높은 임대료를 유치할 수 있을 것입니다.
A등급 사무실 공간은 최근 시장에서 밝은 전망을 보이고 있습니다.
현재 베트남 부동산 투자자들이 직면한 가장 큰 어려움은 행정적 어려움, 특히 토지 사용료 문제입니다. 이와 더불어 투자자들은 이제 프로젝트의 법적 소유권 확보에 매우 신중하며, 정부로부터 필요한 승인을 받기 위한 명확한 로드맵을 확보하고 있습니다. 토지 사용료 문제 해결과 1/500 계획 승인은 주택 개발 프로젝트의 가장 중요한 요소입니다.
현재 명확한 법적 소유권과 개발에 필요한 모든 승인을 받은 프로젝트가 거의 없어 투자자들이 시장 진입에 어려움을 겪고 있습니다. 은행들이 부동산 프로젝트에 필요한 담보를 확보하는 데 어려움을 겪으면서 신용 경색도 발생했습니다. 주요 인프라 프로젝트의 완공 일정이 변동됨에 따라 부동산 프로젝트 개발의 최적 시기를 결정하는 것이 더욱 복잡해졌습니다.
법적 체계의 변화가 완전히 이행되지는 않았지만, 지방 당국은 여전히 시행에 소극적인 태도를 보이고 있습니다. 토지 사용료 문제 해결 및 토지 사용권 증명서 발급에 있어 명확한 변화와 진전이 있기 전까지는 M&A 활동의 완료는 여전히 어려울 것입니다. 예를 들어, 콘도텔 상품의 경우, 법적 체계에 명확한 설명이 있음에도 불구하고 지방 당국은 여전히 사업에 대한 증명서 발급을 주저하고 있습니다.
베트남의 탄탄한 경제는 풍부한 인구, 사회 기반 시설 개발, 도시화, 풍부한 외국인 직접 투자(FDI), 그리고 빠르게 성장하는 중산층에 힘입어 성장하고 있습니다. 법적 체계가 허용된다면 향후 2~3년 동안 부동산 M&A 활동이 활발해질 것으로 예상됩니다.
투자의 대부분은 싱가포르, 한국, 태국, 말레이시아, 일본 등 아시아 국가에서 발생합니다. 이들 국가는 베트남에 적극적으로 투자해 왔으며, 향후 2~3년 동안 투자를 확대할 것으로 예상되며, 중동 투자자들의 잠재력 또한 기대됩니다. 특히 베트남 산업 분야는 다수의 자유무역협정(FTA) 체결로 다각화된 투자 기반을 구축하고 제조업 및 산업용 부동산 투자를 확대할 수 있는 수혜를 누릴 것으로 예상됩니다.
외국인 투자자들은 국내 기업들이 파트너십을 통해 제공하는 베트남 시장에 대한 풍부한 경험과 지식을 높이 평가합니다. 동시에, 국내 기업들은 대규모 기반 시설이나 지원 산업 등 외국인 투자자들에게 더 많은 투자 기회를 제공해 왔습니다. 이를 통해 외국인 투자자들은 시장 진출 후 빠르게 성장할 수 있으며, 동시에 현지 파트너들이 제공하는 경험과 네트워크를 활용할 수 있습니다.
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