부동산 시장 2024: '사냥하기 가장 좋은 시기'?

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정부 와 중앙은행의 일련의 지원 정책으로 2023년 하반기부터 부동산 시장은 일부 부문의 거래량 개선 조짐을 보이고 있습니다. 2024년에도 부동산 시장은 회복세를 지속할 것으로 예상됩니다.

KB증권 베트남 법인의 수석 고객 자산운용 전문가인 응우옌 민 지앙 씨는 PV.VietNamNet 과 부동산 시장, 부동산 주식, 그리고 2024년 베트남 부동산 시장 전망에 대해 이야기를 나누었습니다.

밝은 지역은 아파트와 단독주택입니다.

- 부동산 시장은 2023년 하반기에 회복 조짐을 보이고 있는데, 이에 대한 평가는 어떠신가요?

응우옌 민 지앙: 제가 관찰한 바에 따르면 2023년 부동산 시장은 하반기에 소폭 개선되었지만, 지역적으로 한정되어 있고 차별화가 뚜렷합니다. 하노이 와 호치민시와 같은 대도시의 노후 아파트 가격은 지속적으로 상승하고 있습니다. 일부 중저가 아파트 분양 프로젝트는 투자자들의 선입금 유치에 기여하고 있습니다.

또한, 민간 주택 시장도 상당히 회복세를 보였습니다. 공공 투자 개발이 활발한 일부 지방과 도시는 많은 투자자들이 찾는 지역이기도 하며, 이 지역의 매매 가격 또한 일반 지역보다 낮은 수준으로 하락했습니다. 토지 부문에서는 교외 토지, 상가, 리조트 빌라 등이 여전히 부진한 모습을 보이고 있습니다.

국회는 부동산 산업에 직접 영향을 미치는 세 가지 중요한 법안을 공식적으로 통과시켰습니다. 주택법(개정), 부동산사업법(개정), 토지법(개정)입니다.

부동산 부문은 법적 요인에 크게 의존하며, 이는 자본 재원을 확보하고 프로젝트 실행 속도를 높입니다. 따라서 투자자들은 2025년 1월 1일부터 공식 발효될 위의 세 가지 법률이 새로운 사이클 속에서 부동산 시장의 번영과 지속 가능한 발전을 촉진하는 데 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다.

kbnguyenminhgiang 3.gif — KB 베트남 고객 자산 관리 전문가 Nguyen Minh Giang 씨

- 2024년에도 시장 회복세가 지속될 것으로 어떻게 평가하시나요?

2024년에도 완화적인 통화 정책 기조는 부동산 시장이 회복세를 유지하는 데 중요한 요인으로 작용할 것입니다. 2022년 말과 2023년 초에 상당량의 주택 보증금이 생산으로 복귀하고, 일부는 투자처를 찾을 것입니다. 부동산은 항상 최우선 순위입니다. 관리 정책이 안정되고 투자자 신뢰가 회복되면 부동산 시장은 회복되는 경향이 있습니다.

시장 전망은 긍정적이지만 지역화되고 분산될 가능성이 높습니다.

리조트 빌라, 상가 등 고급 부동산 시장은 투자자 부족으로 계속해서 침체될 것입니다. 투기성 토지와 "녹색 쌀" 토지 시장 또한 대부분의 투자자들이 높은 재무 레버리지를 활용하고, 실제 수요도 많지 않으며, 법적 절차도 아직 완료되지 않아 침체된 상태를 유지할 것입니다. 이 시장의 공급 과잉 상황은 매우 심각하여 2024년에도 개선되기 어려울 것으로 예상됩니다.

또한 하노이와 호치민시 등 대도시의 아파트 가격은 중산층에게 적합한 수준입니다. 개인 주택 시장 또한 실질 수요 증가로 회복세를 이어갈 것으로 예상됩니다.

batdongsan2024 두바이 cbre.gif — *하노이와 호치민시의 아파트 가격은 공급 부족과 높은 수요로 인해 지속적으로 상승하고 있습니다. (출처: CBRE)*

3가지 도전에 직면하다

- 귀하께서 생각하시기에 부동산 시장은 여전히 어떤 어려움에 직면해 있습니까?

저는 부동산 시장이 세 가지 어려움에 직면해 있다고 생각합니다.

첫째, 경제의 전반적인 상황입니다. 2024년에는 세계 경제가 둔화될 수 있습니다. 국내 신용 증가율은 2023년 10월 말 기준 7.39%에 그쳤고, 연말 두 달 동안 13.7%로 급등했습니다. 이를 통해 금리가 상당히 높았던 과거와 달리 기업과 개인들의 신규 대출 수요가 매우 낮다는 것을 알 수 있습니다.

세계 경제는 전반적으로 여전히 불분명한 상황에 놓여 있습니다. 국내 현금 흐름도 매우 저조합니다. 베트남 제조업 PMI 지수는 수개월째 50포인트 미만을 기록하고 있는데, 이는 경제 수요가 여전히 매우 낮음을 시사합니다. 따라서 부동산 부문뿐만 아니라 경제 전반이 이러한 어려움에 직면해 있습니다.

둘째, 현금 흐름입니다. 경제 전체 신용의 21% 이상을 차지하는 부동산 기업 대출은 2023년 업계 전체 성장률보다 더 큰 폭으로 증가했습니다. 이는 부동산 기업의 자금 조달을 지원하기 위한 정책과 해결책의 효과를 보여줍니다.

틴둥밭동산2024 kbsecurites.gif — *2023년 부동산 신용 증가율 급락 전망 (출처: KBS)*

하지만 대부분의 부동산 사업체의 영업 현금 흐름이 어려움을 겪고 있다는 점에 유의해야 합니다. 2023년에는 신규 매각 예정 사업체의 수가 매우 적고, 핵심 사업 현금 흐름은 대부분 마이너스입니다.

2024년까지 프로젝트들이 법적 문제를 해결하고 제품 출시를 위한 인프라를 구축하지 못한다면, 위험은 상존할 것입니다. 채권 만기 압력 또한 엄청나서, 120조 동(VND)이 넘는 채권이 발행되었습니다. 이는 지난 5년 동안 가장 큰 규모의 만기입니다.

셋째, 법적 요인입니다. 부동산 사업은 프로젝트 실행 과정에서 많은 어려움을 겪습니다. 이는 최근 몇 년간 공급이 감소한 이유이기도 합니다.

새로 시행되는 프로젝트는 고객 및 대출을 통해 70%의 자본금을 출자해야 합니다. 투자자는 자본금의 30%만 부담합니다. 법적 문제가 발생할 경우, 기업은 프로젝트 시행에 필요한 자본을 조달할 수 없게 되어 프로젝트 진행이 지연되고 비용이 증가하며, 이는 기업에 여러 가지 부정적인 영향을 미치고 시장에도 위험을 초래할 수 있습니다.

그러므로 저는 부동산 시장에서 합법성이 핵심 요소라고 생각합니다.

traiphieu2024 다오한 hnx.gif — *2024년 만기가 되는 채권은 지난 5년간 가장 큰 규모입니다.*

2025년부터 역전되면, 부동산은 2027년부터 폭발적으로 성장할 것인가?

- 시장이 언제 반전될 것으로 예상하시나요? 부동산 투자자들에게 어떤 조언을 해주시겠어요?

2024년에서 2025년 사이에 주요 시장은 투자자들의 매매가 하락을 경험할 것입니다. 이는 기업들이 어려운 악순환에서 벗어나기 위해 필수적인 요소입니다. 수요와 공급이 더욱 원활하게 맞물릴 수 있습니다. 이는 부동산 시장의 전환점을 찾는 신호 중 하나이기도 합니다.

또 다른 중요한 신호는 인구 소득입니다. 인구 소득 감소로 인해 2024년 부동산 시장의 반전점을 기대하기는 어렵습니다. 아마도 점진적인 회복세를 보일 것이며, 주로 차별화된 양상을 보일 것입니다.

다음으로 중요한 요소는 법적 측면으로, 2025년 1월 1일부터 세 가지 중요한 법률이 시행됩니다. 이는 또한 구주기와 신주기 사이의 전환기로 간주됩니다.

제가 조사한 바에 따르면, 일반적으로 시장이 반전점을 지난 후 안정화되고 다시 강하게 성장하려면 최소 2년이 걸립니다.

따라서 저는 2025년 하반기가 부동산 시장의 전환점이 될 것으로 예상합니다. 2027년부터는 경기 순환이 어려운 시기를 지나고, 법 체계가 정비되며, 국민 소득이 다시 증가하기 시작하면 부동산 시장이 본격적으로 회복될 것입니다. 기업들도 적절한 사업 방향을 설정하여 성장할 것입니다.

부동산 거래 소스 2018 2023 vars.gif — *2018년부터 2023년까지의 주택 공급.*

투자자 입장에서는 개인 현금 흐름을 관리하고 이런 맥락에서 투자할 적절한 시점을 선택하는 것이 매우 중요하다고 생각합니다.

경제가 아직 불확실하고 지정학적 상황이 불안정한 시기에는 투자 비중 배분이 적절해야 하며, 이는 상당한 효과를 가져올 수 있습니다. 부동산 투자의 경우, 투자자는 현금 흐름이 양호한 중심 지역의 부동산을 찾아야 합니다. 또한, 공공 투자 지출을 적극적으로 장려하는 지역, 저소득층 대상 지역 등이 있습니다. 중요한 것은 시장 반전 시점을 고려하여 적절한 시점을 선택하는 것입니다. 현금 흐름이 최고의 투자 성과를 낼 수 있도록 말입니다.

부동산 주식은 부동산 시장의 호황과 불황을 면밀히 따릅니다.

- 증권거래소에 상장된 부동산 회사의 주식을 어떻게 평가하시나요?

저는 부동산 시장은 항상 상장된 부동산 회사의 주가와 긴밀하게 연관되어 있고 일치한다고 믿습니다.

2021년 부동산 열풍 속에서 부동산 주식은 단 몇 달 만에 5~10배 상승했습니다. 부동산 시장이 얼어붙었던 2022년에는 많은 부동산 주식의 가격이 "5~10배"까지 치솟았습니다. 저는 부동산 주식을 "높을수록 떨어진다"라고 표현하는데, 이는 시장의 특성과 사업의 어려움을 여실히 보여줍니다.

2022년에는 많은 투자자와 부동산 사업주들이 주식을 매각했습니다. 부동산 업계에서 가장 어려운 시기였습니다.

하지만 위험 속에는 항상 기회가 있습니다. 가장 어려운 시기가 바로 "사냥"하기에 가장 좋은 시기입니다. 객관적으로 보면, 많은 상장 부동산 회사들이 대규모 프로젝트 개발과 높은 레버리지로 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 훌륭한 부동산 회사들도 많기 때문에 바로 이 시기가 그들이 사냥을 떠날 때입니다.

저는 2024~2025년에 부동산 부문에서 인수합병(M&A)이 붐을 이룰 것이라고 믿습니다.

개인 투자자의 경우, 이는 기업을 선별하고 장기적인 비전을 가지고 투자할 만한 우수한 기업을 찾기에 좋은 시기이기도 합니다.

좋은 사업은 건전하고 탄탄한 재무 잠재력을 갖춰야 합니다. 이러한 사업은 부채가 적고 레버리지도 낮습니다. 또한, 현재와 같은 어려운 상황에서 매출과 현금 흐름을 유지하기 위해 중산층 시장으로의 전환, 사회주택 건설 등 사업 방향에 있어 유연성을 가져야 합니다.

이 시기에 재정적으로 탄탄한 기업들은 새로운 사이클에 지속 가능한 발전 가치를 가져올 수 있는 많은 M&A 기회를 맞이할 것입니다. 이는 투자자들이 좋은 기업을 찾을 때 유의해야 할 사항입니다.

부동산 시장의 순환 주기는 주식 시장 전체보다 길고 더딜 것이라는 점을 강조해야 합니다. 투자자들은 이 시기에 부동산 주식에 투자할 경우 장기적인 관점을 가져야 합니다. 부동산의 "초대형" 붐은 이미 지나갔기 때문입니다. 2021년과 같은 거대한 붐을 형성하기 위해 부동산 주식 그룹은 7~8년간 축적해 왔습니다.

감사합니다!

귀하께서 생각하시기에, 주택법(개정), 부동산사업법(개정), 토지법(개정) 등 3개 신법 중에서 어떤 부분이 적용되면 새로운 주기에서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 생각하십니까?

* 이는 해외 거주 베트남인에게 국내 거주자처럼 부동산 사업을 할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다. 이를 통해 베트남으로의 연간 송금액이 증가할 것입니다. 베트남은 세계에서 송금액이 가장 많은 상위 3개국 중 하나입니다.

* 토지 분할 및 매각을 강화하십시오. 이를 통해 토지 투기를 최소화하고 자원 낭비를 방지하며, 실제 수요가 있는 지역에 집중할 수 있습니다.

앞으로 부동산 사업은 새로운 경기 주기에 적합한 부동산 부문에 초점을 맞춰야 하며, 이를 통해 부동산 시장을 보다 지속 가능하게 안정시키고 발전시키는 데 기여해야 합니다.

* 미니 아파트에 핑크북을 부여하고 아파트의 소유 기간을 지정하지 않음.

* 2014년 7월 1일 이전에 토지 이용 문서가 없는 토지에는 적색책이 부여됩니다.

* 토지 가격 체계를 폐지하고 시장 원리에 따라 토지 가격을 산정합니다. 토지를 회수한 사람들에게는 보상 방식을 다양화하고, 회수 전에 재정착 주택을 마련합니다. 농경지를 회수한 사람들에게는 주거용 토지/주택으로 보상합니다.

이를 통해 사람들은 더 많은 혜택을 누릴 수 있고, 기업은 토지를 쉽게 개간하고 프로젝트를 더 빠르게 실행할 수 있습니다.

* 기업은 토지 이용세를 한꺼번에 전액 납부하는 대신 매년 납부합니다.

* 농지 소유권의 최대 배분 배율을 10배에서 15배로 확대하는 등 농지 개방 메커니즘을 더욱 강화했습니다. 농지를 직접 생산하지 않는 개인도 벼농사용 토지를 양도받을 수 있습니다.

요약하자면, 이 세 가지 개정 법률은 사회 전반과 모든 계층에 지대한 영향을 미칩니다. 시행되면 기업들이 법적 어려움을 극복하고 새로운 주기에 맞춰 부동산 부문의 발전을 재편하는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다. 부동산 공급은 점진적으로 회복되어 경제에 지속가능한 가치를 제공하고 국민의 필수적인 요구를 충족하는 상품으로 전환될 것입니다.