PropertyGuru Vietnam의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 1분기 아파트 가격은 지속적으로 상승했습니다. 6년 만에 하노이 아파트 평균 가격 상승률은 70%에 달했습니다.
2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매가는 각각 2,700만 동/m²와 3,100만 동/m²였습니다. 6년 만에 하노이 아파트 평균 가격 상승률은 70%에 달하며 호치민시(55%)를 앞지르고 있습니다.
PropertyGuru Vietnam의 보고서에 따르면, 호치민시의 아파트 가격은 2023년 같은 기간에 비해 2~5% 증가할 것으로 예상됩니다.
특히 호치민시의 고급 아파트(㎡당 5,500만 동 이상)의 매매가는 2023년 같은 기간 대비 5% 상승했고, 중급 아파트(㎡당 3,500~5,500만 동)는 2023년 같은 기간 대비 2% 상승했습니다.
대도시 중심부의 아파트 가격이 계속해서 오르고 있다(사진: 콩히에우).
전문가들은 주택 가격이 계속 상승할 수는 없다고 말합니다. 10여 년 전의 상황이 반복된다면, 저렴한 주택 사업이 늘어나고 수급 균형이 맞춰지면 주택 가격은 하락할 것입니다.
G6그룹 회장 응우옌 안 꾸에 씨는 아파트 가격 상승의 원인은 투입 비용의 상승 외에도 기업들이 너무 많은 법적 절차에 얽매여 공급이 수요를 따라가지 못하고 공사 기간이 길어지는 데 있다고 인정했습니다.
하지만 퀘 씨에 따르면, 아파트 가격이 상승하고 있다고 해서 하락할 수 없다는 것은 아닙니다. 2008년부터 2010년까지는 m²당 5천만~7천만 동에 달하는 아파트 단지가 있었던 것이 그 증거입니다. 그러나 2011년부터 2013년까지 m²당 평균 1천1백만~1천5백만 동에 달하는 저가 상업용 주택 단지가 시장에 등장하면서 아파트 가격은 즉시 하락했습니다.
예를 들어, 2010년 하노이 꺼우저이(Cau Giay) 쑤언투이(Xuan Thuy) 거리에 위치한 인도차이나 플라자 아파트 프로젝트의 평균 매매가는 m²당 5천만~6천만 동이었습니다. 그러나 2013년 공급이 증가하면서 이 지역의 많은 아파트 가격은 m²당 3천만~3천5백만 동에 불과했습니다. 10년이 지난 지금, 이곳 아파트 가격은 m²당 약 1억 동입니다.
G6그룹 관계자는 실제 상황을 살펴보면, 기존 시나리오가 반복된다면 2026년부터 주택 가격이 하락할 가능성이 있다고 말했다. 그 이유는 주택 사업 전반, 특히 사회주택 사업이 절차를 완료하기 시작해 약 1년 후에 공급이 늘어나 주택 가격을 낮추는 데 도움이 될 것이기 때문이다.
베트남 부동산협회(VARS)에 따르면, 하노이와 호치민시의 아파트 공급은 장기간의 감소 이후 시장 회복과 국가 관리 기관의 프로젝트에 대한 법적 장애물 제거 노력에 힘입어 다시 증가할 것으로 예상됩니다.
특히 사회주택과 근로자 주택 공급이 조만간 시장에 출시될 예정입니다. 그러나 이러한 상품의 공급은 시장 출시 전 법적 절차를 완료하는 데 시간이 걸리고, 주로 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 공급됩니다.
따라서 VARS는 단기적으로 주요 도시 중심부의 아파트 가격이, 특히 저가 및 중저가 부문에서 지속적으로 상승할 것으로 전망합니다. 반면, 고급 및 럭셔리 프로젝트의 매매가는 소폭 하락할 수 있습니다.
그러나 2025년 중반에 사회주택과 근로자 주택 투자자와 구매자의 어려움을 완화하기 위한 부동산 부문 관련 법률 문서가 발효되면 주택 가격이 하락할 수도 있습니다.
VARS는 " 사회 주택 공급이 늘어나고, 아파트 가격은 실제 주택 수요가 있는 사람들에게 더 적합한 수준으로 떨어질 것 "이라고 밝혔습니다.
CBRE 베트남의 수석 이사인 Duong Thuy Dung 여사는 아파트 가격이 영원히 오를 수는 없으며, 아파트는 주택 구매자가 감당할 수 있는 수준인 "지속 가능한 한계"에 도달할 때까지 가격이 오를 것이라고 단언했습니다.
많은 전문가들은 2025년 중반부터 주택 가격이 하락할 것으로 예측합니다.
둥 씨에 따르면, 이러한 현실을 가장 확실하게 보여주는 증거는 호치민시의 아파트 가격이 2017년부터 2019년까지 지속적으로 상승하여 정점을 찍은 후, 2022년까지 안정화되어 안정을 유지하고 있다는 것입니다.
"호치민시의 아파트는 사람들이 더 이상 감당할 수 없는 가격에 도달했습니다."라고 Dung 씨는 말했습니다.
Dung 씨는 하노이 아파트 시장에서 가격이 평균 1억~2억 VND/m²에 도달할 때까지 계속 상승할 것으로 보고 있으며, 그 이후에는 상승을 멈출 수밖에 없을 것이라고 말했습니다.
" 물론, 이러한 가격 인상은 각 프로젝트의 위치와 품질에 따라 달라질 것입니다. 현재 m²당 7천만 동인 프로젝트는 m²당 1억~1억 2천만 동까지 계속 상승할 것입니다. 현재 m²당 3천만~4천만 동인 프로젝트는 아파트의 품질과 투자자의 평판에 따라 m²당 5천만~6천만 동까지 상승할 수 있습니다. "라고 Dung 씨는 말했습니다.
게다가 전문가들은 토지법이 시행되면 주택 공급이 늘어나 주택 가격이 하락할 것이라고 말합니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 반년 일찍 시행된 2024년 토지법이 시장 공급 발전을 촉진해 주택 가격을 낮출 것이라고 강조했습니다.
최근 장기간의 아파트 공급 부족으로 하노이 아파트 가격이 비정상적으로 치솟았습니다. 교외 지역에서도 매매가는 m²당 6천만~7천만 동으로, 토지 가격과 맞먹습니다. 시내 중심부에는 m²당 3억 동에 육박하는 아파트 단지들이 있습니다.
PropertyGuru Vietnam의 조사에 따르면, 최근 신규 프로젝트에서는 연간 아파트 공급이 20,000~30,000호에 불과한 반면, 일반적인 수요는 연간 70,000~80,000호에 달합니다.
베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 박사는 같은 견해를 밝히며 다음과 같이 분석했습니다. 곧 시행될 토지법은 많은 프로젝트가 시행 및 완료 과정에서 발생하는 장애물을 신속하게 제거하는 데 도움이 될 것입니다. 이를 통해 시장 공급이 증가하여 현재의 수요와 공급 압력을 완화하는 데 기여할 것입니다. 주택 가격은 점차 사람들의 소득에 더 적합한 합리적인 수준으로 하락할 것입니다.
또한, 투자자들이 토지에 더 쉽게 접근할 수 있게 되면 법적 준공 절차가 단축되어 프로젝트 개발 비용도 절감될 수 있습니다. 또한, 제품 가격도 조정될 수 있습니다.
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