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| Batdongsan.com.vn이 10월 4일 발표한 2023년 3분기 보고서에 따르면 부동산 시장은 거래 수요와 구매자 심리 측면에서 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. (출처: 건설신문) |
반전점을 알리는 3가지 중요한 지표
보고서에 따르면, 이전에 예측했던 추세와 일치하는 부동산 시장의 3가지 기본 지표가 있습니다.
첫째 , 은행 금리에 관해서, 2008~2012년 기간에는 시장에서 은행 금리 조정의 조짐이 나타나기까지 4년이 걸렸지만, 이 기간인 2023년 1분기부터 국가은행은 운영 금리를 인하하기 위해 2차례 조정을 한 후, 여러 유형의 금리가 인하되었습니다.
둘째, 신용 증가율에 대해 말씀드리겠습니다. 2012년을 돌이켜보면, 신용 증가율은 20%에서 7%로 감소했고, 인플레이션은 8%에 달했습니다. 2013년에는 신용 증가율이 12%로 증가했고, 인플레이션은 6%였습니다. 신용 완화 정책이 시행되던 바로 그 해, 부동산 시장은 즉각적으로 반전 조짐을 보였습니다. 현재 시장 상황에서, 2023년 초부터 국가은행은 2023년 전체 신용 증가율을 2022년 14%에서 14~15%로 설정했는데, 이는 긍정적인 신호입니다.
셋째, 부동산 정책에 대해서입니다. 2008년 부동산 시장 유동성이 급락했지만, 30조 동(VND) 규모의 부동산 지원책과 개정 토지법 시행 등 부동산 시장 지원 정책이 도입된 것은 2013년이 되어서였습니다. 2022년에는 신용 경색, 금리 상승, 유동성 감소로 부동산 시장이 다시 침체되었습니다.
그러나 정부는 2022년 말부터 부동산 시장의 어려움을 해소하기 위한 조치를 지속적으로 시행해 왔습니다. 120,000억 VND 규모의 지원책, 기업의 채권 지불 압박을 완화하는 데 도움이 되는 법령 08, 부동산 시장의 막힘을 해소하는 데 기여하는 결의안 33, 지방인민위원회가 판매를 위해 구획할 수 있는 구역을 규제할 수 있도록 하는 법령 35 등이 있습니다.
보고서는 위 지표를 분석한 결과, "부동산 시장은 2023년 2분기~4분기에 회복될 가능성이 높다"는 의견을 여전히 유지하고 있습니다.
토지구획: 남쪽은 급격히 증가하고 북쪽은 꾸준히 증가합니다.
Batdongsan.com.vn 의 데이터에 따르면 토지 가격 지수는 2018년부터 현재까지 전국적으로 안정적인 증가세를 유지했지만 2023년에는 특정 지역 및 지방 간에 차이가 나는 경향이 있습니다.
2018년 1분기부터 2023년 3분기까지 장기간에 걸쳐 남부 지역의 토지 매매가는 71%, 북부 지역의 토지 매매가는 54% 상승했습니다. 따라서 지난 5년간 남부 지역의 토지 평균 가격 상승률은 북부 지역보다 높았습니다.
그러나 2023년 한 해만 놓고 보면 두 지역의 지가는 다른 흐름을 보였습니다. 북부 지역의 평균 매매가는 상승세를 유지하며 2023년 3분기에 2022년 4분기 대비 4.9% 상승했습니다. 반면 남부 지역의 지가 차트는 하락세를 보이며 작년 말 대비 26.2% 하락했습니다.
북부의 대표적인 지방들은 2018년 1분기부터 2023년 3분기까지 장기간에 걸쳐 토지 가격이 안정적으로 상승했습니다. 대표적인 지방으로는 하이퐁(128% 상승), 꽝닌(44% 상승), 흥옌(36% 상승), 박닌 (20% 상승)이 있습니다.
남부 지역에서는 빈즈엉성이 2018년 초 대비 147%의 토지 가격 상승률을 기록하며, 지역 내 가장 높은 토지 가격 상승률을 기록하고 있습니다. 롱안성, 바리아붕따우성, 동나이성 등 다른 지역의 토지는 최근 매매가가 하락했지만, 지난 5년간 전체적으로는 각각 89%, 64%, 60%의 가격 상승률을 기록했습니다.
저층 부동산 시장은 차별화되어 있습니다.
연초 이후 전국 저층 부동산 시장은 거래량 감소로 침체기를 겪고 있습니다. Batdongsan.com.vn 의 2023년 3분기 보고서에 따르면, 설문 조사에 참여한 중개업체의 57%는 저층 부동산 상품 거래량이 50% 이상 감소했다고 답했고, 28%는 10~50% 감소했다고 답했습니다.
Batdongsan.com.vn 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 현재 가격이 구매자들에게 가장 큰 장벽이라고 말했습니다. 저층 부동산은 사람들의 평균 소득보다 가격이 훨씬 높고, 가치가 높은 제품은 대출을 받아 구매하기 어렵기 때문입니다.
2023년 3분기 하노이 타운하우스의 평균 매매 가격은 m2당 3억 3,300만 동이고, 호치민시는 m2당 2억 900만 동입니다.
딘 민 투안 씨는 각 저층 부동산 부문마다 다른 추세와 회복 잠재력을 가지고 있다고 말했습니다. 특히 타운하우스는 거시경제의 영향과 코로나19 팬데믹 이후의 여파로 관광 및 소매 활동이 크게 성장하지 못했기 때문에 여전히 침체되어 있다고 덧붙였습니다.
Batdongsan.com.vn 의 데이터에 따르면, 도심 지역의 타운하우스에 대한 관심 수준은 거의 변동이 없는 반면, 중부, 북부, 남부 지역의 해안 관광 지역에서는 2021년 1분기에 비해 각각 11%, 22%, 41% 감소했습니다.
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| 올해 초부터 전국의 저층 부동산 시장은 거래량 감소와 함께 침체에 빠졌습니다. (출처: 댄 비엣) |
한편, 교외 도시 지역의 타운하우스와 빌라는 미래 사회 기반 시설망 덕분에 도시 외곽 및 인근 지역으로의 확장 추세를 뒷받침하며 상당한 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 몇 년간 많은 교외 도시 지역에서 빌라와 타운하우스 가격이 크게 상승했습니다. 예를 들어, 스타레이크 도시 지역, 치푸트라, 마이랜드 하노이, 빈홈 리버사이드, 파크시티, 에코파크(하노이)는 매년 20~30% 이상 상승했습니다. 또한, 스완 베이 도시 지역, 에코 빌리지 사이공 리버, 미즈키 파크(호치민)는 매년 20% 이상 상승했습니다( Batdongsan.com.vn 자료).
하노이의 개인 주택은 실질적인 주택 수요를 충족하고 있어 관심과 호가는 안정적으로 유지되고 있습니다. 2023년 3분기에는 떠이호, 하이바쯩, 동다, 호앙마이, 하동 등 여러 지역의 개인 주택 호가는 2022년 동기 대비 4~9% 상승했습니다. 하노이 일부 지역의 관심도도 2~3% 소폭 상승했습니다.
호치민시에서는 개인 주택에 대한 매매 가격과 관심은 하락 추세를 보이고 있지만, 2022년 3분기와 비교했을 때 감소폭이 10%를 넘지 않습니다.
아파트 투자는 연평균 약 12.5%의 수익을 달성합니다.
보고서는 또한 아파트가 지난 1년간 시장의 부정적인 영향을 가장 적게 받은 부동산 유형이라고 밝혔는데, 이는 아파트가 실질적인 주택 수요를 충족시키기 때문입니다. 2023년 3분기에는 아파트에 대한 관심이 회복 조짐을 보였으며, 아파트 매수 수요는 전 분기 대비 1%, 임대료는 6% 증가했습니다. 이 중 20억~40억 VND(약 20억~40억 동) 가격대의 아파트가 가장 많이 검색되었습니다.
2023년 아파트 매매 가격은 큰 변동이 없었고, 하노이는 1~5% 소폭 상승에 그쳤으며, 호찌민시는 거의 변동이 없었습니다. 그러나 2015년부터 현재까지 장기적으로 하노이와 호찌민시의 아파트 가격 상승률은 국민 소득 증가율을 상회했습니다. 8년 후, 호찌민시와 하노이의 아파트 가격은 각각 82%와 56% 상승한 반면, 도시 지역 주민의 소득은 39% 증가하는 데 그쳤습니다.
Batdongsan.com.vn 의 전략 이사인 레 바오 롱 씨는 다음과 같이 말했습니다. "소득 증가율이 주택 가격 상승률을 따라가지 못하면서 아파트 구매가 점점 더 어려워지고 있습니다. 앞으로는 주요 아파트 프로젝트 가격도 높아질 것입니다. 비용이 상승하는 상황에서 투자자들은 수익을 극대화해야 하기 때문입니다.
부동산 소비자 심리를 살펴보면, 높은 주택 가격 속에서 사람들은 집을 사기 위해 임대를 택하거나 대출을 받는 방법을 찾고 있습니다. 하지만 현재 많은 구매자들이 금리에 대한 우려로 대출을 받지 못하고 있습니다.
아파트 가격이 꾸준히 오르고 있고, 이러한 유형의 부동산에 대한 매매 수요도 항상 높기 때문에 아파트 투자의 평균 수익률은 연 최대 12.5%(가격 상승분과 임대 수익을 합산)에 달합니다. 이는 주식, 금, 외화, 토지, 예금 등 다른 투자 유형보다 더 좋고 안정적인 수익률입니다.
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