토지 가격 위험, 개발을 '위협'한다. 2부

연간 토지 임대료 및 일회성 토지 임대료 결정 지연은 투자 환경에 영향을 미쳐 생산 및 사업 계획, 투자 대출 담보 대출, 특히 대규모 부지와 대규모 투자자본 투자 프로젝트(LNG 항만 창고 프로젝트, 손미1 화력발전소 프로젝트, 손미2 화력발전소 프로젝트, 풍력 블레이드 제조 프로젝트 등)에 영향을 미치고 있습니다. 성산업단지관리위원회는 조기에 과감한 정책이 시행되지 않을 경우, 성의 투자 환경과 투자 유치 성과에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 밝혔습니다.

한 쪽은 조급하고, 다른 쪽은 조심스럽습니다.

노바월드 판티엣(NovaWorld Phan Thiet)이 2025년 말까지 관광 경제 도시 건설 및 완공을 위한 다양한 활동을 "촉발"하기 위해 특정 토지 가격을 기다리고 있는 반면, 함탄(Ham Tan) 지역의 새로운 산업단지들 또한 특정 토지 임대 가격을 기다리고 있습니다. 이를 통해 계획된 로드맵에 따른 건설 기반이 마련될 것입니다. 예를 들어, 탄득(Tan Duc) 산업단지는 2023년 2분기에 착공될 예정이지만, 주택지 및 주거 지역 내 농경지에 대한 특정 토지 가격 설정, 평가 및 승인 절차가 아직 지연되고 있어 시행이 어려울 것으로 예상됩니다. 여러 차례 수정 및 보완이 필요하며, 이는 보상 및 토지 정리 작업에 영향을 미치고 있습니다. 현재 산업단지 투자자는 61.17헥타르 규모의 토지 배정/임대 신청서를 제출했습니다. 그러나 인접하지 않은 토지는 토지 배정/임대 및 건설 허가 신청을 통해 건설을 시작하기 어려울 것으로 예상됩니다. Son My I 산업단지에서 투자자는 1단계에서 도인민위원회로부터 76.78헥타르 면적의 토지를 할당받았습니다. 그러나 건설을 시행하려면 토지 임대 계약을 체결하기 위한 구체적인 토지 가격이 필요합니다. 이전에 천연자원환경부는 입찰을 조직하고 컨설팅 단위(TMS 컨설팅 주식회사)와 계약을 체결하여 토지 임대 가격을 결정했습니다. 컨설팅 단위는 여러 차례 긴급 발송 후 산업단지 프로젝트와 관련된 평가 작업에 대한 수익과 비용을 결정하기 위한 조사 및 정보 수집이 매우 제한적이고 많은 어려움에 직면해 Son My I 산업단지의 구체적인 토지 가격 결정을 완료하는 데 지연이 발생했다고 보고했습니다. 천연자원환경부 의 2014년 6월 30일자 회람 36/2014/TT-BTNMT에 따라 이를 완전히 입증할 근거가 충분하지 않습니다. 이에 따라 2023년 4월 5일, TMS 컨설팅 주식회사는 토지 가치 평가 정보 검토를 위한 관련 부서의 협조를 요청하는 문서와 함께 가치 평가 결과를 설명하는 보고서 초안을 제출했습니다. 그리고 지금까지도 우리는 결과를 기다리고 있습니다.

이에 따라 2023년 4월 말, 성 산업단지 관리위원회는 61.17헥타르 부지에 대한 토지 임대 계약 체결을 위한 투자자를 위한 구체적인 토지 가격 결정부터 2023년 2분기 착공 절차 완료를 위해 탄득 산업단지 지원에 대한 관련 당국에 보고했습니다. 이와 유사하게, 손미1 산업단지는 76.7헥타르가 넘으며, IPICO 회사의 요청에 따라 2023년 5월 성 인민위원회에 승인을 요청했습니다. 이를 통해 해당 사업체는 토지 임대료를 지불하고, 토지 임대 계약을 체결하며, 이 지역에 산업단지 인프라 건설을 추진할 수 있게 되었습니다.

특히 보상 및 정리 작업을 진행하고 투자를 준비 중인 산업단지 투자자들은 모두 토지를 한꺼번에 임대하고 싶어합니다.그러면 약 300헥타르 규모의 LNG 항구 창고, Son My I 화력 발전소 프로젝트, Son My II 화력 발전소 프로젝트와 같은 관련 프로젝트도 한꺼번에 토지를 임대해야 할 필요가 있습니다.한편, 지방 산업단지 관리위원회의 정보에 따르면 구체적인 토지 가격이 결정되지 않았기 때문에 현재 Ham Kiem I 산업단지에서 4개 프로젝트(면적 4.72헥타르)와 Ham Kiem II 산업단지에서 1개 프로젝트(면적 2.41헥타르)가 지방 인민위원회로부터 토지 임대료를 한꺼번에 지불하도록 승인되었지만 산업단지 투자자들이 한꺼번에 지불해야 하는 문제는 아직 해결되지 않았으며 이는 지금 3년째 지속되고 있습니다.투자자들이 토지를 한꺼번에 임대하고자 하는 바람은 2차 투자자를 유치하고 프로젝트를 실행하기 위한 자본을 회계 처리하고 차입하는 것을 용이하게 하기 위한 것입니다.

왜 이런 압박적인 입장에 처하게 되었을까?

천연자원환경부 관계자는 특정 토지 가치 평가(토지 가치가 200억 VND 이상인 프로젝트에 적용)가 여러 가지 이유로 느리다고 밝혔습니다. 천연자원환경부 회람 36호에 따르면 가치 평가에는 5가지 방법이 있지만 일반적으로 적용되는 3가지 방법은 잉여금, 소득금, 비교금입니다. 그러나 여러 사례에서 얻은 정보를 통해 컨설팅 기관은 이러한 방법이 각 특정 프로젝트에 적용될 경우 보장되지 않으며, 특히 투입 요소가 안정적이지 않아 잘못된 산출 결과가 발생할 수 있다는 우려를 표명했습니다. 예를 들어 비교금의 경우 해당 지역은 항상 농지였고 거래가 없었기 때문에 비교할 수 없습니다. 또는 잉여금 및 소득금 방법은 개발 수익, 투자자본 비율, 단가 등을 결정해야 하므로 매우 복잡합니다. 따라서 컨설팅 기관은 이를 반복해서 수행해 왔고, 부서는 컨설팅 기관을 지원해 왔지만 결과가 설득력이 없습니다. 가정과 추정이 필요하고 이러한 프로젝트는 모두 면적이 매우 크기 때문에 사람 간의 오류 위험이 매우 작더라도 큰 손실을 초래할 수 있습니다. 또한, 천연자원환경부는 평가 방법에 초점을 맞춰 통지문 36을 개정하고 있습니다.

이는 빈투언성 인민위원회가 천연자원환경부에 총리에게 천연자원환경부, 건설부, 재무부 및 관련 부처 구성원으로 구성된 실무단 설립을 검토하고 지시해 줄 것을 요청하는 문서를 발표한 이유 중 하나이기도 합니다. 이 실무단은 빈투 언성의 토지 가격 결정, 특히 오션 밸리 관광단지 프로젝트의 토지 가격 산정을 지원하고 지도할 것입니다. 현재 중앙 정부는 빈투언성이 노바월드 판티엣 프로젝트의 특정 토지 가격을 평가하는 것을 지원하기로 합의하는 문서를 발표했습니다.

천연자원환경부 관계자에 따르면, 판티엣 노바월드에 비해 산업단지의 토지 가치 평가는 더 간단하다고 합니다. 하지만 현재 상황에서는 중앙 정부의 지원을 받아 구체적인 가치 산정을 통해 더욱 신뢰할 수 있는 결과를 도출하는 것이 필수적입니다. 이를 통해 이 지역의 대규모 프로젝트들의 특정 토지 가격과 관련된 장애물들이 빠른 시일 내에 해결될 것입니다.

성 인민위원회가 천연자원환경부에 보낸 공식 공문은 또한 현재의 토지 가치 평가 작업이 투자, 계획, 건설, 토지, 금융, 은행, 시장 등에 대한 매개변수를 규제하는 많은 부문과 분야를 포함하기 때문에 매우 복잡하며, 시행자는 가치 평가 방법의 내용을 완전히 이해하고 적절하게 시행, 평가 및 평가하기 위해 여러 분야와 관련된 일반적인 지식과 경험을 보유해야 한다고 강조했습니다. 한편, 성 천연자원환경부 직원들은 오늘날과 같이 매우 복잡한 가치 평가 작업의 요구 사항을 충족할 만큼 가격, 금융, 건설 등의 전문 분야에 대한 경험이 많지 않습니다. 따라서 성 인민위원회는 천연자원환경부가 총리에게 빈투안성의 토지 가격 전반과 특히 오션 밸리 관광단지 프로젝트를 지원하고 지도하는 실무 그룹의 설립을 고려하고 지시할 것을 건의했습니다. 이를 통해 프로젝트가 신속하게 배치되고 운영되며 지역 사회 경제가 발전할 수 있습니다.

원천: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html