전문가들은 투자나 정착 목적에 따라 신중하게 고려해 보라고 조언합니다. 호치민시에서 집을 사는 것이 은행 대출 승인을 받기가 더 쉬울 것입니다.
안녕하세요, 전문가님. 저희 가족은 현재 호치민시에서 일하고 있지만, 앞으로 살 곳을 마련하기 위해 깐토 에 집을 사려고 합니다. 호치민시에서는 필요한 만큼 집을 살 돈을 모으기가 매우 어렵기 때문입니다. 저희 가족은 월 소득이 약 4,500만~6,000만 동(VND) 정도이고, 식비와 교통비로 약 2,500만 동(VND), 집세와 자녀 학비로 500만 동(VND) 정도 지출합니다.
전문가들의 의견에 따르면, 25억 동(VND)에 집을 사고, 적금(Red Book)을 담보로 은행에서 15억 동(VND)을 대출받아야 할까요? 현재 빚도 없고, 다른 투자도 없고, 현금 7억 동(VND)의 여유 자금이 있습니다. 감사합니다!
트롱 냔
2024년 2월 투득시(호치민시) 보응우옌지압 거리 동쪽 부동산. 사진: 꾸인트란
컨설턴트:
귀하의 재정 상황과 현재 고려하고 계신 사항에 대해 매우 자세한 정보를 제공해 주셔서 감사합니다. 사실, 특히 첫 주택을 소유하는 것은 많은 젊은 가정에게 항상 큰 계획이자 걱정거리입니다. 따라서 이 집을 살 수 있는 재정적 여력 또한 고려해야 할 문제입니다. 하지만 귀하의 가족에게 7억 VND의 현금 잔고가 있다는 사실은 귀하가 내 집 마련 계획을 세웠다는 것을 보여줍니다. 제공해 주신 정보를 바탕으로 다음과 같은 조언을 드리고자 합니다.
주택 구매 자금원을 고려하기 전에 지출 및 예비비 관리 부분을 살펴보겠습니다. 자료에 따르면 귀 가족의 현재 소득 대비 저축률은 44~58%로, 저희가 상담해 본 많은 가정과 비교했을 때 매우 좋은 저축률로 간주됩니다. 하지만 귀 가족의 재정 보호 대책에 대해서는 언급하신 적이 없습니다. 사실 인생에는 항상 위험과 불확실성이 존재하기 때문에, 특히 가장의 재정과 건강을 보호하기 위해 생명보험 계약이 필요합니다.
또한, 예상치 못한 상황에 대비하여 비상금을 마련해 두는 것이 중요합니다. 전문가들에 따르면, 가족이 생명보험에 가입되어 있다면 비상금은 7,500만 동(3개월치 지출에 해당)으로 유지될 수 있습니다. 반대로, 비상금으로 1억 5천만 동(6개월치 지출에 해당)을 유지해야 합니다. 비상금은 가족의 현재 현금 잔액에서 인출하여 은행에 예치하면 이자를 발생시키고 필요할 때 신속하게 사용할 수 있습니다. 하지만 가족의 월 지출에 변동이 있을 경우에도 비상금을 조정해야 합니다.
예비 기금을 마련한 후, 이제 25억 동(VND)에 주택을 매입하고, 15억 동(VND)을 대출받기 위해 적금(Red Book)을 담보로 대출을 받을지 여부를 논의할 것입니다. FIDT 전문가들에 따르면, 현재 상황과 2분기 말까지 예상되는 부동산 시장은 아직 크게 개선되지 않아 가격이 회복 및 상승하지 않았습니다. 따라서 이 시기에 거주용 주택을 구매하는 것도 좋은 선택입니다. 25억 동(VND)에 주택을 구매해야 하는데, 그중 15억 동(VND)을 대출받았고, 사용 가능한 현금 잔액은 7억 동(VND)이며, 나머지 3억 동(VND)은 3억 동(VND)입니다. 다른 자금 조달 방법이 있는지 확실하지 않습니다. 주택을 구매할 때는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.
호치민시에서 25억 VND의 주택을 구매한다면, 나베, 투득, 혹몬과 같은 교외 지역을 선택하거나 중간 가격대의 아파트를 고려하는 것이 좋습니다. 타운하우스를 구매할 때는 위치 외에도 주택의 합법성과 설계를 꼼꼼히 살펴야 은행에서 대출과 담보대출을 편리하게 받을 수 있습니다. 아파트를 구매할 경우, 핑크북(Pink Book)이 있는지 확인해야 합니다. 현재 일부 아파트는 핑크북이 없어 대출 절차가 불편하거나, 투자자와 연계된 은행에서만 대출을 받을 수 있습니다. 또한, 아파트를 구매할 때는 이 부문의 특성에도 주의를 기울여야 합니다. 일반적으로 이 부문은 5~6년 이내에만 가치가 상승하고, 6년 후에는 가격이 완만하게 상승합니다.
칸토에서 부동산을 구매하신다면, 귀국 후 거주할 것인지, 아니면 투자할 것인지, 미래 목표를 더욱 명확하게 정해야 합니다. 이 시기에 부동산에 투자할 경우, 주식이나 펀드 등 다른 투자 수단에 비해 수익률이 매우 낮습니다. 따라서 이 시기에 칸토에서 부동산을 구매하지 않는 것이 좋습니다. 대신, 금융 시장에 대한 이해가 있다면 주식에 투자하거나 펀드에 투자하여 효율성을 극대화하는 것이 좋습니다. 현재 주식과 펀드는 성장 잠재력이 높기 때문입니다.
향후 거주 목적으로 주택을 구매하는 경우, 일부 은행, 특히 저금리 은행은 대출 시 지방 토지 담보 대출을 받지 않는 경우가 많다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 저희의 권고에 따라, 거주 목적으로 주택을 구매해야 하는 경우, 업무 목적과 은행 대출의 용이성을 고려하여 호치민시에서 주택 구매를 고려해 보시기 바랍니다.
이러한 점을 고려하면, 호치민시에서 주택을 구매하기 위해 대출을 받는 경우, 은행은 일반적으로 주택 가격의 최대 70~80%까지 대출해 주므로(즉, 최대 대출 가능 금액은 17억 5천만 동에서 20억 동 사이입니다), 최대 15억 동까지 대출받을 수 있습니다. 현재 은행 금리는 최근 몇 년에 비해 상당히 낮습니다. 시중의 많은 은행들이 1년, 3년 또는 5년 만기 우대 고정 금리 상품을 제공하고 있습니다. 하지만, 은행에서 일반적으로 적용하는 평균 금리는 연 8~11%로, 이를 통해 더 포괄적인 정보를 얻으실 수 있습니다.
연평균 이자율이 8%일 경우 25년 동안 15억 동을 빌리면 매달 갚아야 할 금액은 약 1,500만 동으로, 가계의 현재 잉여금(수입에서 지출을 뺀 금액)의 45~75%에 해당합니다. 연평균 이자율이 11%일 경우 매달 평균 1,900만 동을 갚아야 하며, 이는 잉여금의 55~95%에 해당합니다. 위의 이자율 옵션에 따른 월 상환액 수치를 고려하면 부채를 갚을 수 있을 것으로 생각합니다. 그러나 예비 자금을 유지한 후 남은 현금 잔액은 5억 5천만~6억 2,500만 동에 불과하다는 점을 고려해야 합니다. 즉, 25억 동에 집을 사고 은행에서 15억 동을 빌리면 3억 7,500만~4억 5천만 동이 부족하게 됩니다.
다른 자금 조달 수단이 없는 경우, 주택을 소유하려면 최대 19억 동(약 1조 8천억 원)까지 대출받아야 하는 상황에 대해서도 이야기해 보겠습니다. 제가 추천하는 방법은 대출 기간을 30년으로 연장하는 것입니다. 연 이자율이 8%라면 매달 상환해야 할 금액은 약 1,800만 동(약 1천 8백만 원)으로, 현재 잉여금의 52~90%에 해당합니다. 연 이자율이 11%라면 매달 상환해야 할 금액은 약 2,300만 동(약 2천 3백만 원)입니다. 하지만 주택을 구매하면 월세로 500만 동(약 1억 8천만 원)을 지출할 필요가 없으므로, 이 부채를 충분히 갚을 수 있다고 생각합니다.
마지막으로, 앞서 말씀드렸듯이 주택을 구매하면 가족의 월 생활비는 500만 동(VND) 감소하지만, 은행 대출 상환 비용은 증가하기 때문에 가족의 필요에 맞춰 저축 금액을 조정해야 합니다. 이때, 남은 잉여금은 모두 사용하여 위에서 추천한 수준에 도달할 때까지 저축해야 합니다. 충분한 저축금이 생기면, 월 대출 상환 후 남은 잉여금은 저축, 주식 투자, 펀드 등 다른 투자처에 투자하여 자산을 다각화하는 것이 좋습니다.
가족을 위한 주택 구매를 위해 고려해 볼 수 있는 여러 가지 옵션에 대한 조언을 드렸습니다. 좋은 선택이 되시길 바랍니다!
응우옌 티 누 꾸인 박사
호치민시 은행대학교 강사
FIDT의 개인 재정 계획 전문가
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