새로운 규정에 따라 "서류상" 집을 구매하는 경우, 고객은 어떻게 보호를 받을 수 있나요?

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부동산사업법 개정안이 국회 를 통과해 2025년 1월 1일부터 시행될 예정이며, 2014년 부동산사업법의 많은 단점을 해결할 것으로 기대됩니다.

특히, 이 새로운 법은 미래 주택(일명 "종이" 주택) 구매자의 권리를 보호하는 데 초점을 맞췄습니다.

구체적으로, 장래주택의 매매 및 임대차매매에 대한 보증(제26조)과 관련하여, 이 법은 부동산 프로젝트 투자자가 장래주택을 매매 또는 임대하기 전에 은행의 승인을 받아 보증을 제공하도록 규정하고 있습니다.

따라서 은행은 투자자가 미래 주택의 매매 또는 임대 매수 계약에 따라 주택을 인도하지 못할 경우, 투자자의 주택 구매자 또는 임차인에 대한 재정적 의무를 보장하게 됩니다.

투자자가 미래 주택 매매 또는 할부 매수 계약에서 고객에게 약속한 대로 주택을 인도하지 못할 경우, 투자자가 주택을 구매하거나 할부 매수하는 고객에게 지는 재정적 의무에는 투자자가 고객으로부터 사전에 받은 금액과 기타 금액(있는 경우)이 포함됩니다.

또한 이 법 제26조에서는 보증은행이 투자자에게 보증을 제공하기로 동의한 경우 보증은행과 투자자는 상기 내용에 관한 보증계약을 체결하여야 한다고 규정하고 있습니다.

서명된 보증 계약에 따라 보증 은행은 부동산 프로젝트 투자자에게 투자자의 보증이 승인된 프로젝트에서 주택을 구매하거나 임대 구매하는 모든 고객에게 보증서를 발행하겠다는 것을 확인하는 서면 약정을 보냅니다.

투자자는 미래 주택의 구매 또는 임대 구매 계약에 서명할 때 이 약정 문서 사본을 고객에게 보낼 책임이 있습니다.

또한, 미래 주택 구매 또는 임대 계약을 체결할 때, 고객은 투자자의 재정적 의무에 대한 보증을 받을지 여부를 선택할 수 있습니다.

고객이 투자자의 재정적 의무를 보장하는 것을 거부하는 경우, 이는 미래 주택의 매매 또는 임대 매매 계약에 서명할 당시 서면으로 동의한 것으로 간주됩니다.

보증은행은 규정에 따라 투자자와 미래 주택 매매 또는 임대차 계약을 체결한 고객에게 보증서를 발급할 책임이 있습니다. 동시에 보증은행은 투자자에게 보증서를 발송하여 투자자가 미래 주택 매매 또는 임대차 계약을 체결한 각 고객에게 보증서를 제공할 수 있도록 합니다.

투자자는 고객이 보증서를 받았을 때에만 돈을 받게 됩니다.

보증의 범위, 보증의무 이행에 필요한 조건, 보증내용 및 보증료는 당사자 간에 합의하되, 이 법 제26조에 규정된 보증은행의 책임 이행을 확보하는 범위 내에서 정하여야 하며, 보증은행과 부동산 프로젝트 투자자 간에 체결하는 보증계약서에 기재하여야 합니다.

보증은행과 프로젝트 투자자 간에 체결된 보증계약과 보증은행이 미래에 주택을 구매하거나 임대하는 고객에게 발행하는 보증서에는 유효기간을 구체적으로 명시해야 합니다.

투자자는 미래주택 매매계약 또는 임대매매계약서에 서명한 날로부터 10영업일 이내 또는 미래주택 매매계약서에서 당사자들이 합의한 다른 기간 이내에 고객에게 보증서를 제공해야 합니다.

투자자는 고객에게 주택을 제공하고, 고객이 보증은행으로부터 보증서를 받은 후에야 미래 주택의 매매 또는 임대 매수 계약에 따라 고객으로부터 대금을 받을 수 있습니다.

투자자가 이 조례 제26조에 따른 고객에 대한 재정적 의무를 이행하지 아니하거나 완전히 이행하지 아니하고 주택 매매계약 또는 임대매매계약에서 약정한 주택을 인도하지 아니하는 경우

고객의 요청이 있을 경우, 보증인은 보증서에 명시된 약속에 따라 투자자를 대신하여 고객에 대한 재정적 의무를 이행할 책임을 집니다.

장래 주택의 매매 및 임대매매에 대한 보증은 은행보증에 관한 법률의 규정에 따라 시행됩니다.

제26조의 장래주택의 매매 및 할부매매에 대한 보장에 관한 규정은 사회주택의 매매 및 할부매매에는 적용되지 아니한다.

국립은행은 미래 주택의 매매 및 임대 매수에 대한 보증에 대한 지침을 제공할 책임이 있습니다.

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