재산세가 주택 가격을 낮출 수 있을까?
건설부는 최근 부동산 가격 상승 원인에 대한 보고서를 정부에 제출하며, 단기간에 이익을 목적으로 한 투기와 매매를 제한하기 위해 많은 주택과 토지를 소유하고 사용하는 사람들을 대상으로 세금 정책을 연구해 제안할 것이라고 밝혔습니다.
건설부 에 따르면, 최근 주택 가격 상승의 주요 요인으로는 다수의 투자자, 투자자 집단, 투기자, 부동산 중개인의 "참여"가 꼽혔습니다. 제곱미터당 1억 동 이상의 낙찰가를 기록하는 경매와 관련하여, 건설부는 많은 투자 집단이 경매에 참여 후 즉시 매각하여 차익을 챙기는 데 주력하고 있다고 밝혔습니다. 경매장 밖에서는 많은 중개인들이 결과를 기다리며 필지당 2억~5억 동(VND)의 가격 차이로 토지를 매매하려 하고 있습니다. 불법적인 이익을 위해 여러 필지의 토지를 매매하는 행위가 만연하고, 심지어 조직적으로 이루어져 주변 지역의 토지와 주택 가격을 상승시키고 있습니다.
일부 단체, 투자자, 개인 부동산 중개인은 시장 정보를 왜곡하여 "가격을 부풀리고", 가상의 가격을 만들어내고... 사람들의 지식 부족을 이용하여 심리를 조작하고, 군중 심리에 따라 투자를 유치하여 이익을 얻습니다.
일반적으로 주택 프로젝트 투자자들은 매매가의 평균 3%를 거래소와 중개인에게 지불하여 상품을 판매합니다. 그러나 중개인은 시장 상황에 따라 고객과 거래할 때 가격을 더 높게 책정하는 경우가 많아, 구매자가 "차액"을 지불해야 하는 경우가 많습니다.
과열된 거래 기간 동안 많은 중개인들이 '계약금' 방식을 사용하여 매도인으로부터 주택과 토지를 매입한 후, 가격을 10~15% 인상하여 다른 사람에게 판매합니다. 예를 들어, 아파트 가격이 50억 동(VND)인 경우, 중개인은 10억 동(VND)을 계약금으로 지불하고 1개월 이내에 대금을 지불하기로 합니다. 하지만 이 1개월 안에 중개인은 60~70억 동(VND)의 차이로 매도인을 찾아냅니다.
또한 일부 투자자들은 "높은 매매가를 제시"하여 부동산 프로젝트의 평균 수익률을 높이는 방식으로 주택 가격 상승에 기여하고 있습니다. 분양 프로젝트가 적거나 단 하나뿐인 지역에서는 경쟁과 기준 가격이 부족하여 투자자들이 수익을 내기 위해 가격을 인상할 수 있습니다. 건설부는 보고서에서 "이러한 현상은 투자자들이 수익을 내기 위해 가격을 인상하는 데 영향을 미칠 수 있음을 시사한다"고 밝혔습니다.
이 문제에 대해 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘(Ths. Nguyen Van Dinh) 씨는 주택 및 토지 가격 상승의 원인 중 하나가 은행의 지원을 받는 "토지 거래보다 더 좋은 것은 없다"는 사고방식에 따른 투기와 축적 현상이라고 지적했습니다. 이들은 은행의 "VIP" 고객층인데, 대출금이 항상 주택과 토지로 담보 대출되기 때문입니다. 주택과 토지는 거의 항상 가격이 오르고 위험도가 낮다고 여겨지기 때문입니다. 사람들의 투자 수요는 정당하지만, 이러한 현상이 심화되면 주택과 토지에 대한 투기와 축적으로 이어져 시장을 왜곡하고 토지를 버려지게 하며 자원을 낭비하게 됩니다.
응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 석사는 주택과 토지에 대한 세금 부과가 의무적인 해결책이라고 말하며, 이는 제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하며 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하기 위한 2022년 중앙집행위원회 결의안 제18-NQ/TW호에 명시되어 있다고 밝혔습니다. 결의안 제18호는 다음과 같은 과제와 해결책을 제시합니다. "토지 낭비, 방치, 오염, 훼손 상황 극복", "넓은 토지, 다세대 주택, 토지 투자, 저임금 토지, 방치 토지에 대한 높은 세율 적용".
응우옌 반 딘 씨는 토지 경매에서 낙찰가가 과거 시작가보다 수십 배나 높았다고 말했습니다. 대부분의 사람들은 국가 예산에 추가 재원이 확보될 것이라는 사실에 기뻐하기보다는 경매 결과에 대해 회의적이었습니다. 그 이유는 낙찰 후 토지가 버려지는 경우가 많아 "유령 도시"가 되는 경우가 많기 때문입니다. 이러한 "프로젝트"의 대부분은 입주율이 매우 낮고, 수십 년이 지났지만 겨우 몇 채의 주택만 건설되고 입주가 완료되었습니다. 응우옌 반 딘 씨는 주택 및 토지에 대한 과세는 당 결의안 18호에 정치적 근거가 있지만, 지역 간에 동시적이고 공정하게 시행되어야 한다고 말했습니다.
중요한 요인 중 하나는 과세 대상자에게 과세되도록 보장하고, 과세 정책의 효율성을 높이기 위한 과세 데이터베이스의 필요성입니다. 현재로서는 완전한 데이터베이스 부족과 타인이 부동산 소유권을 취득하는 현상으로 인해 이 부동산의 정확한 소유자 결정이 아직 해결되지 않았습니다.
그러나 총리는 디지털 전환을 위한 인구 데이터, 신원 확인 및 전자 인증 애플리케이션 개발을 위한 06 프로젝트를 승인했습니다. 새로운 토지법, 주택법, 부동산사업법은 토지, 주택 및 부동산 정보에 대한 국가 데이터베이스 구축을 언급하고 있습니다. 이 데이터베이스가 효과적으로 시행된다면, 가까운 시일 내에 신뢰할 수 있는 데이터베이스 시스템을 구축할 수 있으며, 이는 부동산세법 통과 후 시행에 중요한 데이터베이스가 될 것입니다.
부동산에 세금이 부과되고, 부동산 정보 시스템과 데이터베이스를 수집하여 '소유권 귀속'을 확인하고 누가 정확히 이 부동산을 소유하고 있는지 파악할 수 있다면, 불가능해 보이는 일이 일어날 수 있습니다. 집과 땅 가격이 하락하고, 심지어 급락할 수도 있습니다. 부동산 투기는 거의 완전히 중단될 것입니다. 은행들도 토지 재벌 대신 새로운 고객층을 찾아야 할 것입니다.
세금은 "주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것"이라는 인식을 구체화하는 것이며, 그래야만 근로자들의 정착 꿈이 멀어질 것입니다."라고 응우옌 반 딘 씨는 강조했습니다.
최근 국회가 부동산 시장 관련 3대 중요 법률을 공식 승인하면서 부동산 시장이 개선 조짐을 보이고 있습니다. 이 법률은 2024년 8월 1일부터 6개월 앞당겨 시행됩니다. 하노이의 부동산 시장은 활기를 띠고 있지만, 다른 지역은 여전히 조용한 편입니다. 부동산 업계가 많은 어려움을 겪고 투자자들이 여전히 지방 시장에 "갇혀" 있는 상황에서, 최근 2주택에 대한 과세 제안은 많은 반대 의견을 받았습니다.
사실, 2주택세는 새로운 제안이 아니며 2009년부터 논의되어 왔지만, 여러 가지 이유로 2022년 6월 국회 상임위원회에서 발표된 결의안 제18-NQ/TW호에 공식적으로 포함될 때까지 합법화되지 못했습니다. 그러나 2주택 이상의 토지 사용권 및 소유권에 대한 추가 과세를 통해 토지 시장을 규제하는 규정/정책을 마련하는 과정은 많은 난관에 부딪혔습니다.
특히 많은 전문가들은 부동산 세금 부과가 신중하게 계산되고 평준화되지 않으면 역효과가 생겨 주택 가격이 상승하고 저소득층과 중산층이 주택을 구하기 어려워질 수 있다고 우려하고 있습니다.
어떤 경로가 적합한가요?
세금은 부동산 양도, 투기, 가격 인플레이션 등으로 인한 세금 탈루를 처리하는 효과적인 도구입니다. 그러나 2차 주택에 대한 세금은 시장 현실에 부합하고 모든 당사자의 이해관계의 조화를 보장하기 위해 신중하게 계산되어야 합니다.
많은 전문가들에 따르면, 세금은 급등하는 토지 가격을 통제하고, 투기를 억제하며, 시장 조작을 방지하고, 부동산의 실제 가치를 회복하는 도구가 될 수 있습니다. 그러나 현재의 불분명한 토지 정보 관리 체계로는 세금 부과가 쉽지 않습니다.
과세는 단기적으로는 6~12개월, 장기적으로는 1~2년 동안 국가 예산 수입을 늘리고 시장 조정에 기여하는 좋은 해결책이지만, 장기적으로는 그 효과를 지속하기 어렵습니다. 그러나 토지 가격에 매도자가 세금을 더하기 때문에 과세는 가격 상승만을 초래할 것이라는 우려도 많습니다.
금융 전문가 딘 테 히엔은 언론과의 인터뷰에서 재산세는 단순히 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 세금일 뿐이며, 부동산이 많을수록 세금도 많아진다고 말했습니다. 평균적인 생활 수준을 유지하고 집 한 채만 사는 사람들은 걱정할 필요가 없습니다.
자산(부동산)이 많고 그 자산에서 지속적으로 수익을 창출하는 사람들에게는 세금이 더 많이 납부되는 것은 당연합니다. 투자 목적으로 차입하는 경우, 세금은 투자자가 계산해야 하는 "손익"의 일부입니다.
최근 베트남 부동산중개인협회(VARS)는 두 번째 주택 이상 구매자와 프로젝트를 포기한 소유주 등 두 가지 유형의 사람들을 위한 부동산세 정책을 제안했습니다. 매도자의 보유 기간이 짧은 거래에 대해서는 세율이 점진적으로 인상될 예정입니다.
2023년 8월, 호찌민시 유권자들은 세컨드 하우스에 세금을 부과하고, 토지 가치를 창출하지 않는 공터와 주택에 더 높은 세금을 부과하는 방안을 계속해서 제안했습니다. 재무부는 부동산세법 초안을 검토 및 개발했으며, 이 초안은 2024년 법률 및 조례 개발 프로그램에 추가될 예정이며, 제8차 국회(2024년 10월)에서 의견을 수렴하기 위해 제출되었다고 밝혔습니다.
칸 안
[광고_2]
출처: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html
댓글 (0)