하노이 아파트 가격 최고치 돌파, 주택 소유주 손실 아닌 이익 삭감으로 가장 비싼 사회주택 프로젝트 드러나

2025년 투자자의 "놀이터"에 대한 논평, 하노이 아파트 가격이 최고치를 지났다는 점, 수도에서 가장 비싼 사회주택 프로젝트, 수년간 계획 없이 사용하기 위해 할당된 토지에 대한 적색목록 부여 규정 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

2024년 말까지 하노이와 호치민시의 아파트 가격은 상당히 높아질 것입니다. 이 두 도시의 아파트에 임대 목적으로 투자할 경우, 임대 수요가 높음에도 불구하고 매매가 대비 임대료는 그다지 매력적이지 않습니다. (사진: 지아 탄)

2025년 투자자들의 '놀이터'

Dat Xanh Mien Bac의 부 꾸엉 꾸엣(Vu Cuong Quyet) 사장은 2024년 말까지 하노이와 호찌민시의 아파트 가격이 상당히 상승할 것이라고 분석했습니다. 임대 수요가 높음에도 불구하고, 이 두 도시의 아파트에 임대료를 투자하는 것은 매매가 대비 임대료가 그다지 매력적이지 않습니다.

반면, 지방 아파트 시장은 임대료와 매매 가격이 매우 합리적이다.

꾸엣 씨는 하노이와 호찌민시의 토지 가격이 상당히 비싸다고 평가했습니다. 그러나 이 두 도시의 위성 지방 토지 가격은 최근 크게 오르지 않아 5~10% 정도에 그쳐 여전히 합리적인 수준입니다.

따라서 닷산미엔박의 지도자들은 2025년에도 지방의 토지가 여전히 좋은 투자 부문이라고 믿고 있습니다.

또한, 꾸엣 씨는 2024년 베트남을 방문하는 외국인 관광객 수가 1,700만 명을 넘어섬에 따라 2025년에는 리조트 부동산 시장이 크게 회복될 것으로 예상했습니다. 그에 따르면 푸꾸옥, 나트랑, 꽝닌 등의 일부 리조트 부동산 시장이 회복될 것으로 예상됩니다.

반면 하노이와 호치민시의 타운하우스 가격은 여전히 ​​높은 편이며, 임대 수요는 크게 변하지 않았습니다.

"2025년에는 하노이와 호치민시의 타운하우스 시장에서 큰 성과를 기대하지 않습니다. 하지만 지방, 특히 산업단지가 많은 곳에서는 2024년에도 가격이 오르지 않을 것이기 때문에 대도시보다 변화가 더 많을 것입니다."라고 꾸엣 씨는 말했습니다.

2025년에 투자할 때, 투자자들은 가격 요인에 주의를 기울여야 하며, 군중 효과에 얽매여서는 안 되며, 부동산 가격은 항상 오른다고 생각해야 한다고 Quyet 씨는 말했습니다. 높은 가격은 여전히 ​​계속 오르고 있지만요.

대도시의 물가 상승으로 인해 더 이상 투자자들의 '놀이터'가 아니라, 실질적인 주택 수요와 장기 투자자를 위한 '놀이터'가 될 것입니다. 대도시에 단기 투기 목적으로 투자하는 것은 매우 위험할 것입니다.

투자 시, 미래에 지속 가능한 현금 흐름을 창출하는 부동산 부문에 주의를 기울여야 합니다. 동시에 산업 도시, 특히 박닌, 박장, 하이퐁 , 빈증, 롱안, 동나이 등 외국인 투자 자본이 대규모로 유입되는 지역의 부동산을 조사해야 합니다. 하지만 더 중요한 것은 법적 문제에 주의를 기울여야 한다는 것입니다. 저렴한 가격에만 집착하여 법적 서류가 충분하지 않은 프로젝트에 투자하면 매우 위험할 수 있습니다."라고 꾸엣 씨는 경고했습니다.

한편, SGO 홈즈 부동산 투자 개발 주식회사의 레 딘 쭝 대표이사는 2025년에는 하노이와 같은 대도시의 저층 및 고층 건물 가격이 이전처럼 크게 상승하지 않을 것이라고 밝혔습니다. 2차 제품은 가격 변동이 크지 않을 것이며, 1차 제품만 투입 비용 증가로 인해 가격 상승이 예상됩니다.

"작년 마지막 두 달 동안 아파트 등 2차 상품의 매매가가 2억~5억 동으로 하락하고 저층 주택도 감소하면서 시장이 뚜렷하게 냉각되는 조짐을 보였습니다. 이러한 가격 하락으로 아파트와 저층 주택에 대한 투자 수요는 더 이상 높지 않습니다. 전문 투자자들은 하노이와 연결된 편리한 교통 인프라, 산업 단지, 그리고 인구 밀도가 높은 지방 시장으로 이동할 것입니다."라고 정 씨는 평가했습니다.

SGO Homes의 대표이사에 따르면, 토지는 여전히 투자자들에게 큰 매력을 지닌 분야입니다. 2~3년 정도의 단기적인 관점에서 볼 때, 토지는 여전히 가장 효과적인 투자 수단입니다.

게다가, 20~30억 VND 가격대의 지방 고층 아파트 부문도 투자자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

새로 출시된 프로젝트의 흡수율이 느려질 것입니다.

베트남 부동산중개업협회 응우옌 반 딘 회장에 따르면, 2025년에 분양을 시작한 주택 프로젝트는 여전히 주목을 받고 거래가 활발하며, 흡수율도 높겠지만, 흡수율은 둔화될 것으로 예상됩니다. 아파트 부문은 앞으로도 시장 유동성을 주도할 것입니다.

그러나 딘 씨에 따르면, 아파트 유동성은 여전히 ​​대규모 도시 개발 사업에 집중될 것입니다. 주택 수요, 특히 투자 수요는 교외 지역과 가격이 낮고 향후 성장 가능성이 더 큰 2선 및 3선 지방 및 도시로 계속 이동할 것입니다.

시장 개요에 따르면 하노이에서 가장 선호되는 상품인 아파트는 한동안 "뜨거운" 성장기를 보낸 후 2024년 말부터 현재까지 소폭 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 구매력이 다소 둔화되었고, 급매를 원하는 주택 소유자들의 매매 가격도 소폭 하락했습니다. 이전에 아파트에 투자했던 사람들은 아파트 가격이 수십 퍼센트 상승했던 시기에 상당한 수익을 올렸기 때문에 금리를 낮춰 매도하는 것을 받아들였습니다.

현재 하노이 아파트 가격은 성수기 대비 변동이 없거나 소폭 하락하는 추세입니다. 거래량 또한 2024년 11월 이전과 비교하여 크게 감소했습니다. Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면, 빈홈즈 스마트 시티 프로젝트의 2차 시장에서 2024년 11월에는 스튜디오 아파트 가격이 아파트당 20억~22억 동(VND)에 거래되는 경우가 많았지만, 2024년 12월부터 현재까지 일부 주택 소유자가 긴급 매도를 해야 하는 상황이 발생하여, 매도 가격은 아파트당 19억 8천만 동(VND)~20억 동(VND) 사이에서만 변동하고 있습니다.

이와 유사한 현상이 다른 프로젝트에서도 보고되었습니다. 그러나 부동산 중개인들은 이 가격으로는 집주인이 손해를 보는 것이 아니라 이익을 보고 판매한다고 말합니다.

2025년 주거용 부동산 공급은 2024년 대비 약 10% 증가할 것으로 예상됩니다. 많은 프로젝트의 문제가 해결되어 2025년에 다시 시행될 예정입니다. 또한 많은 프로젝트가 시장의 회복 기회를 활용하기 위해 "출시"할 계획도 가지고 있습니다.

부동산 공급은 주요 투자자들이 거주하는 북부 지방 및 대도시를 중심으로 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 특히, ㎡당 5천만 동 이상의 아파트 시장이 계속해서 시장을 주도하고 있습니다.

공급은 증가하고 있지만, 수요에 비해 여전히 부족한 상황이며, 주로 대규모 투자자들의 대규모 도시 개발 사업에서 공급되기 때문에 매매가는 여전히 높은 수준에 "고정"되어 있습니다. 한편, 2차 가격 수준 또한 2024년 대비 7~10% 정도 낮은 상승률로 더딘 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.

그 이유는 현재 가격 수준이 상당히 높기 때문입니다. 시장 성장 둔화는 인프라와 공공시설이 부족한 많은 노후 아파트의 이전 가격이 실제 가치에 비해 너무 높은 데 기인하기도 합니다.

하노이에서 가장 비싼 사회주택 프로젝트는 1m²당 2,500만 VND의 비용이 들 것으로 예상됩니다.

하노이 탄찌구 탄찌우(Tan Tri) 지역의 사회주택 매매가는 ㎡당 2,500만 동(VND)으로 잠정 추산됩니다. 승인될 경우, 이는 하노이 역사상 최고 사회주택 가격이 될 것입니다.

위의 가격은 작년 말에 프로젝트 공사가 시작된 후 하노이 건설부가 발표한 것입니다.

이 프로젝트는 도시 인프라 개발 투자 기업(UDIC), 하노이 전력수도공사(Haweicco), 그리고 DAC 하노이 주택개발건설 주식회사 컨소시엄이 투자합니다. 이 프로젝트는 하딘 신도시 떤찌우(Tan Trieu) 마을 1번 부지(상업 명칭: 우디크 에코 타워)에 건설됩니다.

건설부에 따르면, 이 사회주택 프로젝트의 아파트 예상 매매가는 m²당 약 2,500만 동(VND)입니다. 위 단가를 적용하면, 이 프로젝트의 70m² 아파트 한 채는 약 17억 5천만 동(VND)입니다.

예상 임대료는 m²당 월 15만 동(VND) 정도입니다. 70m² 아파트의 예상 임대료는 월 1,050만 동(VND)입니다.

임대료는 m2당 월 390,000 VND이며, 70m2 아파트의 경우 월 2,730만 VND를 지불해야 할 것으로 예상됩니다.

건설부는 공식 가격은 규정에 따라 국가 관리 기관의 평가를 거친 후 투자자가 발표할 것이라고 밝혔습니다.

이 프로젝트의 사회주택 매입 신청 접수 시기는 2025년 4분기로 예상됩니다.

2023년 이전까지 수도권 사회주택 매매가는 1,300만~1,700만 동/m² 사이로 변동했습니다. 만약 승인된다면, 이는 하노이 역사상 최고 사회주택 가격이 될 것입니다.

이전에 건설부는 사회주택 가격이 대부분 근로자, 특히 저소득층의 소득에 비해 높다는 유권자들의 의견에 대응하여, 사회주택 가격 결정 절차를 원활하게 하기 위해 2023년 주택법은 주택 건설을 위한 투자자본 회수에 드는 모든 비용을 계산하여 판매 가격을 결정하도록 규정한다고 밝혔습니다.

임대매매가는 매매가로 산정되며, 주택법 규정에 따라 임차인이 납부하는 주택관리비는 포함되지 않습니다. 임대료는 투자자와 임차인이 합의하여 결정합니다. 투자자가 낙찰가를 사용하는 경우, 사회주택의 매매가와 임대매매가를 재평가할 필요는 없습니다.

건설부에 따르면, 제85조는 사회주택 투자자에게 토지이용료 면제, 토지임대료 면제, 세법에 따른 세제 혜택, 투자자에게 10%의 이익 배당, 토지 면적 또는 상업용 건물 면적 할당, 사회주택 가격에 반영되지 않는 등의 인센티브를 규정하고 있습니다.

건설부는 "이 규정은 사회주택에 대한 투자와 개발을 장려하고 촉진하며, 저소득 공무원, 근로자, 노동자들이 주택을 구매하고 생활을 안정시킬 수 있도록 사회주택 가격을 적정 수준으로 보장하는 데 기여한다"고 강조했다.

장기간 계획 없이 사용하기 위해 할당된 토지에 대한 적색 도서 부여 규정

1996년 무단토지할당 당시에는 계획이 없었는데, 2024년이 되어서 계획대로 되지 않을 경우 토지이용권증서를 발급받을 수 있나요?

이 문제에 대해 천연자원환경부는 다음과 같은 의견을 가지고 있습니다.

2024년 토지법 제140조 제2항에서는 가구 및 개인이 정당한 권한 없이 할당된 토지와 1993년 10월 15일부터 2004년 7월 1일 이전까지 사용된 토지를 사용하고 있으며 현재 해당 토지가 소재하는 사법위원회에서 분쟁이 없고 현급 토지이용계획 또는 일반계획 또는 구역계획 또는 건설계획 또는 농촌계획에 부합한다는 것이 확인된 경우 이 법 제138조 제3항 및 제6항의 규정에 따라 토지사용권 및 토지에 부착된 자산소유권증서(적색책)를 발급합니다.

따라서 적색목록에 포함되려면 사용 중인 토지가 위에 언급된 다섯 가지 유형의 계획 중 하나를 준수해야 합니다.

천연자원환경부는 "상기 규정에 따라 1996년에 토지 분배 시기가 권한 범위 내에 있지 않고 계획도 없었지만, 2024년까지 계획과 맞지 않을 경우 토지법 제140조 규정에 따라 적색목록 발급 심사 대상이 될 수 없다"고 밝혔다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html