자격증 발급 어려움에도 콘도텔 거래는 여전히 소폭 증가

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공급과 유동성이 모두 급증했습니다.

DKRA가 발표한 2023년 2분기 호치민시 및 주변 지역 부동산 시장 보고서에 따르면, 리조트 아파트 부문(콘도텔)이 2022년 말과 2023년 1분기의 침체기를 거친 후 거래를 재개했습니다.

구체적으로, 3개 프로젝트에서 약 378채의 콘도텔이 분양을 시작했는데, 이는 2023년 1분기 대비 90% 증가한 수치입니다. 특히 콘도텔의 유동성 또한 전분기 대비 20배 증가하여 122채에 달했습니다. 이는 지난 몇 년간 리조트 아파트 시장이 여러 악영향을 받았고 투자자들의 관심도 저조했던 점을 감안하면 긍정적인 신호입니다. 전년 동기 대비 공급량과 분양 물량은 각각 31%와 78% 감소한 수준입니다.

이 보고서는 현재 대부분의 거래가 완전한 법적 서류와 은행 보증을 갖추고 평판이 좋은 기관에서 운영하는 프로젝트에 집중되어 있음을 보여줍니다. 주요 가격은 전년 동기 대비 2~4% 상승할 것으로 예상됩니다. 그러나 투자자들은 그 대가로 금리 지원, 수익 보장, 원금 유예, 일시불 고객 할인 등 다양한 우대 정책을 제공합니다.

콘도텔의 회복은 정부가 2023년 5월 20일부터 시행되는 토지법 시행령의 여러 조항을 보완하는 법령 10/2023/ND-CP를 발표함에 따른 것으로 여겨진다. 특히, 이 법령은 관광법의 상업 및 서비스 토지에 대한 규정에 따라 숙박 및 관광 목적으로 사용되는 건설 공사에 상업 및 서비스 토지를 사용하는 목적에 따른 건설 공사에 대한 적색목록 부여 규정을 보완한다.

콘도텔 보증금은 이전 수치에 비해 20배나 늘었습니다(그림 1). — 콘도텔은 회복의 조짐을 보이고 있습니다.

그러나 실제로 적색장부 발급은 지금까지 기대 수준에 그쳤습니다. 10호 시행령의 시행에 여전히 많은 난항이 있기 때문입니다. 10호 시행령은 "비주거용 건설 공사 소유권 인증" 조건을 규정하는 43/2014/ND-CP호 법령 제32조를 보완했지만, 적색장부 발급 순서 및 절차에 대한 규정이 여전히 일반적이고 모호하여 지자체들이 적색장부 발급에 있어 "강력한 조치"를 취하지 못하고 있습니다.

현재 시장에는 두 가지 유형의 콘도텔이 있습니다. 첫 번째는 상업 서비스 용지에 건설되는 프로젝트로, 국가가 정책을 승인하고 투자자가 고객에게 50년간 상업 서비스 용지로 사용할 수 있는 레드북(red book)을 발행하는 방식입니다. 두 번째 유형은 상업 서비스 용지이지만, 일부 지역에서는 주거 단위를 형성하지 않고 상업 서비스 용지를 주거용 용지로 변경하는 경우가 있습니다. 현재 이러한 유형의 콘도텔은 레드북에 적합하고 자격을 갖추기 위해 상업 서비스 용지로 조정될 예정입니다.

또한, 일부 지자체는 콘도텔별로 별도의 증명서를 발급하는 데 어려움을 겪고 있는데, 이는 아파트 건물에 대한 증명서 발급과 크게 다르지 않습니다. 호텔 및 숙박 사업 모델인 콘도텔에 대한 증명서 발급 또한 콘도텔 유형의 본질을 변화시킬 것입니다. 이러한 문제는 아직 명확히 밝혀지지 않았으며, 조속히 해결될 경우 콘도텔 회복의 전환점이 될 수 있습니다.

다른 형태는 점차 회복됩니다.

DKRA 보고서에 따르면 콘도텔 외에도 다른 유형의 리조트 부동산도 회복 조짐을 보이고 있습니다. 예를 들어, 리조트 빌라 부문에서는 2분기에 5개 프로젝트의 76개 상품이 분양을 시작했는데, 이는 2022년 동기 대비 4%에 불과했습니다. 한편, 소비량은 50채에 달했으며, 일부 프로젝트의 수요는 소폭 증가했습니다.

리조트 타운하우스/상점형 주택의 경우, 보고서는 4개 프로젝트에서 75세대의 신규 분양을 기록했습니다. 소비는 신규 공급의 44%에 해당하는 33세대에 달했습니다. 그러나 주요 프로젝트의 80% 이상이 판매 가격과 판매 정책을 조정하기 위해 제품 포트폴리오를 계속 폐쇄했습니다.

콘도텔 유동성 지수의 재고는 이전 수치에 비해 20배 증가했습니다(그림 2). — 리조트 부동산이 점차 다시 주목을 받고 있다.

이러한 유형의 소비 증가는 일시불 결제 고객에게 최대 40~50%의 할인 혜택을 제공하는 투자자들의 정책 때문으로 추정됩니다. 이는 재정적 어려움에 직면한 일부 투자자들의 자금 흐름 압박에 대응하여 자본을 재유치하기 위한 조치입니다.

DKRA 그룹은 2023년 3분기에 모든 유형의 리조트 부동산 공급이 증가할 것으로 전망합니다. 특히 콘도텔은 바리아붕따우 , 빈딘성 등을 중심으로 약 400~500세대가 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 한편, 리조트 빌라와 리조트 타운하우스/숍하우스 공급은 소폭 증가할 것으로 예상되며, 주로 끼엔장성 지역에 집중될 것으로 보입니다. 전체 시장 수요는 2023년 2분기 대비 지속적으로 증가할 것으로 예상되지만, 급격한 변동은 없을 것으로 예상됩니다.

2023년 3분기에도 할인 정책, 주식을 통한 신속한 지급 인센티브, 그리고 수익 배분 프로그램은 시장 수요를 자극하기 위해 투자자들에 의해 계속해서 광범위하게 적용될 것입니다. 이로 인해 많은 투자자들은 리조트 부동산 시장이 올해 말과 2024년 초에 강력한 회복세를 보일 것으로 예상하고 있습니다.

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