부동산 가격 추세를 예측하여 호치민시가 조정된 토지 가격표를 발행하려고 하는데, 붉은 책이 없다는 것의 이점은 무엇입니까?

2024년 3분기 주택 및 시장 정보가 곧 공개되고, 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 예상되며, 호치민시가 조정된 토지 가격표를 발행할 시기를 정했습니다... 최신 부동산 뉴스입니다.

베트남 부동산 시장은 최근 변동기를 거쳐 회복 조짐과 가격 상승 조짐을 보이고 있다. (사진: 린 안)

주택 및 시장 정보는 2024년 3분기에 곧 공개됩니다.

최근 건설부는 2024년 3분기 주택 및 부동산 시장 정보공개 시행과 관련하여 각 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 공식 공문을 보냈습니다.

건설부는 2024년 8월 1일부터 시행되는 부동산 사업법의 여러 조항을 세부적으로 기술한 정부 령 제94/2024/ND-CP호에 따라 주택 및 부동산 시장에 대한 정보 공개 업무를 수행하면서, 도 및 중앙 직할시의 인민위원회에 주택 개발 프로그램 및 계획의 공포 현황, 투자 정책에 승인된 프로젝트 수, 투자자 선정 등을 업데이트하도록 요청합니다.

주택 개발 프로젝트, 부동산 프로젝트 허가, 진행 중, 완료 건수; 미래 주택(상업용 주택, 사회 주택) 판매 대상 프로젝트, 아파트 수;

아파트, 개별 주택, 양도된 토지의 거래량 및 총 거래 가치; 주택 가격 및 기타 부동산 유형(아파트, 개별 주택, 토지, 사회 주택); 사무실 임대 가격; 상업용 건물; 호텔, 리조트 ; 산업용 부동산; 부동산 재고.

지역 내 사회주택 개발 투자 시행 및 사회주택 대출을 위한 120조 VND 신용 패키지 시행에 대한 보고서; 지역 내 부동산 부문에서 운영되는 기업의 어려움과 문제점에 대한 보고 및 해결책(있는 경우) 제안.

시장은 새로운 가격 수준을 설정합니다

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 부총괄은 베트남 부동산 시장이 최근 변동기를 거쳐 회복 조짐과 가격 상승을 보이고 있다고 말했습니다. 새로운 법률 체계는 부동산 시장 회복의 토대를 마련하고 있습니다.

꾸옥 아인(Quoc Anh) 씨에 따르면, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법 등 세 가지 법률이 발효되면서 새로운 법률 체계가 여러 유형의 부동산 가격을 상승시킬 것입니다. 특히 토지 가격과 여러 새로운 규제는 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격 상승 압력을 가하고 있습니다.

지가 상승의 원인은 지가체계 폐지 및 지가표 갱신 주기가 기존 5년에서 매년으로 변경되면서 지가 갱신 빈도가 높아진 데 기인합니다. 또한, 공제방식 폐지로 인한 지가공시 정확도 향상과 4대 평가방법 적용 조건 규정의 변화로 인한 지가 상승도 원인입니다.

또한 분쟁이 없는 사용 중인 토지에 대한 토지사용권증 발급 조건을 추가할 때 법적 인증이 더욱 엄격해지면, 법적 지위가 명확한 토지에 대한 요건이 점점 더 강조되고 집중되면서 지가도 상승할 것입니다.

토지 가격 상승뿐 아니라, 토지 가격과 함께 부지 정리 비용이 상승함에 따라 1차 부동산 가격도 상승합니다. 또한, 투자자들이 매립 및 정리 전에 시행되는 재정착 주택을 마련해야 하므로, 재정착 절차 관련 규제는 1차 부동산 가격을 상승시킬 것입니다.

재정착 주택의 조건 또한 명확하고 엄격하며, 기존 주택과 동등하거나 더 좋아야 합니다. 재정착 지역은 완벽한 기반 시설을 갖춰야 합니다. 꾸옥 아인 씨는 1차 부동산 가격 상승으로 2차 부동산 가격도 상승할 것이라고 말했습니다.

구체적으로, 각 유형별로 민간 주택은 지가 상승에 따라 가격이 상승하며 시장이 확대됩니다. 또한, 분할 필지 공급이 부족하여 가격 변동성이 커질 경우 지가도 상승합니다. 도시형 주택 사업은 토지 사업보다 더 큰 인기를 끌 것이며, 기반 시설 및 공공 서비스 투자로 인해 도시형 주택 사업은 새로운 가격을 형성할 것입니다.

하노이, 최소 토지 구획 면적 공식 확대

하노이 인민위원회는 방금 도시의 토지 관리 및 사용과 관련된 중요한 내용을 규정하는 제61호 결정을 발표했습니다.

이 결정의 주목할 만한 사항 중 하나는 토지 분할 및 통합에 대한 조건과 최소 면적입니다.

주거용 토지 구획에 관하여, 구와 읍에서 교통로, 기술 기반 시설, 공공 공간 이외의 구역은 분리 후 토지 구획 면적이 50m² 이상이어야 하며, 길이는 4m 이상이어야 하고, 교통로에 인접한 너비는 4m 이상이어야 합니다.

평야 지대의 자치단체의 경우, 세분화 후 최소 면적은 80m2이고, 중부 지대의 자치단체는 100m2이며, 산악 지대의 자치단체는 최소 150m2입니다.

비농업용지의 경우, 이 규정은 국가가 사업 시행을 위해 할당 또는 임대하지 않은 토지에 적용됩니다. 구(區)와 읍(邑)에서 상업 서비스용 토지는 교통로에 인접한 너비가 10m 이상이어야 하며, 최소 면적은 400m² 이상이어야 합니다. 기타 비농업용 토지의 경우, 토지는 너비가 20m 이상이어야 하며, 최소 면적은 1,000m² 이상이어야 합니다.

지방자치단체의 경우, 상업 서비스용 토지의 면적은 최소 800m² 이상이어야 하며, 기타 비농업용 토지의 면적은 최소 2,000m² 이상이어야 합니다.

농경지의 경우, 연간 작물 경작지의 최소 면적은 구·읍·면 300m², 자치구 500m²입니다. 다년생 작물 경작지와 양식 경작지의 최소 면적은 구·읍·면 500m², 자치구 1,000m²입니다. 생산 임지는 면적이 5,000m² 이상인 경우 구획으로 나뉩니다.

현재 하노이의 토지 분할은 2017년 제20호 결정에 따라 적용됩니다. 따라서 분할 후 토지 구획은 구 및 읍의 경우 최소 30m2의 면적을 가져야 하며, 나머지 지역의 경우 새로운 토지 할당 한도(최소)의 50% 이상이어야 합니다.

호치민시는 10월 15일 이전에 조정된 토지 가격표를 발표할 예정이다.

2020년 토지가격표 조정 절차와 관련하여, 호치민시 인민위원회는 방금 시 인민위원회에 진행 상황과 시행 내용을 보고했습니다.

시인민위원회에 따르면, 2024년 토지법에는 시장 원칙에 따라 토지 가격을 결정하는 메커니즘을 완벽화하고 토지 가격 틀에 대한 규제를 폐지하는 등 여러 가지 새로운 사항이 포함되었습니다.

또한, 신법에 따른 토지가격표는 매년 1월 1일부터 시장에 맞춰 개발·적용되며, 2개 토지이용군에 대한 12개 재정의무를 결정하는 기초자료로 활용됩니다.

한편, 호치민시에서 현재 적용 중인 2020년 가격표에는 3가지 단점이 있다. 가격표가 가격 프레임에 의해 통제되기 때문에 주거용 토지의 최고 가격이 1억 6,200만 VND/m2에 불과하여 시장 가격과 크게 다르다. 재정착용 토지 가격은 업데이트되지 않았다. 가격표에 따라 300억 VND 미만의 가치가 있는 토지에 대한 가격 책정에 병목 현상이 존재한다.

호치민시 인민위원회는 토지 가격을 조정해야 할 필요성에 직면하여 천연자원환경부(TN-MT)에 간소화된 절차에 따라 초안을 작성하여 8월 1일에 발표하도록 지시했습니다.

천연자원환경부는 서면 의견 수렴 및 검토 회의를 거쳐 7월 30일, 2020년 가격표 조정안을 호치민시 토지가격표 감정위원회에 제출했습니다. 이어서, 조정된 가격표의 추가적인 영향에 대한 의견을 제출했습니다.

9월 20일 회의에서 위원회 실무 그룹은 조정된 토지 가격표 ​​초안에 대한 몇 가지 의견을 제시했고, 천연자원환경부는 이를 수용하여 초안에 포함시켰습니다.

향후 조정된 토지 가격표 ​​진행 상황과 관련하여, 천연자원환경부는 9월 30일까지 시의회에 제출을 완료할 예정입니다. 시의회는 10월 10일 이전에 회의를 열어 검토할 예정입니다. 계획에 따르면, 조정된 토지 가격표는 10월 15일 이전에 호찌민시 인민위원회에서 발표될 예정입니다.

조정된 가격표가 나오지 않은 기간 동안, 호치민시 인민위원회는 9월 21일 각 부서, 지사, 투덕시 인민위원회, 군에서 현행 토지 가격표와 토지 가격 조정 계수를 적용하여 재정 의무와 세금을 결정하도록 승인했습니다.

붉은책이 없는 토지 사용자의 권리는 무엇입니까?

토지에 적색등기부등본이 발급되면 토지 사용자는 양도, 증여, 보상 등 토지 사용자로서의 모든 권리를 갖게 됩니다. 그러나 적색등기부등본이 없는 토지 사용자가 어떤 권리를 갖는지 아는 사람은 많지 않습니다. 이러한 권리에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참조하십시오.

1. 토지에 대한 보상

가. 인증서 발급 조건이 충족되었으나 인증서가 발급되지 않은 경우

토지법 제31/2024/QH15호 제95조 제1항 a호 및 제2항은 연간 토지 임대료를 납부하고 임대 토지 이외의 토지를 사용하는 가구 및 개인이 국가가 국방 및 안보 목적, 국가 및 공공 이익을 위한 사회경제적 발전을 위해 토지를 회수하는 경우 다음 조건 중 하나를 충족하는 경우 토지에 대한 보상을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

- 자격증이 있어야 합니다.

- 관할 기관으로부터 토지 배정 또는 토지 임대에 대한 결정, 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 결정이 있습니다.

- 토지이용권에 대한 서류 중 하나를 소지하여 인증서를 발급받으세요.

- 법령에 따라 토지이용권을 이전받았으나 토지등록절차를 완료하지 않은 경우

- 담보계약에 따라 토지를 사용하여 부채를 결제합니다. 재정적 의무를 이행한 경매 결과를 인정하는 문서입니다.

따라서 증명서가 발급되지 않았더라도 발급 조건이 충족되고 위 서류 중 하나를 제출할 수 있는 경우, 가구와 개인은 연간 토지 임대료를 지불하는 임대 토지가 아닌 경우 토지에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

b. 증명서 발급 불가

2024년 토지법 제98조 3항에 따르면, 증명서 발급 조건을 충족하지 못하더라도 농업 생산에 직접 종사하는 가구와 개인은 2004년 7월 1일 이전에 농경지를 사용한 경우 토지에 대한 보상을 받을 수 있습니다.

2. 토지에 부착된 재산에 대한 보상

2024년 토지법 제91조 제3항은 국가가 토지를 취득할 경우 재산피해에 대한 보상 원칙을 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“민법이 규정하는 바에 따라 재산피해를 입은 재산소유자는 그 피해를 배상하여야 하며, 국가가 토지를 수용함으로써 생산 및 사업을 중단해야 하는 생산·사업소 소유주는 지원을 고려하여야 한다.”

따라서 증명서가 없더라도 토지에 부착된 재산의 합법적 소유자는 토지 취득으로 인해 피해가 발생한 경우 여전히 보상을 받을 수 있습니다.

3. 토지이용권 행사

2024년 토지법 제45조 제1항 가목에 따르면, 토지이용권은 증서 없이도 양도 또는 증여할 수 있는 경우가 2가지 있습니다.

사례 1: 토지이용권을 상속받는 경우, 토지합병 시 농지로 전환하는 경우, 구획을 교환하는 경우, 토지이용권을 국가나 지역 사회에 기부하는 경우.

사례 2(2024년 토지법 제127조 4항 a목) : 증서가 발급되지 않았으나 증서 발급 자격이 있는 가구 및 개인은 토지이용권을 양도, 임대, 토지이용권의 재임대, 토지이용권을 활용한 자본금 출자 등을 통해 사업을 시행할 수 있습니다.

4. 건설 허가 승인

인증서가 없더라도 법령 53/2017/ND-CP의 제3조에 규정된 대로 토지에 대한 법적 문서 중 하나가 있으면 건설 허가가 부여됩니다.

참고사항: 주택은 주거용 토지에만 지을 수 있습니다.

5. 토지가 회복될 때까지 일시적으로 사용됨

2024년 토지법 제138조 제8항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

“이 조 제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제5항 및 제6항의 경우에 토지를 사용하고 있으나 토지사용권 및 토지에 부착된 자산소유권증서 발급 조건을 충족하지 못하는 가구 및 개인은 국가가 토지를 회수하고 규정에 따라 토지를 신고하고 등록할 때까지 현재 상태 그대로 토지를 일시적으로 사용할 수 있다.”

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html