도시 토지 사냥
개정된 부동산 사업법에 따른 일련의 새로운 규정이 2025년 1월 1일부터 시행됩니다. 이 법은 토지 분할 및 매매에 대한 규정을 현행 규정보다 더욱 엄격하게 규정하고 있어 여론, 특히 토지 거래자들의 관심을 끌고 있습니다.
구체적으로, 새로운 규정은 특별, 1급, 2급, 3급 도시 지역의 구, 군, 시, 그리고 조경 건축에 대한 요구가 높은 지역, 도심 지역 및 도시 지역의 건축적 하이라이트인 건물 주변, 지역 수준 도로의 정면 및 도시 지역의 주요 조경 도로에 대한 토지 구획 및 매각을 금지합니다.
많은 부동산 전문가들은 장기적으로 토지 분할 및 매매 규제 강화가 시장을 더욱 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전시키는 데 도움이 될 것이라고 전망합니다. 그러나 2025년 초 새 법이 시행되면 시장은 큰 변동을 겪을 것으로 예상됩니다.
신규 사업은 승인받기가 더 어려워질 것입니다. 또한, 이미 시행된 제2종 및 제3종 도시 지역의 토지 분할 사업은 여전히 정상적으로 이전되고 있으며, 가격 혜택까지 받을 수 있습니다. 수요와 공급의 관계로 인해 이러한 상품의 가격은 하락하기보다는 상승합니다.
위에서 본 하노이의 한 구석에 밀집된 타운하우스(사진: 하퐁).
이 새로운 정책의 "흐름"에 발맞춰, 다년간 토지 거래 경험을 쌓은 많은 투자자들이 새로운 규정에 따라 토지 분할 및 매매가 금지된 지역의 토지를 찾기 시작했습니다. 특히 이러한 상황에서 토지 시장은 침체 조짐을 보이고 있으며, 일부 지역에서는 가격 하락과 손실 축소가 두드러지고 있습니다.
하노이 부동산 투자자 응우옌 반 칸 씨는 앞으로 토지 시장이 특히 도시 지역에서 희소해질 것이라고 말했습니다. 토지가 구획별로 나뉘어 판매되지 않는 지역에서는 더욱 그렇습니다. 공급이 부족할 때 이 상품은 가격 상승의 기회가 많을 것입니다.
"이전에는 투자자들이 교외의 넓은 토지를 목표로 분할 매각을 추진했습니다. 하지만 새로운 규제가 시행됨에 따라 많은 투자자들이 도심 지역의 주거 지역, 경매 지역, 그리고 허가를 받은 재개발 지역의 토지를 물색할 것입니다."라고 칸 씨는 말하며, 모든 법적 서류를 갖춘 기존 토지는 가까운 미래에 가격이 빠르게 상승할 가능성이 있다고 덧붙였습니다.
그러나 칸 씨에 따르면, 높은 가격 상승 가능성을 보고 있지만 모든 투자자가 이 토지를 구매할 수 있는 것은 아닙니다. 하노이 중심부 일부 지역의 합법적인 토지 가격이 현재 높기 때문입니다.
20년 이상의 부동산 투자 경력을 보유한 하노이 탄쑤언 구의 쩐 반 휘(Tran Van Huy) 씨는 새로운 규정에 따라 분양권 분할이 허용되지 않는 지역의 토지 시장은 가격 상승 추세에 큰 변동이 있을 것이라고 말했습니다. 가장 분명한 이유는 이러한 부동산 상품의 공급이 부족해질 것이기 때문입니다.
"분할 토지 가격은 '토지 열풍' 이후 하락 조짐을 보이고 있지만, 여전히 높은 수준입니다. 현재 시장에서는 토지 소유주들이 재정적 압박을 받고 입지 조건이 좋지 않아 가격이 인하되거나 손해를 보고 매각된 토지가 소수에 불과합니다."라고 칸 씨는 말했습니다.
아직 장기적으로 필요해요
정보 웹사이트 Batdongsan.com.vn의 전문가들에 따르면, 어려운 한 해를 보내고 있는 부동산 시장에서도 부동산에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다. 부동산 유형별로는 토지(33%)가 잠재 구매자의 가장 큰 관심을 받고 있으며, 그 다음으로는 개인 주택(26%)과 아파트(24%)입니다.
위 정보 사이트의 전략 이사인 레 바오 롱은 이러한 주요 토지 트렌드에 대해 소비자들이 토지에 대한 높은 기대감을 가지고 있다고 설명했습니다. 저렴한 가격대로 이러한 유형의 토지는 항상 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
호앙마이 지역의 한 주택 개발 프로젝트는 한때 토지를 나누어 판매하는 것이 허용되었습니다(그림: 하퐁).
사람들은 여유 자금이 생기고 시장이 조금 나아지는 것을 볼 때마다 부동산에 투자하는 경향이 있습니다. 가장 먼저 떠오르는 것은 토지인데, 사람들은 토지가 매우 좋고 수익률이 높은 부동산이라고 생각합니다.
사실 토지 상품은 다른 부동산보다 매매가 용이합니다. 개인 주택 가격은 약 70억~120억 동(VND)이지만, 토지는 30억~50억 동(VND)에 구매할 수 있습니다.
많은 부동산 전문가에 따르면, 부동산 시장은 회복세를 보였지만 여전히 낮은 수준에 머물고 있습니다.
하지만 지금 시기에 토지 투자를 고려한다면 가장 중요한 것은 투자자가 자신의 재정 능력을 고려해야 한다는 것입니다. 더 이상 투기적 투자자를 위한 시기가 아니기 때문입니다. 또한, 투자자는 실질적인 주택 수요를 충족하는 명확한 법적 지위를 갖춘 상품을 선택해야 합니다.
하노이 부동산 클럽 부회장 응우옌 테 디엡 씨는 "시장이 회복되려면 더 많은 시간이 필요합니다. 지금은 과도한 금융 레버리지를 사용하지 않는 투자자들이 더 많이 매수할 시기라고 생각합니다. 지금 시점에 토지 투자자들은 중장기적인 전략을 세워야 합니다."라고 조언했습니다.
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