베트남 부동산, 외국인 투자자 유치…호치민 아파트 가격 급등, 주택 소유자 권리 등 우려

부동산에 대한 FDI 자본의 유입이 급증하고 있으며, 호치민시 일부 프로젝트의 아파트 가격 조사, 주택 소유권에 대한 규정 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

FDI 자본은 베트남 부동산 시장에서 공급 정리 및 시장 표준화에 중요한 역할을 합니다. (사진: 린 안)

부동산 FDI 유입 급증

통계청(GSO)의 최신 자료에 따르면, 8월 31일 기준 베트남의 외국인 직접투자(FDI) 등록 자본금은 205억 2천만 달러에 달해 전년 동기 대비 8% 이상 증가했습니다. 특히 부동산업 분야는 전체 신규 등록 자본금의 약 20%를 차지하며 같은 기간 대비 5.1배 증가했습니다. 신규 등록 자본금과 조정 등록 자본금을 포함할 경우, 부동산업 분야 등록 FDI 자본금은 25억 5천만 달러에 달해 같은 기간 대비 3.7배 증가했으며, 전체 신규 등록 자본금과 증가 자본금의 약 14.4%를 차지했습니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 부총괄은 FDI 자본이 베트남 부동산 시장에서 공급을 정리하고 합법성, 계획 및 제품 개발 방식 측면에서 외국 자본에 대한 엄격한 기준을 적용하여 시장을 표준화하는 데 중요한 역할을 한다고 말했습니다. 산업용 부동산, 사무실, 주택, 리조트 등 외국인 투자자들이 관심을 갖는 부동산 유형은 이러한 자본 조달의 직접적인 영향을 받을 것입니다.

꾸옥 아인(Quoc Anh) 씨에 따르면, 부동산 시장 관련 3개 법률, 즉 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법이 공식 발효되어 부동산 시장에 대한 명확한 통로가 마련되었고, 안정적인 경제 발전과 활발한 인프라 투자가 결합되어 베트남 부동산 시장은 외국인 투자자들에게 매력적인 시장이 되었습니다. 외국인 투자자들은 이러한 자신감을 바탕으로 법률 회사의 지원에 힘입어 베트남에 더 많은 자금을 투자하고 있습니다.

세빌스 베트남 부사장인 트로이 그리피스 씨는 소매, 리조트, 사무실, 주거용 부동산 등 일부 부문이 FDI 자본 덕분에 긍정적인 발전을 이루고 있다고 말했습니다.

특히 리테일 부동산 분야에서는 이온몰(AEON Mall)이 9월 이온몰 후에(AEON Mall Hue, 8.6헥타르)를 개장하며 확장 계획을 이어가고 있습니다. 또한, 탄호아(Thanh Hoa)에 10.5헥타르 규모의 부지를 매입하여 중부 지역 최대 규모의 상업 센터를 건설하고, 이온몰 비엔호아(AEON Mall Bien Hoa, 12헥타르) 프로젝트의 1/500 마스터플랜을 승인했습니다. 베카멕스 IDC(Becamex IDC)는 빈증 신도시에 7헥타르 규모의 상업단지 프로젝트를 시작했습니다.

리조트 부동산 부문에서는 2024년 첫 8개월 동안 해외 방문객이 1,140만 명을 넘어 베트남을 다시 방문할 것으로 예상되며, 이는 전년 대비 45.8%, 2019년 대비 1% 증가한 수치입니다. 2028년까지 191개의 호텔 프로젝트가 약 49,800개의 객실을 제공할 것으로 예상됩니다. 이 중 75%는 중급에서 고급 객실 부문이며, 70%는 세계적인 고급 호텔 체인의 브랜드로 베트남을 이 지역의 핵심 시장으로 자리매김할 것입니다.

주택 시장에서는 Cosmos Initia, TT Capital, Koterasu Group이 빈즈엉에서 TT AVIO 프로젝트를 시작하여 약 2,000채의 저렴한 아파트를 제공했습니다. Vinhomes는 하노이 에서 385헥타르 규모의 Vinhomes Global Gate 프로젝트를 출시하여 4,100채 이상의 저층 아파트와 12,600채 이상의 고층 아파트를 제공했습니다.

사무실 시장에서는 2024년 하반기에 호치민시에 3개의 B, C등급 프로젝트(Thaisquare The Merit, Vinatex Building, CMC Tower B)를 통해 약 35,000제곱미터의 사무실 바닥 면적이 추가될 예정입니다. 하노이에서는 2개의 A등급 프로젝트(Taisei Ha Noi Office Tower, Heritage West Lake)를 통해 연말까지 46,000제곱미터가 추가될 예정입니다.

트로이 그리피스 씨에 따르면, FDI 자본이 참여하는 프로젝트는 무엇보다도 투명성과 법적 명확성을 보장한다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 외국인 투자자들에게 이는 베트남 부동산 프로젝트 투자를 결정하는 전제 조건입니다.

아파트 매매가 5억동/m²에 육박

DKRA 그룹이 발표한 2024년 10월 호치민시와 주변 지역 주택 시장 보고서에 따르면, 아파트 공급은 같은 기간에 비해 소폭 감소했으며, 주로 호치민시와 빈즈엉성에 집중되어 있었습니다.

시장 수요는 회복 조짐을 보이고 있으며, 이는 주로 이번 달 빈즈엉과 롱안에서 판매를 시작한 신규 프로젝트에 따른 것입니다.

DKRA 그룹 자료에 따르면, 투입 비용 압박으로 인해 아파트의 주요 매매가는 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 호찌민시와 인접한 일부 지역의 아파트 매매가는 3~6개월 전 전체 분양가 대비 3~8% 상승했습니다.

2차 시장의 경우, 매매 가격과 유동성이 지속적으로 회복되고 있으며, 거래는 이미 핑크북이 있는 프로젝트나 주택 인도를 준비 중인 프로젝트에 집중되어 있습니다.

DKRA 그룹에 따르면, 호치민시의 1차 아파트 매매 가격은 m2당 3,000만~4억 9,300만 동, 빈즈엉은 m2당 2,600만~5,900만 동, 바리아붕따우는 m2당 3,500만~6,100만 동, 동나이는 m2당 3,300만~4,100만 동, 롱안은 m2당 2,100만~2,900만 동입니다.

세빌스 베트남 전문가들은 주택 접근성을 분석한 결과, 2019년부터 2023년까지 호치민시의 주택 가격은 연평균 3%씩 상승했으며, 이는 개인 소득 증가율과 맞먹는 수준이라고 밝혔습니다. 주택 가격과 소득 격차가 확대되면서 사람들이 내 집 마련을 더욱 어렵게 만들고 있습니다.

호치민시의 중산층과 젊은 세대는 매년 약 5만 채의 아파트가 필요합니다. 하지만 공급은 여전히 ​​수요를 충족하기에 부족합니다.

조사에 따르면 2023년 3분기에 호치민시에서 분양되는 아파트 프로젝트는 대부분 고급형이며 사이공 동부에 위치하고 있습니다. 예를 들어, 투득시에 위치한 이튼 파크 프로젝트의 다음 단계는 가무다 랜드에서 m²당 평균 1억 4천만 동(VND)에 분양 중입니다.

마스터리 홈(Masterise Home)이 마스터리 그랜드 뷰(Masteri Grand View) 프로젝트의 아파트 2동을 1m²당 1억 동(VND)부터 분양을 시작했습니다. 이는 투득 신도시 글로벌 시티(The Global City, Thu Duc City)의 첫 번째 고층 단지입니다.

투득시 빈홈즈 그랜드 파크 도심 지역에 위치한 디 오푸스 원(The Opus One)의 다음 단계 분양도 약 1억 동/m²에 진행 중입니다. 킹 크라운 인피니티(King Crown Infinity) 프로젝트는 지하 5개 동을 완공한 후, 다음 단지를 1억 동/m²에서 1억 2,500만 동/m²의 가격대로 분양합니다.

이 계획에 따르면, 시는 그린시티 사업을 통해 6만 7,216.8㎡ 규모의 부지를 학교와 사업용 공공시설 건설에 사용할 예정입니다. (출처: XD신문)

빈그룹(Vingroup Corporation)은 그린 시티(Green City) 프로젝트를 건설하기 위해 127.4헥타르가 넘는 토지를 인수했습니다.

하노이 인민위원회는 댄프엉 지역의 탄호이, 리엔중, 탄랍, 리엔하 마을에 있는 127.4헥타르가 넘는 토지(1단계)를 빈그룹 주식회사에 인계하기로 결정했습니다. 이 토지는 이미 부지 정리가 완료되었으며, 도시 기능 구역 프로젝트인 그린 시티를 시행하게 됩니다.

하노이 인민위원회의 2024년 11월 18일자 결정 제6011/QD-UBND에 따르면, 1단계에서 할당된 총 127.4헥타르 이상의 토지 중 409,786.6제곱미터의 주거용 토지가 있으며, 토지 이용 형태는 토지 이용료 징수를 통한 국가 토지 할당입니다.

이번에 인도되는 토지는 저층 주택을 짓기 위한 주거용 토지 296,011.7m2와 상업 서비스, 사무실, 호텔, 아파트 등의 기능을 갖춘 고층 주택을 짓기 위한 주거용 토지 113,774.9m2입니다.

이 계획에 따르면, 그린 시티 사업은 67,216.8m²의 부지를 확보하여 학교와 사업용 공공시설을 건설하는 것을 목표로 합니다. 토지 이용 형태는 국가가 토지를 임대하고 전체 임대 기간 동안 토지 사용료를 일시금으로 징수하는 방식입니다. 토지 임대 기간은 50년입니다. 이 사업은 중학교, 초등학교, 유치원을 건설하고, 상업 서비스 시설과 시장 등을 건설하며, 도시 행정, 지역 사회 활동, 의료 시설, 문화 시설, 지역 사회 활동 등을 제공합니다.

도시는 또한 나무와 교통을 위해 702,065.7m2의 토지를 지정했고, 국가는 토지 사용료를 징수하지 않고 이 토지를 배정했습니다. 폐수 처리 구역, 고형 폐기물 이송 구역, 계획된 기술 인프라 구역, 정수 시설, 펌프장 등 기술 인프라 건설을 위한 토지가 17,470.7m2였습니다. 프로젝트 지상 토지는 마당, 내부 도로, 기술 인프라 공사 및 공동 사용을 위한 나무 심기에 11,939.4m2였습니다.

Vingroup Corporation - JSC는 기술 인프라를 동시에 구축하고, 건설 투자 후 프로젝트를 유지 관리하고 수리하며, 이를 도시에서 관리하고 공동으로 사용할 수 있도록 지방 자치 단체에 인계하는 업무를 담당합니다.

특히, 이 프로젝트에서 시는 C-TT5.1부터 C-TT5.7까지 기호가 있는 구획에 8,945.6m²의 토지를 배정하여 재정착 구역을 조성했습니다. 빈그룹(Vingroup Corporation - JSC)은 인프라 동시 구축 투자를 담당하며, 완공 후 구에 인계될 예정입니다. 토지 이용 형태는 국가가 토지 사용료를 징수하지 않고 토지를 배정하는 방식입니다.

주택 소유자의 권리

2023년 주택법 제10조는 주택소유자와 주택사용자의 권리를 다음과 같이 규정하고 있습니다.

1. 주택소유주인 국내기관, 개인 및 해외 거주 베트남인은 다음과 같은 권리를 갖습니다.

가) 자기의 합법적 소유 하에 있는 주택에 대한 불가침권을 가진다.

나) 주택을 주거목적 및 기타 법률에 따라 금지되지 아니하는 목적으로 사용하는 경우

c) 이 법 및 토지에 관한 법률의 규정에 따라 자신의 합법적인 소유권에 속하는 주택에 대한 증명서를 부여받습니다.

d) 이 법, 토지법 및 기타 관련 법률 규정에 따라 주택을 매매, 임대, 증여, 교환, 유증, 저당, 자본금 출자합니다. 법률 규정에 따라 주택 매매 계약의 양도, 임대, 대여, 임시 거주 허가, 주택 관리 권한 부여 및 기타 권리를 부여합니다. 베트남에서 주택을 소유할 자격이 없는 주체에게 주택을 증여 또는 유증하는 경우 해당 주체는 해당 주택의 가치만을 향유합니다.

토지법에 해외 거주 베트남인의 토지 사용권과 관련된 주택 소유자의 권리에 대한 다른 규정이 있는 경우, 해당 규정을 적용합니다.

d) 이 법 및 기타 관련 법률의 규정에 따라 해당 주택지역 내 공공사업을 분담합니다.

아파트 건물의 소유자가 되는 경우, 그는/그녀는 아파트 건물의 공유재산과 그 아파트 건물의 공유기반시설공사를 공동으로 소유하고 공동으로 사용할 권리를 가진다. 다만, 사업 목적으로 건설되거나 법률의 규정에 따라 국가에 인도되어야 하는 공사 또는 주택매매계약이나 임대매매계약의 약정에 따라 건설되는 공사는 제외한다.

마) 이 법 및 건설법의 규정에 따라 주택을 유지·보수·철거·재건축하는 경우

g) 이 법 제7조에 따른 주택소유권의 보호를 받을 권리

ㅁ) 타인의 정당한 소유권을 침해하는 행위 및 기타 주택에 관한 법률을 위반하는 행위에 대하여 고소, 고발 및 소송을 제기합니다.

i) 법률에 따라 규정된 기타 권리.

2. 주택소유자가 외국의 기관 또는 개인인 경우 이 법 제20조에 규정된 권리를 가진다.

3. 주택소유자가 아닌 주택사용자는 주택소유자와의 계약에 따라 주택을 관리·사용할 권리를 행사할 수 있습니다.

따라서 주택 소유자는 위에 규정된 권리를 갖습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dia-oc-viet-nam-hut-von-nha-dau-tu-ngoai-bat-ngo-ve-gia-can-ho-tai-tphcm-quyen-cua-chu-so-huu-nha-o-294775.html