응에안성 토지 경매시장 회복 조짐

긍정적인 신호

지방 정부가 시작 가격을 낮추고 부동산 사업 신용을 완화하는 등 거시적 조정을 실시함에 따라 토지 경매 부문이 회복의 조짐을 보이고 있습니다.

부동산 시장이 얼어붙은 가운데, 2023년 상반기 경매 토지 관련 거래도 저조했습니다. 2021년과 2022년 대비 2023년 상반기 9개월 동안 경매 토지 관련 상품 및 거래 건수는 크게 감소하여 같은 기간 대비 30%에 그쳤습니다. 경매에 나온 토지는 있지만 매수자가 없습니다.

하지만 최근 들어 이 지방의 토지 경매에서 긍정적인 신호가 많이 나타났습니다.

도르엉 지구가 곧 타운이 될 것이라는 소식은 이 지역 부동산 경매 시장을 활성화하는 데 도움이 됩니다. 사진: 기고자 Quang Dung

구체적으로, 틴손(도르엉)에서는 8개의 토지를 경매에 내놓았고, 28명의 고객이 매수 등록을 했고 7개의 토지가 매각되었습니다. 트엉손(Thuong Son)에서는 15개의 토지를 매각할 계획이었고, 41명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 꽝손(Quang Son)에서는 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 41명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 남손(Nam Son)에서는 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 64명의 고객이 등록하고 9개의 토지를 매각했습니다. 락손(Lac Son)에서는 13개의 토지를 매각할 계획이었고, 61명의 고객이 등록하고 13개의 토지를 매각했습니다. 보이손(Boi Son)에서는 16개의 토지를 매각할 계획이었고, 62명의 고객이 등록하고 14개의 토지를 매각했습니다.

도르엉 지역의 여러 토지 경매를 주관하는 법무부 부동산 경매 서비스 센터 관계자는 "도르엉 지역에서 개발 목적으로 경매에 나온 각 토지에는 3~4개의 등기부등본이 있다"고 밝혔습니다. "매매된 등기부등본 수는 이전에 비해 감소했지만, 전반적인 수준에 비하면 상당히 긍정적인 신호입니다. 경매 가격은 시작가와 최소 입찰가(10~20%)에 비해 크게 상승하지 않았지만, 도르엉 지역은 성 전체에서 토지 경매 열기를 유지하고 있습니다."

3분기 초부터 긍정적인 신호가 응이록(Nghi Loc) 지역과 다른 지역으로 확대되었습니다. 응이록(Nghi Loc) 지역 재정기획부 부국장 응웬 판 코이(Nguyen Phan Khoi) 씨는 "2023년에 응이록 지역은 약 2,200억 동(VND) 규모의 약 200개 토지를 개발할 계획입니다."라고 말했습니다. 그러나 8월 말까지 계획보다 많은 약 4,000억 동(VND) 규모의 경매가 완료되었습니다. 이전과 달리 많은 토지 경매에서 매수자가 없거나 낙찰된 후에도 매수자가 보증금을 포기할까 봐 걱정했습니다. 하지만 이러한 현상은 줄어들었습니다. 매수자는 주로 지역 주민이며, 매수 후 즉시 대금을 지불하고 등기권을 취득합니다.

응이록(Nghi Loc) 응이꽝(Nghi Quang) 면 지방도 536번 옆 토지 경매장. 사진: 응우옌 하이

7월부터 응이록(Nghi Loc) 지역의 토지 경매 시장이 활기를 띠고 있다. 구체적으로 응이투안(Nghi Thuan) 사찰 인민위원회 본부 앞 토지가 경매되어 100% 매각되었다. 그 후 4개의 토지가 더 경매되어 즉시 매각되었는데, 시작 가격과 비교했을 때 가격 차이가 7%였다. 꽌한(Quan Hanh) 마을에서는 4/4 토지가 매각되었고, 응이퐁(Nghi Phong) 사찰은 1차 경매에서 1촌에서 경매를 실시하여 34/38 토지를 매각하여 경매 가격이 시작 가격에 비해 25% 상승했다. 응이퐁 사찰은 2차 경매에서 29/29 토지를 계속 경매하여 시작 가격에 비해 22% 상승했다. 응이싸(Nghi Xa) 사찰은 34/36 토지를 매각했다. 푹토(Phuc Tho) 사찰은 14/14 토지를 매각했다. 응이쯔엉(Nghi Truong) 사찰은 40 토지를 경매하려 했지만 400세트의 서류를 매각했다.

자세히 알아보니 응에안성 토지 경매 시장의 전반적인 분위기는 다소 침체되어 있고 투자자들도 신중한 입장이지만, 각 지역별로 개선 조짐을 보이고 있었습니다. 구체적으로, 6월 말, 응이아단(Nghia Dan) 구는 응이아단 타운 탄홍(Tan Hong) 블록에서 40/40 필지를 경매에 부쳤고, 남장(Nam Giang) 코뮌(남단)은 3차례 경매를 통해 72/72 필지를 매각했으며, 필지당 평균 가격은 7,000억 동에서 15억 동 사이였습니다.

추진력을 만들기 위해서는 추진력이 필요합니다

경매 진행 상황과 결과는 응에안성 토지 경매 시장이 회복 조짐을 보이고 있음을 보여줍니다. 그러나 투자자들은 이러한 현상은 일시적인 현상일 뿐이며 향후 시장 동향을 반영하지 않는다고 지적합니다.

현실은 빈(Vinh) 지역에서는 토지 경매가 어느 정도 재개되었지만, 빈시와 꾸어 로(Cua Lo), 호앙마이(Hoang Mai), 타이호아(Thai Hoa) 지역에서는 여전히 시장이 "비활성화"되어 있다는 것입니다. 빈시 타이호아 타운, 호앙마이 타운, 꾸어 로 타운의 경매는 매수자가 부족합니다.

빈시 흥동사 쭝탄 마을 A구역 경매가 완료된 후, 토지 기금 활용을 위해 B구역이 경매될 예정입니다. 사진: 응우옌 하이

빈시 토지기금개발센터(Vinh City Land Fund Development Center)의 응우옌 반 투(Nguyen Van Tu) 이사는 다음과 같이 말했습니다. "계획에 따르면 올해 빈시는 1,000개 이상의 토지를 매각할 예정이며, 토지기금 개발로 인한 예산 수입은 1조 2,000억 동(VND)에 이를 것으로 예상됩니다. 그러나 9월 말까지 빈시는 약 10개 필지의 토지만 경매에 부쳤고, 모든 경매에서 매수자가 없었습니다. 7월 이후 각 구와 자치단체에서 초기 가격 인하를 제안했지만, 가격 인하폭이 크지 않아 시장 상황이 개선되지 않았습니다."

지금부터 연말까지 시는 흥동(Hung Dong) 지역 50필지, 응이킴(Nghi Kim) 지역 60필지, 흥중(Hung Dung) 지역 60필지, 응이득(Nghi Duc) 지역 30필지, 그리고 응이안(Nghi An) 지역 100필지 등 약 300필지의 토지를 경매할 예정입니다. 그러나 초기 가격이 여전히 상당히 높아, 특히 응이안(Nghi An) 지역 킴쭝(Kim Trung) 마을의 최근 55필지의 평균 가격은 필지당 20억~46억 동(VND)에 달해 투자자 유치가 쉽지 않은 상황입니다.

빈시 응이득사 쑤언동 마을의 토지 경매를 위한 기반 시설이 곧 진행될 경매를 위해 완성되고 있습니다. 사진: 응우옌 하이

타이호아, 호앙마이, 꾸어 로 타운의 토지 경매 상황도 거의 비슷합니다. 타이호아 타운 재무기획부장 응우옌 응옥 뚜언 씨는 다음과 같이 말했습니다. "타이호아는 토지 사용료 전액을 도시 기반 시설 투자에 사용할 수 있도록 하는 지방 정부의 특별 제도를 활용하고 있습니다. 따라서 최근 타이호아 타운은 4개 구에 있는 약 100필지의 토지를 경매에 부치기 위한 기반 시설 및 절차를 긴급히 완료했습니다. 하지만 시장은 매우 조용하고 시작가도 여전히 높아 매수자가 많지 않습니다."

응에안 부동산협회 회장 응웬 꾸옥 칸 씨는 다음과 같이 말했습니다. "현재 도시 지역 토지의 시세는 2021년 말과 2022년 초 부동산 열풍이 불던 당시의 시세를 기준으로 책정되어 있어 매수자가 거의 없습니다. 지역 주민들의 경험을 보면 합리적인 시세만 제시된다면, 과거처럼 투자자들이 투기나 서핑 목적으로 토지를 매수하는 대신 지역 주민들이 토지를 매입할 것입니다."

투자자들에 따르면, 회복 조짐을 보이는 일부 지역의 토지 경매는 상당히 긍정적인 정보를 바탕으로 하고 있습니다. 특히 두르엉 지역은 가까운 미래에 도시로 발전할 것으로 예상되며, 상당히 동시적인 인프라 투자가 이루어지고 있다는 점이 긍정적입니다. 두르엉 지역이 개발 목적으로 경매에 내놓은 지역들은 모두 교통이 편리한 아름다운 입지를 갖추고 있어 투자자들의 높은 평가를 받고 있습니다.

응이투안(Nghi Thuan) 면 인민위원회 본부 앞 에오부(Eo Bu) 마을 토지 경매장은 인프라 투자가 풍부하고 WHA 응에안 1 산업단지와 인접해 있어 단 한 번의 경매만으로도 성공적이었습니다. 사진: 응우옌 하이(Nguyen Hai)

빈시의 한 투자자는 다음과 같이 분석했습니다. 많은 매수자가 있는 응이록(Nghi Loc) 지역의 토지는 푹토(Phuc Tho), 응이퐁(Nghi Phong) 또는 인근 빈시와 같이 모두 빈시로 합병될 예정입니다. 또한, 응이록과 디엔쩌우(Dien Chau) 지역에서는 산업단지 인프라 투자 및 WHA, VSIP와 같은 사업체들이 확장 투자를 진행하고 있어 , 더 많은 투자자가 토지를 임대하게 될 것입니다. 따라서 응이투안(Nghi Thuan), 응이싸(Nghi Xa), 응이롱(Nghi Long, 응이록), 디엔터(Dien Tho), 디엔안(Dien An, 디엔쩌우) 지역의 근로자와 전문가를 위한 주택용 토지에 대한 수요가 투자자들의 심리에 영향을 미치고 있습니다.

일부 지역의 토지 경매 시장이 회복 조짐을 보이고 있지만, 전반적인 경기 침체와 코로나19 팬데믹 2년 이후 기업, 특히 중소기업들이 심각한 타격을 입었기 때문에 부동산 시장 전체, 특히 토지 경매 시장이 단기적으로 회복되기는 매우 어렵습니다. 늦어도 연말이나 2024년 초까지는 국가 거시경제 조정 정책이 발효되어 부동산 기업 대출 조건이 완화되고 예금 및 대출 금리가 인하되며 경제가 어려움을 극복하고 투자자금이 부동산 시장으로 다시 유입될 때 회복될 것입니다. 그렇게 되어야 부동산 시장이 활황을 누리고 회복될 것입니다.

응웬 반 바(Nguyen Van Ba) - 응에안 부동산 협회 부회장

원천: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html