중국의 주택 위기 해결을 위한 수조 달러 규모의 전략

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탭 장관은 부동산 시장을 재건하고 주택 위기를 극복하기 위해 국가 역할을 강화하기 위해 1조 4천억 달러를 지출하겠다는 웅장한 야망을 밝혔습니다.

중국의 거대한 부동산 시장이 휘청거리고 있습니다. 가격 하락, 개발업체 도산, 그리고 여전히 투자 가치가 있는지에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 이 위기는 중국의 성장을 저해하고 전 세계 투자자들을 불안하게 만들고 있습니다.

이에 따라 시진핑 중국 국가주석은 민간 부문이 주도하는 주택 시장에서 국가의 역할을 강화하는 새로운 전략을 추진하고 있습니다. 최근 정부 논의에 참여한 정책 자문위원들은 이 전략이 두 가지 주요 프로그램을 기반으로 한다고 밝혔습니다.

2024년 2월 중국 허베이성 스자좡 외곽에 위치한 차이나 에버그란데가 개발 중인 미완성 아파트 건물 앞을 지나가는 한 남자. 사진: 로이터 — 2024년 2월 중국 허베이성 스자좡 외곽에 위치한 차이나 에버그란데가 개발 중인 미완성 아파트 건물 앞을 지나가는 한 남자. 사진: *로이터*

하나는 정부가 부실 민간 부동산 사업을 매입하여 임대 또는 재판매 부동산으로 전환해야 한다는 것입니다. 다른 하나는 정부가 저소득층 및 중산층 가구를 위한 사회주택을 더 많이 건설해야 한다는 것입니다.

목표는 엄격한 조건 하에 저렴한 가격으로 임대 또는 판매되는 국가 건설 주택의 비율을 현재 중국 주택 공급량의 5%에서 최소 30%로 늘리는 것입니다.

이러한 계획의 비용은 막대할 것으로 예상되며, 향후 5년간 연간 최대 2,800억 달러, 총 1조 4천억 달러에 달할 것으로 예상됩니다. 전문가들은 이러한 계획이 경제 에 대한 국가 통제를 확대하고 민간 부문을 통제하려는 시진핑 주석의 광범위한 노력과 부합한다고 말합니다.

1990년대 후반, 중국이 시장 자유화를 시작하면서 중국 지도자들은 처음에는 일부 사람들이 개인적으로 개발된 부동산을 구매하고 다른 사람들은 국가가 지원하는 사회 주택에 거주하는 2단계 시스템을 구상했습니다.

하지만 수십 년에 걸쳐 차이나 에버그란데(China Evergrande)와 같은 민간 개발사들은 빠르게 성장하며 중국 시장을 점점 더 장악해 왔습니다. 오늘날 중국 가구의 90% 이상이 자가 주택을 소유하고 있는데, 이는 미국의 약 66%에 비해 높은 수치입니다.

개인 주택 소유로의 전환은 중국에서 막대한 부를 창출했습니다. 하지만 부동산 시장의 호황은 부채 거품을 조성하여 가격 상승을 부추기고 많은 젊은 가정이 꿈꿔왔던 집을 잃게 만들었습니다.

정부가 수년간 과도한 부동산 투자를 억제하기 위한 캠페인을 벌인 이후 작년에 부동산 시장이 혼란에 빠지자 중국 내외의 경제학자들은 베이징에 부동산 부문을 재구조화하기 위한 더욱 단호한 조치를 취할 것을 촉구했습니다.

중국 전역에 빈 아파트가 수백만 채나 있으며, 완공되지 않은 건물 중 상당수는 완공을 위해 재정 지원이 필요합니다.

사정을 잘 아는 사람에 따르면, 시 주석은 지난 12월 회의에서 2024년의 우선순위는 국가가 제공하는 저렴한 주택에 중점을 둔 부동산 부문의 "신모델" 개발을 가속화하는 것이라고 분명히 했습니다.

정책 고문들은 시진핑 주석이 수년간 중국의 성장을 견인해 왔고 한때 국내총생산(GDP)의 약 4분의 1을 차지했던 부동산이 더 이상 경제에서 그렇게 큰 역할을 하지 않을 것이라고 생각한다고 전했습니다.

그의 견해에 따르면 부동산 투기에 너무 많은 신용이 사용되어 금융 시스템의 위험이 커지고 빈부 격차가 벌어지며 중국 지도자들이 미국과의 경쟁에서 전략적으로 중요하다고 보는 제조업과 첨단기술과 같은 "실물 경제" 부문에서 자원이 전용되고 있습니다.

어떤 면에서 시 주석의 계획은 중국 주택 시장을 원래의 모습으로 되돌릴 것입니다. 수십 년 전, 마오쩌둥 치하에서는 중국 국가가 부동산 시장을 장악했고, 대부분의 사람들은 직장에서 제공하는 주택에 거주했습니다.

중국 내부 정책 논의에서 시진핑 주석의 가장 신뢰하는 보좌관 중 한 명인 허리펑 중국 부총리는 국가의 개입을 확대하면 정부가 과잉 주택 공급을 흡수하고, 주택 가격에 바닥을 치고, 시장이 계속 악화될 경우 은행이 수천억 달러의 장부 가치를 잃는 것을 방지하는 데 도움이 될 것이라고 주장했습니다.

또 다른 매력은 더 많은 개인 재산을 임대 또는 판매용 국가 지원 주택으로 전환하면 시진핑 주석의 "공유 번영" 목표를 달성하는 데 도움이 될 수 있다는 점이라고 자문가들은 말합니다.

시진핑 중국 국가주석이 2023년 11월 상하이의 정부 보조 임대 주택 단지를 시찰하고 있다. 사진: 신화통신 — 시진핑 중국 국가주석이 2023년 11월 상하이의 정부 보조 임대 주택 단지를 시찰하고 있다. 사진: *신화통신*

새로운 전략은 지난 10월 발표된 '문서 14'라는 정부 지침 이후 더욱 주목을 받고 있습니다. 이 지침은 향후 5년간 인구 300만 명 이상의 35개 도시에 약 600만 채의 저렴한 주택을 공급할 것을 요구합니다.

이 문서에서는 이 계획이 어떻게 시행될 것인지에 대한 자세한 내용은 언급하지 않았지만, 정부가 국유 재산을 구매할 수 있는 사람에 제한을 두고 공개 시장에서 거래하는 것을 금지할 것이라는 점을 강조했습니다.

중국인민은행(PBOC)은 중국개발은행, 중국수출입은행, 중국농업개발은행 등 3대 정책은행에 분배할 약 700억 달러를 따로 마련해 이 전략을 이행하도록 지원했습니다.

중국개발은행은 2023년 12월 푸저우시에 약 2,840만 달러의 신용 한도를 제공하여 저렴한 주택 건설 프로젝트를 진행했다고 밝혔습니다. 2026년 완공 예정인 이 프로젝트는 저소득층 가정에 약 701채의 주택을 할인된 가격으로 공급할 예정입니다.

또한 은행은 후난성 정부에 도심 지역의 사회주택 개발을 위해 140만 달러 이상의 대출을 제공했습니다.

1월 초, 중국 인민은행(PBOC)과 국가금융감독청(NFS)은 정부 지원 임대 부동산에 대한 재정 지원을 약속하는 새로운 지침을 발표했습니다. 이 지침은 국가 지원금이 "기존 주택 공급을 활성화"하는 데 도움이 될 것이라고 명시했습니다.

지난 11월 시진핑 주석과 함께 샌프란시스코를 방문한 허리펑 부총리는 미국 기업 대표들에게 정부 계획 중 일부를 발표했습니다.

사안에 정통한 소식통에 따르면, 시진핑 주석과 조 바이든 미국 대통령의 정상회담에 맞춰 열린 회동에서 중국 부총리는 주로 정부 보조 주택 계획에 초점을 맞추며, 미국 임원들에게 이 계획이 대도시 주민들이 집을 살 수 있도록 도울 것이라고 설명했습니다.

토론은 중국 지도자들이 최근 몇 달 동안 중국 주식과 채권을 매각하는 등 주택 위기에 대한 정부의 대응을 외국 투자자들이 어떻게 보는지에 대해 우려하고 있음을 시사한다.

그러나 하 씨는 많은 외국 은행가와 투자자들이 중국 정부에 촉구한 조치, 즉 문제가 있는 민간 부동산 개발업체를 구조 조정하거나 중국인들이 돈을 지불했지만 개발업체가 재정적 어려움에 빠져 인도되지 않은 수백만 채의 주택을 완공하는 것에 대해서는 언급하지 않았습니다.

국제통화기금(IMF)은 베이징의 가장 시급한 과제는 어려움을 겪는 개발업체들이 부채를 구조조정하는 동시에 은행과 기타 이해관계자들이 손실을 흡수하도록 하는 포괄적인 계획을 마련하는 것이라고 밝혔습니다. 이러한 조치는 고통스럽지만, 시장에 대한 대중의 신뢰를 회복하는 데 도움이 될 것입니다.

그러나 논의에 참여한 정책 자문위원들은 베이징이 주택 거품을 다시 부풀릴 것을 우려해 개발업체에 직접적인 유동성 지원을 제공하는 데 여전히 소극적이라고 말했습니다. 시 주석은 주택 거품을 가라앉히려고 노력하고 있습니다.

중국 정부의 부동산 매입 및 임대 아파트 전환은 정부가 시장 가격을 지불해야 하는지 여부를 포함한 복잡한 문제를 제기합니다. 또한 소유주가 매각을 원하지 않을 경우 어떻게 될지도 불분명합니다.

경제학자들은 새로운 사회주택 건설이 더 용이해지고 건설 산업 활성화에 도움이 될 것이라고 지적합니다. 하지만 이는 중국 인구가 감소하는 시기에 주택 공급을 늘려야 한다는 것을 의미합니다. IMF는 향후 10년 동안 중국의 신규 주택 수요가 거의 50% 감소할 것으로 전망합니다.

베이징 대학의 금융학 교수인 마이클 페티스는 정부가 저렴한 주택 공급을 크게 늘리면 그 주택은 빈곤 가구로 이전될 것이며, "중국에 절실히 필요한 것"이라고 말했습니다.

그는 이를 통해 사람들이 다른 것에 더 많은 돈을 쓸 수 있게 될 것이라고 말했지만, 이 계획이 어떻게 진행될지는 아직 말하기 이르다고 말했다.

홍콩대학교의 금융학 교수인 지우 첸(Zhiwu Chen)은 중국의 새로운 주택 전략을 베이징이 침체된 주식 시장을 떠받치기 위해 국가 자금을 사용하여 주식을 매수한 방식에 비유하며 더욱 회의적인 입장을 취했습니다.

천 씨는 이러한 노력이 시장을 지속 가능하게 강화하는 데 종종 실패한다고 지적했습니다. 인구 통계학적 문제와 공급 과잉을 고려할 때, 부실 부동산 프로젝트에 자금을 투자하는 것은 효과적이지 않을 것입니다.

그는 이러한 전략이 사회적 형평성에 대한 불편한 의문을 제기할 수도 있다고 덧붙였다. 시장이 약할 때 개발업체로부터 부동산을 매입하는 것은 국가 자원을 사용하여 일부 사람들에게만 보조금을 지급하고 다른 사람들에게는 보조금을 지급하지 않는 것을 의미한다.

"이것은 부의 분배의 문제가 됩니다."라고 천 씨는 말했다. "중국의 모든 사람이 아파트를 여러 채 소유하고 있고, 팔려고 하지 않는 것은 아닙니다."

최근 몇 년 동안 중국 중부의 정저우와 상하이 근처의 수저우 등 몇몇 중국 도시는 개발업체로부터 팔리지 않은 수천 채의 부동산을 매수하여 저소득층을 위한 저렴한 주택으로 전환하는 프로그램을 시작했습니다.

경제학자들은 이러한 프로그램이 과잉 주택을 흡수하는 데 도움이 되지만, 지역 재정에 더 큰 부담을 준다고 말합니다.

사회주택에 대한 또 다른 주목할 만한 노력은 약 10년 전 중국의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있을 때 시작된 "빈민가 철거" 계획이었습니다.

이 프로그램에 따라 중앙은행은 국유은행에 우선 자금을 제공했고, 국유은행은 개발업체에 자금을 대출하여 도시와 마을에서 토지를 매입하고 주택을 더 많이 건설할 수 있도록 했습니다. 이에 따라 지방 정부는 빈민가에서 이주한 가족들에게 자금을 지원하여 이들이 시장에서 새 아파트를 구매할 수 있도록 했습니다.

이 계획은 부동산 수요를 되살리는 데 도움이 되었지만, 중국의 주택 잉여를 심화시키는 건설 붐을 부추겼습니다.

경제학자들은 현재의 주택 위기가 훨씬 심각하며, 중국 정부가 주택 가격과 공급 과잉 문제를 해결하려는 노력에 엄청난 어려움을 겪고 있다고 강조합니다.

부 황 ( WSJ, 로이터, AFP 보도)

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