게다가 부동산 사업에서의 위법행위는 점점 더 복잡하고 정교해지는 추세로 발생하고 있으며, 특히 부동산 가격은 매분기, 매년 지속적으로 상승하고 있습니다.
투기와 시장 조작의 문제
최근 하노이 , 다낭, 호치민시와 같은 대도시를 비롯한 여러 지역에서 수십 년 동안 방치되어 "유령" 도시 지역이나 수천 헥타르에 달하는 크고 작은 주택 단지가 "덮여" 있는 모습은 익숙한 이미지가 되었습니다. 이는 적절한 시기를 기다려 막대한 수익을 올리려는 체계적인 투기 방식으로, 토지 자원의 낭비를 초래할 뿐만 아니라 부동산 가격 급등의 직접적인 원인 중 하나이기도 합니다.
베트남 부동산협회의 시장 조사 자료에 따르면, 2024년 3분기 부동산 상품 가격은 계속해서 가파른 상승세를 보였습니다. 특히 토지 부문은 1차 시장에서 평균 약 3.5%의 상승률을 기록했고, 저층 주택은 5~10% 상승했습니다. 특히 아파트 부문은 전 분기 대비 평균 24%의 가격 상승과 약 20%의 신규 공급 감소를 기록하며 새로운 고점을 형성했습니다. 하노이, 다낭, 호치민 시 시장에서만 전년 대비 각각 64%, 30.6%, 46.2%의 상승률을 기록했습니다.
토지 투기 및 토지 취득 문제와 더불어, 토지이용권 경매를 악용하여 시장을 조작하려는 움직임이 나타나고 있습니다. 이는 국가 예산 편익 외에도 토지이용권 경매의 가장 큰 한계입니다. 많은 지역에서 "경매 중개인"들이 공모하여 최초 가격보다 수십 배 높은 가격을 책정하여 경매된 토지를 매매하거나, 이전에 저가에 매입한 인근 토지를 매각하는 "가상 가격"을 형성해 왔습니다.
그 결과, "경매 중개인"은 이상하게 높은 가격을 책정한 후 빠른 유동성과 이익이라는 목표를 달성하기 위해 자연스럽게 보증금을 포기하게 됩니다. 왜냐하면 보증금은 조직 단위가 제시한 시작 가격에 따라 계산된 토지 총 가치의 약 10~20%에 불과하며, 이 가격은 종종 해당 지역의 실제 시장 가격보다 낮기 때문입니다.
이는 경매 참여자의 이익에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 새로운 주택 프로젝트에 대한 보상 및 부지 정리를 위한 기준으로 이 가상 가격이 사용되어야 하기 때문에 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칩니다.
2024년 3분기 부동산 시장은 긍정적인 회복세를 보였지만, 코로나19 팬데믹 이전만큼 활발하지는 않았습니다. 신규 공급은 여전히 제한적인 반면 부동산 가격은 여전히 높습니다. 이러한 상황으로 이어지는 여러 가지 이유가 있습니다. 주택 및 사업에 대한 사람들의 수요는 높은 반면, 공급은 부족하여 수요가 공급을 초과하고 있습니다. 또한 부동산 프로젝트의 투입 비용(건축 자재, 토지 사용료 등)이 모두 증가하고 있습니다. 특히 많은 지역에서 토지 사용권 경매를 통해 시장을 조작하기 위한 가격 상승 및 인플레이션 조짐이 나타나고 있습니다. - 응우옌 비엣 훙 건설 부 차관
버려진 토지 "껴안기" 프로젝트에 대한 강력한 조치
부동산 가격 조작과 투기라는 "지하 열풍"에서 얻은 교훈은 부동산 시장에 많은 영향을 미쳐, 사실상 토지 열풍을 불러일으켰고, 이로 인해 주택, 생산, 사업 등 실질적인 토지 수요가 있는 사람들은 토지에 접근할 수 없게 되었습니다. 토지를 소유하고 싶어도 거액의 투기 자금을 지불해야 했고, 결국 토지는 버려지게 되었습니다. 신규 사업을 추진하는 기업들은 투자와 토지 가격 상승으로 수익을 보장받지 못할 것을 우려하고 있습니다. 빈곤층은 점점 더 많은 돈을 지불해야 했고, 결국 주택을 소유할 수 있는 능력을 잃어가고 있습니다.
생산, 사업, 일자리 창출, 사회의 잉여가치 창출을 위한 투자 자원이 토지에 '매몰'되어 있다는 점은 우려스러운 일입니다. 활용되지 않는 투기적 토지는 관련 산업의 성장을 자극하지 못하고, 장기적으로 공급이 장기간 축적되면 은행 시스템의 투자자들에게 부실채권이 발생하고, 어느 시점에는 전체 경제에 인플레이션을 초래할 것입니다.
"국가 관리 기관과 지방 당국은 투기 목적으로 토지를 '보유'한 채 수년간 방치되어 주관적 및 객관적 원인에 대한 구체적인 고려와 평가를 거쳐 개발 및 활용되지 않은 사업에 대해 강력한 조치를 취해야 합니다. 충분한 실행 능력이 있는 사업의 경우, 사업 지속을 위한 메커니즘을 마련해야 합니다. 반대로 형법은 부동산 사업에서 가격 조작, 부풀리기, 가격 인상 행위에 대한 처리 규정을 명확하게 규정하고 있습니다. 위반 사항을 신속하게 시정하기 위해서는 이러한 규정을 엄격하게 시행해야 합니다."라고 베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 박사는 말했습니다.
경제 전문가 딘 쫑 틴 부교수에 따르면, 부동산 가격을 안정시키고 급등과 폭등을 억제하기 위해서는 투기와 가격 인플레이션을 방지하는 것이 가장 중요합니다. 따라서 관계 당국은 토지 사용권 경매를 포함한 부동산 거래에서 매매가를 통제하고 실제 시장 가치로 되돌리기 위한 더욱 과감한 조치를 취해야 합니다.
세계 각국은 부동산세 관련 법령을 통해 실제 시장 가치에 따라 부동산 가격을 통제하는 데 매우 성공적이었습니다. 약 20년 전 당 중앙위원회는 부동산세 개혁에 관한 결의안을 발표했지만, 현재까지 이 정책은 시행되지 않았습니다.
따라서 부동산 시장을 위한 별도의 세무 조례를 제정하여 안정적이고 장기적으로 시행해야 합니다. 따라서 방치된 부동산, 여러 번 매각된 부동산 또는 많은 부동산을 소유한 부동산에는 현재 이용 가능한 토지 면적과 건축 면적에 대한 임대료와 동일한 수준까지 높은 세금이 부과되어야 합니다."라고 딘 트롱 틴 박사(부교수)가 말했습니다.
전문가들은 또한 법률 문제 또한 부동산 시장 침체의 주요 원인 중 하나라고 보고 있습니다. 총리 직속 부동산 시장 애로사항 검토 및 해결 특별 실무팀은 상당한 규모의 문제를 해결했습니다(1,200건의 중단된 프로젝트 중 800건 이상이 해결되었습니다).
특히, 2024년 8월 1일부터 개정 및 보완된 법률이 정식으로 발효되고 많은 새로운 규정이 곧 법적 장벽을 제거할 것으로 예상되면 관리 기관은 하위 법률 문서 및 시행 지침 발행을 서두르면서 프로젝트 진행 속도를 높이고 시장 공급을 늘려야 합니다. 동시에 대다수 사람들의 요구를 충족하는 사회 주택 프로젝트와 저렴한 상업 주택에 우선순위를 두고 사회 보장 정책의 효과를 확보해야 합니다.
현재 가장 중요한 문제는 국가가 규제적 역할을 하는 것입니다. 즉, 메커니즘, 정책, 관리 도구 및 제재를 통해 투기를 줄이고 예방하여 장기적으로 부동산 시장을 균형 상태로 되돌리는 것입니다.
최근 개정 및 보완된 법 제도가 시행되었지만, 여전히 의견과 기여를 지속적으로 수집하고, 교훈을 요약하고 도출하며, 미해결 문제를 지속적으로 수정해야 합니다. 공급을 늘리고 매매 가격을 안정시키기 위해서는 투자 정책 승인 문제를 철저히 해결하고 동시에 토지를 사용하는 투자자를 승인하는 문제가 필요합니다.
하노이 부동산 클럽 부회장 응 우옌 더 디엡
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출처: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
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