2024년 8월 1일부터 부동산사업법(개정)이 시행될 예정입니다. 이 법에 따라 토지 분할 및 매매 금지 구역은 105개 시·읍으로, 기존 규정보다 81개소가 증가했습니다. 어려운 부동산 시장 상황에서 이러한 새로운 규정이 상황을 더욱 어렵게 만들까요?
품귀현상과 가격 상승 위험
건설 부 주택부동산시장관리국 응우옌 황 하이 국장에 따르면, 토지는 항상 수요가 가장 많고 모든 부동산 거래에서 가장 많이 거래되는 부문입니다. 2024년 1분기 전국 토지 거래는 97,659건으로, 아파트와 단독주택 거래량의 약 3배에 달했습니다. 실제로 지난 15년 동안 부동산 시장 역시 토지 열풍에 여러 차례 흔들렸습니다.
당 훙 보 교수는 2013년 토지법의 모순된 규정이 토지 분할 및 매각이 악용되고 지속적으로 과열을 조장하는 원인이라고 지적했습니다. 토지 과열의 절정은 2020년에서 2022년 사이로, 중앙 정부부터 지방 정부까지 다양한 계획이 발표되고, 도시 교통 인프라에 막대한 투자가 이루어지며, 토지 중개인들의 꼼수가 지가를 부풀리기 때문입니다.
정부 와 관련 부처의 과감한 조치로 2022년 말에는 열기가 다소 누그러졌습니다. 그러나 지난 2년간 여러 지역에서 토지 시장이 거의 동결되면서 시장은 또 다른 극한 상황에 빠졌습니다. 건설부 통계에 따르면 2024년 1분기 사업용 부동산 재고는 약 23,029세대로, 이 중 주로 개별 주택 부동산과 사업용 토지에 집중되어 있으며, 토지 필지만 10,855필지에 달합니다.
건설부는 현재 방치된 토지 분할 및 매각 사업 건수에 대한 구체적인 자료를 보유하고 있지 않지만, 2년 전 토지 열풍을 겪었던 지역들을 살펴보면 해당 지역의 암울한 상황을 알 수 있습니다. 특히 동남부, 중부 고원지대, 중부 지역, 그리고 북부 지역에서는 많은 사업들이 여전히 진행되지 않고 있습니다. 많은 사람들이 고가에 토지를 매입했지만, 이제는 시장에서 거래가 이루어지지 않아 "탈출"하려는 의지가 쉽지 않습니다.
단기적인 어려움, 장기적 지속 가능성
토지 분할 및 매매를 금지하는 규정이 부동산 시장에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 전문가들은 장기적으로 시장이 더욱 건전하게 발전할 수 있을 것이라고 낙관하고 있습니다. 베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사는 이 새로운 규정이 "필터"와 같은 역할을 한다고 설명했습니다. 단순히 사업 목적으로만 토지를 구매한 후 분할하여 매각하는 투자자들을 걸러내는 역할을 하는 것입니다. 이러한 행위는 국가 경제 에 효율성을 가져다주지 못하며, 토지 투기 후 방치되는 상황을 방지하고, 국민의 재산이 땅에 묻혀 경제에 큰 타격을 입히는 것을 막기 위해서입니다.
토지 분할 및 매각 금지 규정이 국민의 권리에 영향을 미칠 수 있다는 우려에 대해 건설부 관계자는 새로운 규정은 민간 자본을 활용하여 부동산 분야에 투자하는 투자자에게만 적용되며, 토지 기금 조성을 위한 국가 사업에는 영향을 미치지 않는다고 밝혔습니다. 또한, 국가 예산을 사용하여 토지를 개간하고, 주택 건설을 위한 경매를 실시하며, 인구 증가에 따른 주택 수요를 충족하는 데에도 영향을 미치지 않는다고 덧붙였습니다. 또한, 새로운 규정은 타인에게 증여, 상속 또는 양도할 목적으로 토지를 분할할 수 있는 합법적인 토지 사용권을 가진 개인에게도 영향을 미치지 않습니다.
부동산 사업 프로젝트 개발자들의 관점에서 볼 때, 기업들은 단기적으로는 어려울 수 있지만 장기적으로는 안정적일 것이라고 생각합니다. DKRA 그룹 투자 이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 최근 2종 및 3종 도시 지역에서 토지 분할 매물이 급증하고 있다고 밝혔습니다. 따라서 부동산 사업법(개정)의 새로운 규정에 따라 토지 분할을 강화하면 남북 전체 시장에 영향을 미치게 되며, 2종 및 3종 도시 지역 투자자의 90%가 영향을 받게 될 것입니다. 실제로 토지 분할 매물은 사람들을 쉽게 취약하게 만듭니다. 자금력이 부족한 많은 투자자들이 토지를 매입하고, 부지를 정리하고, 부실한 기반 시설을 건설한 후, 고가에 개인이나 투기꾼에게 토지를 매각하여 자금을 회수하는 정책을 악용했습니다. 이것이 가격 인플레이션의 근본 원인이며, "토지 열풍"을 불러일으켜 부동산 시장에 위험을 초래합니다. 따라서 토지 분할 및 매각을 강화하면 투자자를 "선별"하여 전문적인 부동산 사업을 형성하는 데 도움이 될 것으로 예상됩니다.
한편, 아시안 홀딩스 부동산 주식회사(Asian Holdings Real Estate JSC)의 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 대표이사는 다음과 같이 말했습니다. "특수 도시, 1종, 2종, 3종 도시 지역의 토지 분할 및 매매 금지는 부동산 상품 부문 구조에 큰 영향을 미칠 것입니다. 향후 분할을 통해 생산되는 토지 상품의 수는 감소할 것이며, 공급 부족으로 인해 토지 가격이 상승할 것입니다. 그러나 장기적으로는 시장이 더욱 건전하게 발전하고 도시 계획이 더욱 체계적으로 수립될 것입니다."
2023년 부동산사업법은 토지이용권을 직접 주택을 건설하고, 토지를 구획하여 특별, 1종, 2종, 3종 도시권의 구, 군, 시에 매각하는 개인에게 양도할 수 없으며, 토지법의 규정에 따라 주택 건설 사업에 투자하기 위해 토지이용권을 경매에 부칠 수 있도록 규정하고 있습니다. 건설부에 따르면, 베트남에는 하노이와 호치민시를 포함한 특별 도시권 2곳, 1종 도시권 22곳, 2종 도시권 36곳, 3종 도시권 45곳이 있습니다.
민 두이 - 득 트룽
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출처: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
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