하노이 부동산 시장 “맥박 짚어보기”

연말 수도권 부동산 시장에 대해 전문가들은 아파트가 여전히 현금 흐름을 주도하는 부문이라고 분석했습니다. 또한 토지 등 투자 목적의 부동산도 곧 활기를 되찾을 것으로 예상됩니다.

실제 수요가 있는 세그먼트는 여전히 인기가 많습니다.

Batdongsan.com의 응우옌 꾸옥 안 부사장에 따르면, 최근 아파트 시장은 시장 회복기에 가장 큰 "물결"을 이루었습니다. 하지만 시장이 안정기에 접어들면 아파트는 다른 부문에 "주요" 자리를 내주어야 할 것입니다.

"이전 사이클에서는 시장이 안정적인 개발 단계로 접어들었을 때 100동을 투자하면 아파트는 136동만 벌 수 있었지만, 토지는 최대 300동까지 벌 수 있었습니다."라고 Quoc Anh 씨는 공유했습니다.

위 시각화는 아파트가 시장 단계에 따라 높은 수익률을 보임에도 불구하고 가장 매력적인 투자 유형은 아니라는 점을 보여줍니다. 현재 시장이 이전 변동 사이클의 규칙에 따라 운영된다면, 아파트는 과열 후 횡보하며 다른 부문에 비해 더딘 성장을 보일 것입니다.

하노이 인근 지방 부동산이 더욱 뜨거워지고 있습니다.

하노이 교외 지역뿐만 아니라 수도권 주변 지방의 부동산 시장도 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. SGO Homes의 대표이사인 레 딘 쭝 씨는 도심 지역 부동산 가격이 너무 높아 많은 투자자들이 인근 지방과 도시로 자금을 이동시키고 있다고 지적했습니다.

"하노이 주변 지방 시장은 회복 조짐을 보이고 있으며, 많은 지역이 기존 가격 수준을 넘어 상승하고 있습니다. 현재 투자자들은 박닌-박장-빈푹 축과 흥옌-하이즈엉-하이퐁-꽝닌 축이라는 두 경제 축을 중심으로 부동산에 주목하고 있습니다. 이 지역들은 모두 개발 여력이 풍부하고 교통 인프라가 잘 갖춰져 있으며 산업 단지와 인접해 있습니다."라고 정 씨는 전했습니다.

꾸옥 아인 씨는 내년에도 아파트가 여전히 시장에서 유망한 위치를 차지할 것으로 예상하지만, 개인 주택과 타운하우스 같은 다른 부문은 내년 초부터 더욱 활성화될 것으로 전망했습니다. 투자형 부동산은 2025년 중반부터 거래량이 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

마이 비엣 랜드(Mai Viet Land)의 응우옌 탁 끄엉(Nguyen Thac Cuong) 부총괄은 부동산 수요를 충족하는 부동산은 현재 매우 높은 가격에 거래되고 있으며, 가까운 미래에도 하락할 기미가 보이지 않는다고 밝혔습니다. 지금부터 내년 상반기까지는 아파트나 도심 빌라처럼 현금 흐름을 활용하는 부동산 시장이 시장 회복을 주도할 것으로 예상됩니다.

마찬가지로 SGO Homes의 대표이사인 레딘충 씨는 지금부터 2025년까지 개인 주택과 아파트 가격은 계속 상승할 것이지만, 2024년 초처럼 급격하게 상승하기보다는 적당한 속도로 상승할 것이라고 말했습니다.

또 다른 관점에서, 베트남 금융 자문 커뮤니티(VWA)의 공동 설립자이자 AFA 그룹의 CEO인 판 레 탄 롱 씨는 하노이의 아파트 가격이 국민 소득과 균형을 이루도록 조정될 것이라고 분석했습니다. 하지만 이는 향후 5년 동안 수도의 사회주택 프로젝트 수가 국민의 수요를 충족할 만큼 충분해야만 실현될 수 있습니다.

교외 부동산 투자 시 주의사항

이전 사이클의 흐름을 볼 때, 아직 토지 매입 시점은 아닙니다. 그러나 현실은 정반대입니다. 올해 상반기부터 주택용 토지에 대한 수요가 꾸준히 증가해 왔습니다. 많은 지역에서 "상상할 수 없는" 가격 상승이 발생했습니다.

레 딘 쭝 씨는 이러한 현상에 대해 지역적인 열풍일 뿐이라고 설명했습니다. 신규 사업 부족으로 아파트를 살 수 없는 투자자들이 토지로 눈을 돌리는 것입니다. 또한, 많은 지방 당국이 토지 경매 시작가를 높게 책정하지 않는 것도 이러한 현상의 원인 중 하나라고 덧붙였습니다.

정 씨는 최근 교외 지역에서 진행된 토지 경매는 초기 가격과 필요 보증금이 상대적으로 낮아 투자자들의 관심을 많이 받았습니다(많은 필지의 초기 가격이 m²당 1천만 동 미만). 이는 투기 투자자들에게 허점이기도 합니다. 이로 인해 시장 가격이 과도하게 상승하는 악영향을 미쳤습니다."라고 최근 토지 시장 동향에 대해 설명했습니다.

탄오아이와 호아이득 지역의 토지 경매에 참여한 TN 씨에 따르면, 앞으로는 "토지 수색" 단체들이 예전처럼 높은 가격을 제시하지 않을 것이라고 합니다. 경매에서 낙찰받기 위해 너무 높은 가격을 제시하면 해당 토지를 매각하기가 매우 어려워질 것이기 때문입니다.

"탄오아이(Thanh Oai) 구 탄까오(Thanh Cao) 지역의 55/68필지 토지에 대한 계약금을 몰수한 사건은 이들 집단이 시장을 잘못 판단하여 투자에 실패한 사례입니다. 토지 가격이 너무 높아 중개인들이 더 높은 가격에 매각하기 어려워졌고, 결국 계약금을 몰수해야 했습니다. 탄오아이 거래에서 자본 손실을 입었다고 할 수 있습니다."라고 TN 씨는 단언했습니다.

TN 씨에 따르면 하노이 교외 부동산은 실제 가치보다 몇 배나 더 비싸다고 합니다. 경매가 진행된 티엔옌(호아이득구) 골목길에 있는 주택들의 토지 가격은 1억 3,300만 동/m²였는데, 실제 가격은 6,000만~7,000만 동/m²로 "부풀려진" 것으로, 도심 아파트 가격만큼이나 비쌉니다.

"교외 부동산은 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다. 시장이 하락할 경우 도심 지역의 주택/토지는 약 30%의 손실만 감수해도 매수자를 찾을 수 있지만, 교외 지역의 경우 투자자들이 가격을 50%까지 낮춰도 여전히 매도하기 어려울 것입니다."라고 TN 씨는 경고했습니다.

응우옌 꾸옥 안 씨도 비슷한 의견을 밝혔습니다. 그에 따르면 토지와 같은 투자 부문은 몇 년 후 가격이 2~3배 상승할 수 있지만, 유동성이 상대적으로 제한적이며 시장이 침체되면 가격이 장기간 횡보할 수 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html