부동산 '폭풍을 헤쳐나가다'

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"부동산 업계에서 20년 넘게 일해 왔지만, 이처럼 힘든 시기는 처음 봤습니다." 한 사업주가 필자에게 이렇게 말했습니다. 이 말은 부동산 업계 종사자들뿐 아니라 사업체들이 겪는 어려움을 어느 정도 반영하고 있습니다. 하지만 그들은 여전히 회복탄력성을 유지하며 암울한 시기를 극복할 방법을 찾고 있습니다.

닷산 부동산 서비스 주식회사(닷산 서비스)의 팜 티 응우옌 탄 대표이사는 현재 닷산 서비스가 부동산 중개업소 중 가장 규모가 크며 시장 점유율은 약 33%라고 밝혔습니다. 하지만 닷산 서비스가 규모가 크다고 해서 어려움이 없는 것은 아닙니다. 20년간 축적된 자금 덕분에 다른 업체들보다 어려움이 적습니다.

탄 씨에 따르면, 최근은 부동산 중개업자들에게 "큰 홍수"와 같았고, 이 기간 동안 아무도 "건강"하지 못했다고 합니다. 물론 "위험" 속에서도 "기회"는 존재하며, 기업들은 "겨울"을 헤쳐나가기 위해 여러 가지 해결책을 마련했습니다.

" 저희 시스템은 남북으로 뻗어 있습니다. 신용 경색 이전에는 약 70개의 자회사가 있었습니다. 시장이 어려워지자, 저희는 그룹 차원부터 회원사까지 전체 시스템에 걸쳐 정기적이고 지속적으로, 광범위하고 심도 있게 구조조정을 단행했습니다. 어려운 시기를 극복할 수 있도록 가장 건강한 "세포"만 유지하려고 노력했습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

이 회사는 COVID-19 봉쇄 기간 동안의 경험을 바탕으로 비상 시나리오를 수립했습니다. 신용 시장이 경색되자, 회사는 팬데믹 당시보다 더 높은 수준의 일련의 시나리오를 즉시 적용했습니다.

회사는 사업 라인, 규모, 운영 영역을 조정하고, 제품 라인을 선별하고, 비효율적인 부서를 축소하고 간소화했습니다. 효과적으로 운영되지만 긴급하지 않은 부서조차도 더 긴급한 자원에 우선순위를 두어야 했습니다.

탄 씨에 따르면, 회사는 재정 및 인적 자원 최적화에 집중해 왔습니다. 회사는 "고정 비용" 모델에서 "변동 비용" 모델로 전환하기 위한 일련의 활동을 시행했습니다.

" 우리는 폭풍을 이겨내기 위해 모두 배 위에 앉아 있었기 때문에 살아남기 위해 재빨리 상황을 바꿔야겠다고 결심했습니다. 배가 무거워진 이유가 무엇이든, 최대한 가볍게 움직여야 했기에 배를 내려놓아야 했습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

인적 자원 측면에서 회사는 모든 부서와 사업부를 간소화했습니다. 각 직원은 서로 완전히 다른 업무라 하더라도 2~3가지 업무를 수행해야 합니다. 또한, 회사는 중개 인력을 지속적으로 간소화하고 있습니다. 닷산 서비스는 전성기에는 7,000명이 넘는 영업 직원과 10,000명이 넘는 협력사에게 급여를 지급했습니다. 그러나 구조조정 과정에서 시스템 간소화를 위해 직원의 60% 이상을 감원했습니다.

" 모든 비용을 삭감할 필요는 없지만, 고정 비용에서 변동 비용으로 전환하고 있습니다. 직원의 40%에게 급여를 지급하고 나머지 60%는 직장을 그만두지만, 협력자로서 회사 제품을 계속 판매하는 사람들도 있습니다 ."라고 탄 씨는 말했습니다.

따라서 닷산 서비스(Dat Xanh Service)는 핵심 인력이 회사에 남아 있기 때문에 운영이 안정적으로 유지되고 있습니다. 회사는 여전히 급여를 지급하고, 복지 정책을 유지하며, 뛰어난 인재에게 보상을 제공합니다. 하지만 어떤 직원이든 업무 능력이 부족하면 회사에 "작별 인사"를 해야 합니다.

닷산 서비스(Dat Xanh Service)의 대표이사는 회사가 현금 흐름 관리 활동을 최적화하고 있다고 밝혔습니다. 증권사의 주요 수익원은 중개 수수료이기 때문입니다. 그러나 최근 투자자들의 수수료 납부 지연으로 증권사들은 "곤경에 처"했습니다.

" 저희 시스템은 200명이 넘는 투자자를 관리하고 있기 때문에 많은 수수료를 부담하고 있습니다. 현재 저희는 채권 회수에 집중하고 있으며, 회수해야 할 금액은 약 1조 동(VND)이 넘습니다 ."라고 Thanh 씨는 말했습니다.

또한 기업은 새로운 수익원을 창출하고, 제품과 서비스를 다각화하고, 시장을 확대하고, 고객 기반을 확대하는 솔루션에 집중합니다.

CBRE 베트남의 당 프엉 항(Dang Phuong Hang) 대표는 베트남 시장에서 30년 동안 회사가 수많은 변화와 부침을 겪었다고 밝혔습니다. 특히, 아시아에서 발생한 대규모 금융 위기였던 1997-1998년 금융 위기는 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 2008-2009년에는 부동산 시장이 수년간 "침체"되기도 했습니다.

항 씨는 " 태국은 고객층 확보 측면에서 베트남보다 어려움이 더 크지만, 베트남처럼 법적 문제, 자본이나 재정 자원 확보 측면에서 어려움을 겪지는 않는다 "고 말했다.

항 씨에 따르면, 태국 부동산 사업체들은 고객을 유치하기 위해 지속적으로 해외로 부동산을 매각하고 있습니다. 초기 성과는 비교적 긍정적입니다.

러시아와 중국에서 온 관광객들이 부동산을 매수하기 위해 태국의 관광지 로 돌아갔는데, 특히 푸켓 지역은 고객들로부터 많은 관심을 받고 있습니다.

최근 베트남에서 CBRE 부동산 영업팀 역시 많은 어려움을 겪었습니다. 회사 내부의 모든 문제를 검토해야 했습니다.

첫 번째는 비용 관리입니다. 회사는 거의 매주 회의를 열어 비용 관리를 검토해야 합니다. 두 번째는 제품 검토입니다. 제품이 잘 팔리더라도 법적 문제가 불분명하고 투자자에게 문제가 발생하면 대금 회수에 오랜 시간이 걸립니다. 따라서 판매할 제품 선정 또한 더욱 신중하게 고려됩니다.

CBRE는 또한 실제 주택 수요를 가진 대규모 고객층을 기반으로 2차 시장으로 사업을 확장하고 있습니다. 2차 시장에서의 거래는 비교적 안정적입니다. CBRE의 주요 고객은 아시아, 유럽, 미주, 중동 국가 출신의 외국인입니다.

" 외국인 고객들은 베트남처럼 법적 어려움에 직면하거나 자본을 확보하지 않는 경우가 많습니다. 그들은 투자가 안전한지, 수익이 좋은지에만 관심이 있습니다."라고 항 씨는 말했습니다.

항 씨에 따르면, 최근 외국인 관광객들은 호찌민시의 높은 부동산 가격 때문에 부동산 상품에 큰 관심을 보이지 않았습니다. 하지만 외국인 관광객들은 북부 지역의 부동산 상품에 더 많은 관심을 보이는데, 이는 가격이 더 매력적이기 때문입니다.

베트남 부동산중개사협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨에 따르면, 기업들이 구조조정, 인력 감축, 비용 최적화 등의 솔루션을 적용하는 것 외에도 새로운 시장을 확대하는 것이 현재 매우 중요한 과제입니다.

일부 프로젝트는 "동결"되어 휴면 상태에 있기 때문에 브로커들은 더 이상 해당 프로젝트를 추진할 필요가 없으며 새로운 시장을 개척해야 합니다. 딘 씨는 베트남의 투자 수요가 여전히 매우 크다고 생각합니다. 그러나 이러한 수요는 일시적으로 휴면 상태에 있으며, 급격한 상승 기회를 기다리고 있습니다. 이러한 수요가 해소되면 매우 빠르게 증가할 것입니다.

" 베트남 부동산 회사들이 해외 시장에 진출하는 것을 봤습니다. 이들은 국내 중개업체와 협력하여 투자자를 해외 시장으로 유치합니다. 최근 꽝닌성 에서 해외 시장 사업 계획에 대한 공유 세션을 진행한 한 회사는 즉시 100명의 협력자를 확보하여 계획을 실행했습니다 ."라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨에 따르면, 현재 전 세계 수백만 명의 사람들이 온라인으로 원격 근무를 하고 있습니다. 이들은 휴식과 업무 모두에 적합한 합리적인 가격의 관광지를 찾는 경우가 많습니다. 베트남처럼 저렴한 숙박 요금 덕분에 미국, 유럽, 한국, 일본 등 다양한 국가의 관광객들이 베트남을 찾아 체험하고 싶어 합니다. 따라서 브로커가 고객과 소통하는 것이 중요합니다.

CBRE 베트남의 대표이사인 Pham Phuong Hang 여사는 부동산 중개인이 품질을 개선하고, 기술을 표준화하고, 고객 신뢰를 높이고, 중개 수준을 높여야 할 때라고 말했습니다.

" 브로커는 고객이 거래에서 가장 먼저 만나는 사람들입니다. 브로커가 비전문적으로 행동하고 고객과 신뢰를 쌓지 못하면, 상품이 좋고 투자자의 평판이 좋더라도 거래는 '실패'할 것입니다. 브로커는 고객의 신뢰와 시장의 신뢰를 회복하는 역할을 합니다."라고 항 씨는 말했습니다.

DKRA 베트남 이사회 의장 겸 대표이사인 팜 램(Pham Lam) 씨는 항 씨와 같은 의견을 공유하며, 오늘날 중개 서비스의 질을 향상시키는 것이 매우 중요한 문제라고 말했습니다. 그는 호치민시에서 약 20년간 중개사로 일하며 시장의 수많은 부침을 직접 경험했습니다.

램 씨는 부동산 시장이 어느 단계에서든 어려움을 겪을 수 있다는 것을 깨달았습니다. "번영"의 시기에도 여전히 문제와 그에 따른 결과가 뒤따릅니다.

램 씨는 시장이 많은 어려움을 겪고 있지만, 여전히 자신감과 낙관적인 전망을 가지고 있다고 말합니다. 그의 회사는 "허리띠를 졸라매는" 방식에서 "꿀을 맛보고 가시덤불에 누워 있는" 방식으로 사업 형태를 전환했습니다. 이는 더욱 "긴장"되고 위험한 방식입니다. 하지만 회사는 헛되이 노력하지 않고 끈기 있고, 끈기 있고, 체계적으로 노력합니다.

램 씨에 따르면, 지금은 부동산 시장에 참여하는 개인과 기업들이 스스로를 "훈련"하여 자신이 진정으로 그 일을 좋아하는지, 그리고 자신에게 맞는 일을 선택했는지 확인해야 할 때입니다. 또한, 이 시기는 일에 대한 열정이 없는 사람들을 "걸러내는" 시기이기도 합니다. 하지만 일을 사랑하고 노력하는 사람들에게는 좋은 기회가 주어질 것입니다.

램 씨는 지금이 부동산 중개인들이 고객들이 겪고 있는 어려움을 검토하고, 고객과 함께하며 신뢰를 쌓을 수 있는 좋은 시기라고 생각합니다. 시장 상황이 호전되면 고객들은 헌신적이고 열정적인 사람들에게 등을 돌리지 않을 것입니다.

" 예전 제가 영업 사원이었을 때, 제 제품을 구매하기 전 5년 동안 제가 관리했던 고객들이 있었습니다. 필요할 때마다 항상 조언이나 지원을 해주었죠. 고객들이 바로 제품을 구매하지는 않았을지 몰라도, 어느 순간 자신에게, 지불 능력에 적합하다고 판단되면 구매하게 됩니다."라고 램 씨는 털어놓았습니다.

Dat Xanh의 대표이사인 Pham Thi Nguyen Thanh 씨에 따르면, 성공적인 부동산 중개인이 되려면 중개인의 지식이 정말 뛰어나야 합니다. 부동산 법률에 대한 이해 외에도 경제, 정치, 사회에 대한 지식과 원활한 소통, 고객 심리에 대한 이해가 필요합니다.

브로커는 많은 사람들이 관심을 갖는 문제에 대해 논의하고 싶을 때 고객과 소통하는 "트렌드"를 따라가야 합니다. 충분한 지식과 이해가 없다면, 특히 요즘 같은 시대에 이 직업을 유지하는 것은 매우 어렵습니다. 훌륭한 브로커는 매우 심오한 지식을 갖춘 사람이어야 하며, 사람들이 흔히 부르는 "브로커"가 아닙니다.

과거에는 브로커들이 한 자리에 앉아서 고객을 찾을 수 있었지만, 이제는 아무리 찾아봐도 고객을 찾을 수 없습니다. 이로 인해 일부 브로커들은 자신과 자신의 직업에 대한 자신감을 잃었습니다. 지금 이 시대에 브로커들이 이 직업을 유지하는 데 가장 중요한 것은 자신을 믿는 것입니다.

" 시장은 사인파처럼 기복이 있다고 생각합니다. '최악 뒤에 최고가 온다'라는 속담처럼요. 지금은 각 기업과 개인이 자신의 강점과 약점을 재평가하고 필요한 지식과 기술을 보완해야 할 때입니다 ."라고 탄 씨는 말했습니다.

CBRE 베트남의 팜 푸옹 항(Pham Phuong Hang) 대표는 현재 투자자들의 주머니에는 여전히 많은 자금이 남아 있으며, 베트남 주택 가격은 홍콩, 싱가포르, 중동보다 저렴하다고 말했습니다. 그러나 투자자들은 현재의 문제들로 인해 여전히 "소극적"이라고 덧붙였습니다. 정부와 관련 기관들도 이러한 "병목 현상"을 해결하기 위한 해결책을 제시했지만, 정책적 해결책은 아직 시장에 큰 영향을 미치지 못했습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 2022년 중반 이후 부동산 시장이 "폭풍우"와 위기의 조짐을 보이고 있다고 전했습니다. 따라서 VARS는 법적 규제 개정에 대해 매우 강력한 권고를 내렸습니다.

Dinh 씨는 " 우리는 토지법, 부동산사업법, 주택법, 투자법 등에 대한 개정안을 제안하고 권고안을 작성했습니다. 우리는 모든 규정의 문제점과 중복을 정리하고 요약하여 해결책을 제시했습니다."라고 말했습니다.

딘 씨에 따르면, VARS는 미해결 문제를 해결하기 위해 각 프로젝트의 어려움을 긴급히 검토했습니다. 협회는 또한 기업들에게 걸림돌을 제거하기 위한 해결책을 정부에 제안했습니다.

정부는 이러한 제안을 수용하여 120조 VND 규모의 우대 신용 패키지를 발표했습니다. 이는 자금이 시급히 필요한 투자자와 사회주택 구매자를 지원하기 위한 중요한 신용 패키지입니다.

딘 씨에 따르면, 2023년 초부터 현재까지 중앙은행은 금리를 다섯 차례 조정했으며, 각 조정 후 중앙은행은 금리 변동 추이를 모니터링하여 조정해야 합니다. 그러나 딘 씨는 현재 동원 금리가 연 최대 8%에 달한다고 말했습니다. 반면 부동산 사업은 8~10%의 수익률만 달성하고 있습니다.

" 이 어려운 시기에 부동산에 투자할 만큼 어리석은 사람은 없습니다. 투자자들이 부동산 시장으로 돌아올 것이라는 희망을 갖기 위해서는 금리가 5% 아래로 내려가야 한다고 생각합니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

VARS 회장에 따르면, 과거 이 부서는 리조트 부동산 관련 법적 문제에 대해 많은 권고를 내렸습니다. 투자자들이 돈을 투자하더라도 소유권을 인정받지 못하기 때문입니다. 투자자들은 자신이 리조트 부동산의 소유주임을 입증할 수 없기 때문에 거래나 매매가 불가능하고, 이로 인해 이 분야에 대한 신뢰가 저하됩니다.

최근 정부는 법률이 정한 조건을 충족하는 호텔 아파트, 리조트 아파트(콘도텔), 오피스텔, 리조트 빌라 등의 소유권 인정에 관한 시행령 제10호를 발표했습니다. 이는 매우 긍정적인 변화이며 개인과 기업의 요구에 부합합니다.

지난 몇 달 동안 부동산 시장은 긍정적인 조짐을 보였습니다. 부동산 시장의 "대기업"들이 프로젝트를 재개했기 때문입니다.

노바랜드는 판티엣 노바월드(빈투언성), 호짬 노바월드(바리아붕따우성), 그리고 더 그랜드 맨해튼(호치민시) 프로젝트를 재개했습니다. 흥틴(Hung Thinh Corporation)은 마리나 지구(Marina District)를 포함한 뀌년 메리랜드(Merry Land Quy Nhon) 프로젝트도 재개했습니다.

Phat Dat Group은 또한 Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh(Binh Dinh); 빈증 타워(Binh Duong); Serenity Phuoc Hai(Ba Ria Vung Tau) 및 프로젝트 39 Pham Ngoc Thach(HCMC).

위 기업 대표들은 최근 투자자와 고객들이 연초보다 해당 프로젝트에 더 많은 관심을 보이고 있으며, 부동산 상품 거래도 이전보다 활발하다고 밝혔습니다.

훙틴(Hung Thinh) 기업 관계자는 이 사업체가 다시 "느리게" 사업을 시작했다고 밝혔습니다. 지난달 훙틴은 수십 채의 아파트를 고객들을 위해 "폐쇄"하기도 했습니다. 흥틴의 규모에 비하면 아직 "적은" 수준이지만, 점차 희망이 보이기 시작했습니다.

Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨에 따르면, 2023년 2분기 전국 부동산 관심 지수는 1%로 소폭 상승했습니다. 호치민시에서는 아파트와 개인 주택 매물 부문의 거래 수요가 점차 회복세를 보였습니다.

" 10군, 탄푸군, 빈탄군, 빈찬군, 그리고 9군(투득시)의 아파트 검색 건수가 5~9% 증가했습니다. 호치민시의 아파트 임대 수요도 8~17% 증가했고, 토지에 대한 관심과 검색 건수도 2022년 말 대비 6~7% 증가했습니다."라고 꾸옥 아인 씨는 말했습니다.

꾸옥 안 씨에 따르면, 거시경제의 안정적인 신호가 부동산 시장의 점진적인 회복을 돕고 있습니다. 현재 인플레이션은 통제되고 있으며, 금리와 환율 또한 점차 안정되고 있습니다.

그 과제는 여전히 엄청납니다.
DKRA 조사에 따르면, 2023년 5월 호찌민시의 아파트, 타운하우스, 빌라 공급은 4월 대비 92% 감소했으며, 유동성은 약 5%에 그쳤습니다. 이는 시장이 매우 어려운 시기를 겪고 있음을 시사합니다.
전반적으로 2023년 2분기 호찌민시와 인근 지역의 주택 부동산 시장은 공급과 소비 모두에서 비교적 긍정적인 변화를 보이고 있습니다. 글로벌 시장 수요는 상반기 대비 소폭 증가했지만, 2022년 동기 대비로는 여전히 저조한 수준입니다. 2023년 3분기에도 시장에 긍정적인 신호가 나타날 것으로 예상되지만, 단기간에 급격한 변화를 기대하기는 어려울 것으로 보입니다.

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