시장은 점차 회복되고 있습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 탄 니엔( Thanh Nien) 과의 인터뷰에서 2023년 1분기가 부동산 시장의 최악이었다고 단언했습니다. 현재까지 시장은 회복세를 보이고 있지만 여전히 매우 어려운 상황이며, 시간이 지남에 따라 난이도가 낮아지는 경향을 보이고 있습니다. 다음 달은 전월보다, 다음 분기는 전분기보다 좋아지고 있으며, 이는 호치민시에서 분명히 드러납니다.
레 황 짜우 씨는 2023년 1분기에 호치민시의 부동산 시장이 마이너스 16.2% 성장한 후, 2023년 상반기에는 마이너스 11.58%로 감소했고, 2023년 3분기 말에는 마이너스 8.71% 성장했으며, 9개월 후에는 부동산 시장의 난이도가 2023년 1분기 대비 42.3% 감소했다고 언급했습니다. 2023년 말 부동산 사업은 호치민시에서 유일하게 마이너스 성장을 기록한 서비스 산업이었지만, 매 분기마다 지속적으로 개선되었습니다.
호치민시 통계청에 따르면, 베트남 부동산 사업 부문은 2023년에 마이너스 6.38%를 기록했습니다. 이는 다른 서비스 부문이 모두 3% 이상에서 10% 이상으로 성장한 이례적인 사례입니다. 작년에 등록 자본금이 470조 3,000억 동(VND)을 넘는 52,100개 이상의 신생 기업(DN) 중 61조 1,000억 동(VND)을 넘는 규모를 가진 부동산 사업은 1,541개에 불과하여, 규모는 38.7%, 자본금은 44.9% 감소했습니다.
부동산 사업은 변화와 어려움으로 가득한 한 해를 겪습니다.
또한, 호찌민시의 건설 활동 또한 활발하지 않습니다. 11월 말 기준, 호찌민시는 연면적 400만 m² 가 넘는 건설 및 주요 보수 공사 허가를 약 21,300건 발급했는데, 이는 2022년 동기 대비 허가 건수 29%, 면적 29.6% 감소한 수치입니다.
레 황 짜우 씨는 지금까지 시장에 저렴한 주택이 부족하고 사회 주택도 전무하다고 지적했습니다. 주택 시장의 불균형이 지속되고 있으며, 주택 상품의 위상이 고가 주택에 "편향"되어 있습니다. 2020년부터 현재까지 고급 주택은 전체 주택 상품의 70~80%를 차지하며 압도적인 비중을 차지해 왔고, 나머지는 중가 주택이며, 저렴한 주택은 거의 전무합니다. 이로 인해 저렴한 주택 부족 현상이 나타나고 있으며, 사회 주택은 대다수 사람들의 실질적인 수요를 충족하는 주택 유형입니다.
이로 인해 2017년부터 현재까지 주택 가격은 지속적으로 상승하여 중산층, 도시 저소득층, 공무원, 공무원, 군인, 근로자, 이민자들의 재정 능력을 초과하는 높은 수준을 유지하고 있습니다. 현재 저렴한 아파트 가격이 아파트당 약 20억~30억 동(VND)인 상황에서, 연간 약 1억 동(VND)의 저축을 하는 저소득층은 주택을 구매하는 데 약 25년이 소요될 것으로 예상됩니다. 사회주택 정책이 변경되지 않는다면, 현재 연 6천만 동(VND) 이하로 규제되는 1등급 개인소득세 납부자는 사회주택을 구매할 수 없게 될 것입니다.
부동산 전문가 판 콩 찬(Phan Cong Chanh)에 따르면, 부동산 시장이 마이너스 성장을 기록하는 이유는 신규 매물이 많지 않기 때문입니다. 호치민시에서 유일하게 신규 매물로 나온 프로젝트는 캉디엔 그룹(Khang Dien Group)으로, 법적 절차를 완료하고 분양을 시작했습니다. 최근 분양 중인 프로젝트들은 대부분 후속 단계에 있습니다. 신규 프로젝트가 많지 않아 거래량이 많지 않고, 기업들의 수익도 없습니다. 신규 매물은 없지만, 프로젝트의 법적 절차가 거의 교착 상태에 빠져 있어 은행 대출을 받기도 어렵습니다. 그는 "부동산 가격은 여전히 높고, 사람들은 부동산 가격이 더 떨어질 때까지 기다렸다가 매수하는 바람에 이미 어려운 시장 상황이 더욱 어려워졌습니다. 지금까지 부동산 시장의 두 가지 병목인 법적 절차와 자본 흡수가 크게 개선되지 않아 대부분의 부동산 사업자들이 어려움을 극복하지 못하고 있습니다."라고 평가했습니다.
조기휴일이고 아직 근무일이 없습니다
탄 니엔(Thanh Nien)이 부동산 회사를 대상으로 실시한 "포켓" 조사에 따르면, 현재까지 많은 부동산 회사가 직원들에게 뗏 연휴를 제공했지만, 운영을 유지할 자원이 부족하여 언제 복귀할지 발표하지 않은 것으로 나타났습니다. 나머지 회사들도 매출 부진으로 인해 적정 수준으로 운영되고 있습니다.
회사의 설 연휴가 언제인지 묻는 질문에 한 부동산 회사의 대표는 거의 1년 동안 대부분의 업무가 "진행"되지 않았다고 시인했습니다. 현재 회사는 리더십 팀과 법무팀만 운영하고 있고, 영업팀은 더 이상 판매할 제품이 없어서 오래전에 인원을 감축하고 해고했으며, 경영진만 유지하고 있습니다. 이 부서 또한 시장이 회복되고 신제품이 출시될 때까지 기다려야 하기 때문에 언제 다시 업무를 시작할지 모릅니다. "지금까지 회사는 생존을 위해 서로에게 의지하며 하루하루를 버텨내야 했습니다."
법적 문제 때문에 사회주택조차 건설할 수 없는 상황인데, 상업용 주택은 말할 것도 없습니다. 회사는 2023년 4월 30일에 착공한 사회주택 프로젝트를 진행 중이지만, 아직 법적 절차가 완료되지 않았습니다. 그래서 올해는 설 연휴가 없습니다. 많은 직원들이 보너스에 대해 묻는데, 솔직히 말해서 올해 직장을 유지할 수 있어서 다행입니다. 설 보너스는 생각하지 마세요."라고 그는 말했습니다.
안투안 부동산 회사 대표는 지난 몇 년간 회사가 아무런 할 일이 없어 거의 "동면" 상태에 빠졌다고 털어놓았습니다. "정확히 말하면 지난 4년 동안 판매할 상품도, 돈을 벌 수도, 법적 문제도 해결되지 않아 수입원이 전혀 없었습니다. 하지만 저희만 그런 게 아닙니다. 얼마 전 몇몇 사업가 형제들이 모여 앉아 있는데, 다들 불평을 했습니다. "큰 사업은 크고 작은 사업은 작습니다. 올해는 형제들의 월급만 받아도 다행인데, 보너스는 어디서 받을 수 있겠습니까?" 회사는 직원을 모두 해고했고, 100명이 넘는 직원 중 20명만 남았으며, 주로 법률 및 사무 업무를 담당하고 있습니다. 2024년에는 7군 프로젝트의 법적 절차를 완료하고 판매할 상품이 생길 수 있기를 바랍니다. 내년에 프로젝트가 완료되지 않으면 더 이상 버틸 수 없을 것 같습니다."라고 그는 말했습니다.
비슷한 상황으로, 쩐 아인 그룹(Tran Anh Group)의 하 반 티엔(Ha Van Thien) 부사장은 사업 부문에는 2023년 12월 중순부터 뗏 연휴를, 운영 부문에는 1월 15일 이전에 연휴를 시행할 예정입니다. 티엔 부사장은 "매출 부진으로 인해 회사는 운영 구조 조정과 운영 비용 절감을 위해 직원들에게 뗏 연휴를 조기에 시행했습니다. 지금까지는 시장 상황이 매우 어렵고, 매물이 부족하며, 구매자들이 주저하는 등 운영 체계를 유지하는 데 큰 어려움을 겪었습니다. 이는 부동산 사업에 더욱 큰 어려움을 초래하고 있습니다."라고 안타까운 심정으로 말했습니다.
Phat Dat 그룹의 리더에 따르면, 그들은 가장 어려운 시기를 극복했고 더 이상 채권을 빚지지 않았으며 직원을 해고하지 않았지만, 올해는 회사와 직원 스스로 설 보너스를 줄 생각을 하지 않는다고 합니다.
모든 기업 리더들은 2024년까지 병목 현상이 제거되어 시장이 회복될 수 있기를 기대한다고 밝혔습니다.
부동산 가격은 여전히 높고, 사람들은 부동산 가격이 더 떨어질 때까지 기다렸다가 매수하는 경향이 있어 이미 어려운 부동산 시장을 더욱 어렵게 만들고 있습니다. 지금까지 부동산 시장의 두 가지 병목인 법적 문제와 자본 흡수 문제가 크게 개선되지 않아 대부분의 부동산 사업이 어려움을 극복하는 데 어려움을 겪고 있습니다.
부동산 전문가 판 콩 찬(Phan Cong Chanh)
부동산 회사 해산 증가
통계청이 최근 발표한 자료에 따르면, 2023년 부동산업 분야 신규 설립 기업은 4,725개, 해산 기업은 1,286개였습니다. 전년 대비 신규 설립 기업은 45% 감소한 반면, 해산 기업은 약 8% 증가했습니다. 평균적으로 매달 약 107개의 부동산 기업이 시장에서 철수했습니다. 부동산업 분야 해산 기업은 전년 대비 크게 증가했습니다.
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