(댄 트리) - 토지 사용권 양도 거래에는 전문가가 아닌 사람에게는 많은 법적 위험이 따릅니다.
2024년 토지법 제45조 제1항은 다음 각 호의 조건을 충족하는 경우 단체, 가구 및 개인이 토지이용권을 양도할 수 있다고 규정하고 있다.
- 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 귀속된 재산에 대한 증서를 소지하여야 한다. 다만, 다음의 경우는 제외한다. 토지이용권 상속, 토지합병 시 농지로의 전환, 구획교환, 국가에 대한 토지이용권 증여, 주택단지; 부동산사업법의 규정에 따라 부동산사업 양도를 받는 외국인투자 경제 조직;
- 적색책을 부여받지 않았지만 적색책을 받을 자격이 있는 개별 가구는 토지이용권을 양도하고, 임대하고, 토지이용권을 재임대하고, 토지이용권을 활용하여 자본을 투자하여 프로젝트를 수행할 수 있습니다.
- 토지에 대한 분쟁이 없거나 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정에 의해 해결된 경우
- 토지이용권은 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 아니합니다.
- 토지 이용 기간 동안;
- 토지이용권은 법률이 정하는 바에 따라 임시긴급조치의 대상이 되지 아니한다.
위 규정에 따르면 토지이용권 양도거래 시 당사자는 다음 5가지 사항을 유의해야 합니다.
판매자 정보 확인
토지를 구매할 때 구매자는 매도자가 해당 토지를 매도할 권리가 있는지 확인해야 합니다. 토지 양도권을 행사할 수 있는 경우는 두 가지입니다. 증명서에 이름이 기재된 사람 또는 양도권 행사 권한이 있는 사람(법적 허가 계약서가 있어야 함).
둘째, 매각 대상 토지가 공동소유인지, 개별소유인지 여부입니다. 부부 공동소유인 경우, 양도는 부부 모두의 동의를 받아야 합니다.
토지가 여러 사람의 공동 소유인 경우, 토지 사용권을 공유하는 사람들의 성명을 등기부에 기재해야 합니다. 이 경우, 토지 전체가 양도되고 토지 사용권을 공유하는 사람들이 여러 명인 경우, 등기부에 기재된 모든 사람들의 동의가 필요합니다.
그 땅에는 붉은 책이 있나요?
2024년 토지법 제45조는 양도 시 등기부등본을 제출해야 한다고 규정하고 있습니다(상기 예외에 해당하지 않는 한). 따라서 양도인이 상기 예외에 해당하지 않는 한 양도할 권리가 없습니다.
해당 토지는 계획에 포함되어 있나요?
2024년 토지법 제76조 제4항에 따르면, 해당 토지가 공고된 토지이용계획의 적용을 받으나 연도별 지구 단위 토지이용계획이 없는 경우, 토지 사용자는 토지를 계속 사용하고 규정에 따라 토지사용자의 권리를 행사할 수 있습니다. 이 경우, 매도인은 여전히 토지이용권을 양도할 수 있습니다.
사례 2는 지구 단위 연간 토지 이용 계획이 있는 계획 내의 토지 구획으로, 계획에 따라 토지를 회수하거나 토지 이용 목적을 변경하기로 결정하기 전까지는 토지 사용자 권리를 행사할 수 있지만, 새로운 주택, 공사, 다년생 나무를 지을 수 없습니다.
구매자는 구입하려는 토지에 대한 계획, 법적 지위 등 토지에 대한 정보를 알기 위해 토지 정보를 신청할 수 있습니다.
토지 매매 광고(사진: IT).
토지매매시 보증금 납부시 주의사항
토지 사용권의 가치가 상승함에 따라, 양도 시 당사자들이 선불로 계약금을 지불하는 경우가 많습니다. 계약금은 계약 체결이나 이행을 위한 담보입니다. 위험을 피하기 위해 당사자들은 계약금 지불 계약 체결 시, 공증 또는 증명을 할 때 증인을 선임하여 분쟁을 예방해야 합니다.
토지이용권 양도계약서 공증
2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당권 설정 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 해당 부동산사업자는 공증 또는 인증을 할 필요가 없습니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
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