공급 병목 현상
5월 19일, 건설부는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택(CH) 건설 투자 사업(프로젝트)을 위한 회의를 개최했습니다. 건설부에 따르면, 사회주택 정책 시행 과정에서 사회주택 개발을 위한 토지 배정 계획, 사회주택, 근로자 주택(NOCN) 개발을 장려하는 메커니즘 및 정책에 미흡한 부분이 드러났습니다. 건설부는 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 개발을 국가 사회경제 발전의 핵심 과제 중 하나로 명시하는 프로젝트를 제출했고, 총리는 이를 발표했습니다. 이 프로젝트의 목표는 2030년까지 각 지역에 약 100만 채의 사회주택을 공급하는 것입니다.
사회주택 공급이 부족하기 때문에 12조 VND의 우대 신용 패키지는 미지급 부채를 발생시키지 않았습니다.
2021년부터 2025년까지는 약 42만 8천 채의 주택을, 2025년부터 2030년까지는 약 63만 4천 2백 채의 주택을 완공할 예정입니다. 동시에, 각 단계(2022년부터 2025년까지, 2025년부터 2030년까지)별로 지역 사회주택 완공 목표를 구체적으로 설정해야 합니다. 프로젝트를 성공적으로 추진하기 위해서는 "적절한 질병을 찾아 적절한 치료법을 찾는" 해결책을 찾기 위한 어려움과 장애물을 파악하는 것이 필수적입니다.
회의에서 응우옌 쑤언 박 국가은행 경제 부문 신용국 부국장은 정부가 사회주택 및 산업용 주택 투자자와 구매자에게 우대 대출을 제공하는 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지를 승인했지만, 시행 2개월 후에도 자금이 지급되지 않았다고 밝혔습니다. 현재까지 국가은행은 건설부의 지시에 따른 프로젝트 목록을 받지 못했기 때문에 120조 동 대출 프로그램에 따른 미지급 부채는 발생하지 않았습니다.
박 씨에 따르면, 사회주택 구매 조건에 대한 현행 규정 또한 많은 불만에 직면해 있습니다. 개인소득세가 부과되지 않는 거주 조건과 소득 조건이 주택 가격 상승에 더 이상 적합하지 않다는 것입니다. 이러한 어려움과 문제점은 120조 VND 규모의 신용 지원 프로그램을 감당할 수 있는 능력에도 영향을 미치는 주요 원인이 될 것입니다.
120조 VND 규모의 지원책을 실행하기 위해, 국가은행 대표는 각 부처에 관련 법률 문서를 검토하고 개정하여 사회주택 및 산업용 주택 투자 및 건설 과정에서 발생하는 법적 장벽, 절차 및 절차를 제거하고, 이 부동산 부문의 시장 공급을 확대하며, 국민의 실질적인 요구를 충족할 것을 요청했습니다. 각 성·시 인민위원회는 사회주택 개발을 위한 토지 기금 마련에 주의를 기울이고, 수혜자들이 시중은행에서 대출을 받을 수 있도록 사업 목록을 신속하게 발표해야 합니다. 또한, 사회주택 및 산업용 주택 투자자와 지역 주민들을 대상으로 120조 VND 규모의 대출 프로그램에 대한 홍보를 강화해야 합니다.
한편, 자연자원환경부는 사회주택 부족의 원인은 신도시 지역 및 상업주택 프로젝트의 토지기금의 20%가 제대로 집행되지 않았거나 제대로 사용되지 않았기 때문이라고 지적했습니다. 대도시와 산업단지의 유리한 입지에 사회주택을 건설하기 위한 투자용 토지기금이 부족한 것은 여전히 흔한 일입니다. 많은 성(省) 인민위원회가 사회주택 개발을 위한 토지기금에 실질적인 관심을 기울이지 않았기 때문에 이 문제에 대한 지도적 책임을 부여할 필요가 있습니다. 현재 개정 토지법 초안에서는 사회주택 프로젝트가 국가가 개발과 국가이익을 위해 토지를 회수하고 토지사용료를 면제하는 경우라고 규정하고 있습니다. 토지사용료가 면제되는 경우 경매 절차를 밟거나 토지사용료를 계산할 필요가 없으므로 훨씬 편리해질 것입니다.
하노이 의 사회주택 공급이 부족하기 때문에 남투리엠 구의 NHS 중반 사회주택 프로젝트에는 구매 신청이 수천 건이나 되어 사람들은 줄을 서야 합니다.
지역 주민들은 많은 어려움을 호소합니다.
회의에서 호치민시 건설국장인 쩐 황 쿽(Tran Hoang Quan) 씨는 호치민시의 사회주택 개발은 복잡한 투자 절차, 1/500 규모의 세부 계획 승인 절차, 토지 할당, 토지 사용료 산정 등 여전히 많은 문제점을 안고 있다고 말했습니다. 또한, 사회주택 프로젝트는 상업용 주택과 마찬가지로 토지 사용료 및 보증금 면제 절차 외에도 매매가 평가, 매수자 및 할부 매수자 확인, 기준 이익 산정을 위한 원가 감사 등 추가 절차를 거쳐야 합니다. 사회주택 건설을 위해 토지 기금의 20%를 확보하는 상업용 주택 프로젝트와 도시 지역의 경우, 부지 정리 보상 비용, 기반 시설 투자 비용 산정 및 사회주택 건설을 위한 토지 기금 배정에 대한 규정이 없습니다.
빈딘성에는 5억 동부터 시작하는 아파트가 나올 예정이다.
5월 19일 오전, 빈딘성 인민위원회는 노동조합 기관 구역 건설 계획에 따라 주택 건설 프로젝트 기공식을 개최했습니다. 기공식에는 정치국 위원이자 사무국 상임서기, 중앙조직위원장인 쯔엉 티 마이 여사와 중앙위원회 및 빈딘성 지도자들이 참석했습니다.
빈딘성 노동조합 기관 지역 주택 프로젝트는 베트남 노동총연맹이 빈딘성에서 개발한 유일한 프로젝트로, IEC 건설 및 전기기계 투자 주식회사가 투자자로 참여했습니다. 뀌년시 쩐꽝지우구 롱반 도시 지역에 총면적 37,617m², 총 투자액 1조 1,000억 VND 이상을 투자하여 건설되었습니다. 이 프로젝트의 목적은 산업단지에서 일하는 근로자, 노조원, 그리고 노동자들을 위한 전용 주택 단지를 건설하는 것입니다. 이 프로젝트는 총리의 승인을 받고 베트남 노동총연맹이 시행한 "산업단지 및 수출가공단 내 노동조합 기관 건설 투자" 프로젝트에 따라 시작되었습니다.
이 프로젝트는 1,500세대의 아파트가 들어선 4개의 고층 건물로 구성되어 있으며, 아파트 면적은 50~70m² 범위에서 유연하게 설계될 수 있습니다. 분양가는 아파트당 5억~7억 VND입니다. 첫 아파트는 2024년 4분기에 인도될 예정입니다.
빈딘성 인민위원회 위원장인 팜 안 투안(Pham Anh Tuan) 씨는 "앞으로 빈딘성은 계획대로 사회주택 사업을 계속 추진할 것이며, 특히 근로자를 위한 주택 건설에 주력할 것입니다. 2025년까지 약 12,900채의 사회주택 건설에 투자하기로 결정했으며, 이는 총리가 빈딘성에 2021년부터 2030년까지 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설에 투자하는 프로젝트에 배정한 일정보다 5년 앞당겨진 것입니다. 이 프로젝트는 2023년 4월 3일에 승인되었습니다."라고 덧붙였습니다.
탄 콴
콴 씨에 따르면, 일부 사회주택 사업의 보상 및 부지 정리 작업은 매우 어렵고 장기적이며, 사업 추진 속도가 느리거나 아예 불가능합니다. 투자자들이 사회주택 사업에 투자하고 사회주택 정책 수혜자에게 주택을 구매할 수 있도록 지원하는 우대 금리의 장기자본은 불안정하고 시의적절하지 않으며, 절차가 매우 복잡하여 기준 충족이 어렵습니다. 1/2000 규모의 용도지역 계획 조정 및 1/500 규모의 세부 계획 조정 절차는 매우 어렵고 장기적입니다. 국가는 아직 은행, 신용 펀드, 주택 저축 펀드 모델을 통해 사회주택이 필요한 주체로부터 자원을 조달하여 사회주택 건설 투자 자본을 조성할 수 있는 메커니즘을 갖추고 있지 않습니다.
해결책과 관련하여, 콴 씨는 호치민시가 토지 이용 계획을 검토 및 계획하고 있으며, 법에 따라 사회주택 및 산업용 주택 사업을 시행할 수 있는 충분한 토지 기금을 확보하고 있다고 밝혔습니다. 또한, 기업의 연구 및 투자 제안을 위해 사회주택 투자 토지 기금을 홍보하고 소개하고 있다고 덧붙였습니다. 또한, 호치민시는 사회주택 투자 사업 시행을 위해 토지 할당, 토지 임대, 논밭 및 기타 일부 유형의 토지(주거용 토지 제외)의 용도 변경에 대한 행정 절차를 간소화하는 구체적인 해결책을 발표했습니다.
하노이 인민위원회 부위원장인 즈엉 득 뚜언(Duong Duc Tuan) 씨는 하노이 시가 2025년까지 약 120만 제곱미터 의 신규 주택 건설을 목표로 하고 있으며, 다수의 집중형 사회주택 지역에 투자를 준비하고 있다고 밝혔습니다. 뚜언 씨는 사회주택 개발을 위한 토지 배정에 대한 의무 규정이 여전히 많은 미흡함을 지적했습니다. 예를 들어, 바비(Ba Vi), 웅호아(Ung Hoa), 미득(My Duc) 등 하노이 중심부에서 멀리 떨어진 지역에 위치한 프로젝트는 사회주택 건설에 적합하지 않습니다. 또한, 2헥타르 이상의 상업용 주택 프로젝트 중 여전히 토지 기금의 20%를 사회주택에 배정해야 하는 프로젝트는 적합하지 않고 분산되어 있습니다. 토지 배정을 원하지 않는 경우, 주택 건설 대신 토지 사용료를 납부하기 위해 총리에게 보고해야 하므로 불필요하게 긴 절차가 발생합니다. 하노이는 이러한 집중형 사회주택 지역에 대한 사회주택 건설을 위한 대체 토지 기금을 적극적으로 마련하기를 희망합니다. 동시에 하노이 시는 임대 사회주택 건설을 위한 토지 자금을 보충하기 위해 산업단지와 수출가공구역의 계획을 조정할 권한을 부여받았습니다.
아직 달성되지 않은 매력적이지 않은 인센티브
건설부 장관 응웬 탄 응이는 과거 사회주택 개발 목표가 목표에 비해 달성되지 못했다고 시인했습니다. 사회주택 개발을 규제하는 정책 메커니즘에는 일부 내용이 요건을 충족하지 못하고, 현실에 부응하지 못하며, 시의적절하게 보완되지 않았습니다. 투자 및 건설 절차, 매매 관리, 매매 정책이 여러 단계를 거쳐 장기화되고 있습니다. 투자자를 위한 인센티브 정책은 매력적이지 않고, 국가 예산은 여전히 우대 대출을 마련하는 데 어려움을 겪고 있으며, 지방자치단체의 관심이 필요합니다. 건설부는 저소득층과 근로자를 위한 주택 개발에 대한 당의 지도력을 강화하기 위해 사회주택 결의안을 작성하여 정부와 사무국에 제출하고 공포할 예정입니다.
지역 사회는 사회 주택에 더 많은 관심을 기울여야 합니다.
지방자치단체는 사업 설립, 승인, 토지 배정, 토지 임대, 부지 정리, 건설 투자 절차 등에 대한 행정 절차를 간소화할 수 있는 구체적인 메커니즘과 해결책을 마련해야 합니다. 사회주택 건설에 대한 기업의 투자를 지원, 장려 및 유치하기 위한 추가적인 인센티브를 제공하기 위해 지방 예산의 균형을 맞추고 배분해야 합니다. 또한, 지방자치단체는 최근 법적 문제에 직면한 사업, 특히 깨끗한 토지를 보유하고 즉시 건설 단계로 진입하여 시장에 공급을 창출할 수 있는 사업의 경우, 관련 부처와 검토 및 협력하여 자원을 확보해야 합니다.
건설부 차관 Nguyen Van Sinh
사회주택 의무를 지불하기 위해 돈을 사용하는 방법에 대한 지침은 없습니다.
사회주택 개발 의무를 이행하는 상업 사업에서 모금된 자금의 사용에 대한 지침은 아직 법률에 명시되어 있지 않습니다. 따라서 중앙 부처는 이 자금의 관리 및 사용에 대한 지침을 조속히 발표해야 합니다. 주택 사업 전반, 특히 사회주택 건설 투자 사업의 투자자 선정 기간을 단축하는 절차가 마련되어야 합니다. 입찰을 통해 투자자를 선정하는 경우, 사회주택 유형에 대한 별도의 입찰 절차(간소화, 단축 절차, 시행 기간)가 마련되어야 합니다.
하노이 인민위원회 부위원장 Duong Duc Tuan 씨
사회주택 개발의 많은 단점
사회주택과 지역 근로자를 위한 주택에 대한 수요는 매우 크지만, 이러한 유형의 주택 개발 메커니즘은 수혜 대상의 제한, 복잡한 사회주택 매매 절차 등 여전히 많은 단점을 안고 있습니다. 국가 예산으로 투자된 사업의 경우, 사회주택의 매매, 임대 또는 리스 전에 가격을 결정하기 위해서는 지방 기관의 감정평가가 필요하며, 이 또한 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 사회주택 사업의 자금 조달은 정부 지원 자본의 제한과 사회주택 사업 투자자들의 접근 방식 어려움으로 인해 많은 어려움을 겪고 있습니다.
빈즈엉성 인민위원회 부위원장 응우옌 반 단 씨
건설부 차관 응우옌 반 신에 따르면, 건설부는 정부의 승인을 받은 개정 주택법 초안을 완성했으며, 이 초안은 제15대 국회 5차 회기에서 국회에 제출될 예정입니다. 이에 따라 건설부는 개정 주택법이 발효되는 시점(2024년 1월 1일 예정)에 맞춰 사회주택 정책이 시행될 수 있도록 국회에 제출할 것을 정부에 건의했습니다. 이 정책에는 수혜자 및 조건, 사회주택 개발을 위한 계획 및 토지 할당, 투자자 선정, 사업 시행 절차, 국가 우대 정책 등이 포함됩니다. 동시에 근로자 주택 및 군인 주택에 대한 별도의 정책을 마련하여 개발을 장려하고 인센티브를 제공하는 메커니즘을 마련할 것입니다.
앞으로 각 부처는 국회 기관들과 지속적으로 협력하여 개정 토지법, 개정 입찰법, 세법 등에 따라 개정 주택법을 완성하고 공포할 것입니다. 총리에게 보고하여 국회 상임위원회에 제출하고, 사회주택 정책 시행을 위한 2021~2025년 및 2026~2030년 중기 공공투자계획의 심의 및 보완을 위해 노력할 것입니다. 지방자치단체와 신용기관이 법률에 따라 요건을 충족하는 기업 및 부동산 사업에 적합한 핵심 분야와 대상을 중심으로 신속하게 대출 및 지급할 수 있도록 지도하고 조정하며, 사회 보장을 위해 사회주택 사업에 대한 대출 포트폴리오를 우선적으로 배정할 것입니다."라고 신 장관은 말했습니다.
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