ក្ស័យធនត្រូវការផ្ទះលក់បន្ទាន់តម្លៃធូរថ្លៃចុងឆ្នាំ

នៅចុងឆ្នាំនេះ ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យលំនៅឋានមានភាពមមាញឹកបំផុតក្នុងឆ្នាំ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើមិនប្រយ័ត្ន អ្នកទិញដី និងអ្នកវិនិយោគអាចធ្លាក់ចូលទៅក្នុង “អន្ទាក់” របស់ឈ្មួញកណ្តាលដីបានយ៉ាងងាយ។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មាន លោក Do Ngoc Thang នាយកផ្នែកលក់ប្រចាំតំបន់នៃ OneHousing បានចែករំលែកថា៖ ហានិភ័យផ្នែកច្បាប់ តម្លៃ "លើសតម្លៃ" និងឈ្មួញកណ្តាលដែលគ្មានវិជ្ជាជីវៈ គឺជាអន្ទាក់បីដែលបង្កើតឡើងសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនៅចុងឆ្នាំ។

អាចពេលរសៀលដោយមានការឧបត្ថម្ភដីប្រពន្ធនិងផ្ទះអ្នកជួបតម្លៃរន្ធត់ចុងឆ្នាំរូបភាពទី 1 — លោក Do Ngoc Thang - នាយកផ្នែកលក់ប្រចាំតំបន់នៃ OneHousing ។ (រូបថត៖ PH)

លាតត្រដាងពីអន្ទាក់ទាំងបីដែលអ្នកទិញផ្ទះធ្លាក់ចូលចុងឆ្នាំ

ជាមួយនឹងការធ្លាក់ចុះជាទូទៅនៃអចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំកន្លងទៅ តើទីផ្សារដីធ្លីលំនៅដ្ឋានមានការអភិវឌ្ឍន៍យ៉ាងណាដែរនៅចុងឆ្នាំនេះ?

- ចំពោះវិស័យដីធ្លីលំនៅឋាន ពីអតីតកាលដល់បច្ចុប្បន្ន នៅ ទីក្រុងហាណូយ ដែលមានសង្កាត់ខាងក្នុងចំនួន 4 និងខណ្ឌខាងក្នុងទីក្រុងបច្ចុប្បន្នចំនួន 12 គឺមិនរងផលប៉ះពាល់ច្រើនទេ ដោយសារនិន្នាការទីផ្សារកើនឡើង ឬថយចុះ។

ទីក្រុងខាងក្នុង - ដែលមូលនិធិដីធ្លីមិនអាចពង្រីកបាន ប៉ុន្តែចំនួនប្រជាជននៅតែកើនឡើង ហើយសំខាន់បំផុត តម្រូវការគឺជាតម្រូវការពិត - សម្រាប់រស់នៅ វិនិយោគ ធ្វើអាជីវកម្ម ជួល... តែងតែមាន ដូច្នេះហើយតម្លៃអចលនទ្រព្យខាងក្នុងទីក្រុងស្ទើរតែមិនប្រែប្រួល ពេលខ្លះកើនឡើងបន្តិច ប៉ុន្តែកើនឡើងជាលំដាប់ អ្នកទិញផ្ទះមិនបារម្ភពីការខាតបង់ និងមានសុវត្តិភាពសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់ល្អ។

ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំ ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានគឺសកម្មបំផុត - នោះក៏ជាការពិតចំពោះការអនុវត្តប្រចាំឆ្នាំផងដែរ។

ជាមួយនឹងចិត្តគំនិតចង់បិទលឿន តើអ្នកទិញផ្ទះអាចជួបប្រទះហានិភ័យអ្វីខ្លះនៅពេលទិញផ្ទះនៅចុងឆ្នាំ? តើអន្ទាក់អ្វីខ្លះដែលកំពុងរង់ចាំអ្នកទិញផ្ទះនៅក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន?

- ហានិភ័យនៃការទិញផ្ទះមិនមែនត្រឹមតែចុងឆ្នាំនោះទេ បញ្ហាអស់កល្បរបស់អតិថិជនដែលទិញអចលនទ្រព្យគឺទី១ ភាពស្របច្បាប់ ទីពីរការវាយតម្លៃ ទីបីការប្រឹក្សារបស់ឈ្មួញកណ្តាល។

តាមច្បាប់ អតិថិជនអាចជួបប្រទះហានិភ័យនៅពេលទិញផ្ទះដោយគ្មានលិខិតបញ្ជាក់ ទិញលក់ដោយឯកសារសរសេរដោយដៃ ឬឯកសារបញ្ជាក់ការចែករំលែកវិញ្ញាបនបត្រ វិញ្ញាបនបត្រស្ថិតនៅក្នុងកន្លែងឥណទានខ្មៅ ឬម្ចាស់ផ្ទះដាក់ប្រាក់បញ្ញើ ២-៣នាក់...

ប្រសិនបើឈ្មួញកណ្តាលមិនត្រួតពិនិត្យអតិថិជនឱ្យបានល្អិតល្អន់ទេនោះ វានឹងមានគ្រោះថ្នាក់ខ្លាំងសម្រាប់អ្នកទិញ និងនាំមកនូវផលវិបាកដែលមិនអាចទាយទុកជាមុនបាន ព្រោះតម្លៃអចលនទ្រព្យភាគច្រើនមានតម្លៃរាប់ពាន់លានដុង។

ទីពីរគឺអំពីតម្លៃ។ ចុងឆ្នាំនឹងមានព័ត៌មានជាច្រើនទាក់ទងនឹងការលក់៖ "ទិញផ្ទះព្រោះជំពាក់លុយ លក់បន្ទាន់តម្លៃភ្ញាក់ផ្អើលនៅចុងឆ្នាំ..." ទំនងណាស់ដែលព័ត៌មាននេះមានបំណងលោភលន់ចង់បានប្រាក់ចំណេញ។ ប្រសិនបើឈ្មួញកណ្តាលណែនាំអ្នកថាតម្លៃថោកជាងតម្លៃទីផ្សារ នោះខ្ញុំច្បាស់ជាណែនាំអ្នកឱ្យសួរវា ហើយប្រុងប្រយ័ត្នចំពោះរបស់ដែលថោកដោយនឹកស្មានមិនដល់។ អ្វីគ្រប់យ៉ាងមានតម្លៃរបស់វា។

សម្រាប់ឈ្មួញកណ្តាល រឿងដំបូងនៃការ "នេសាទ" សម្រាប់ការចរចាតម្លៃអចលនទ្រព្យបញ្ចុះតម្លៃគួរឱ្យភ្ញាក់ផ្អើល ... ប៉ុន្តែការពិតវាមិនពិតទេវាគឺជាល្បិចដើម្បីទាក់ទាញការចាប់អារម្មណ៍របស់អ្នកទិញហើយបន្ទាប់មកនាំពួកគេទៅអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀត - មិនមែនជារឿងថ្មីទៀតទេហើយថែមទាំងក្លាយជារឿងធម្មតានៅក្នុងទីផ្សារជាច្រើន។ ឬឈ្មួញកណ្តាលទាញយកអត្ថប្រយោជន៍ពីចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកទិញនៃការបិទយ៉ាងឆាប់រហ័សដើម្បីបង្កើនតម្លៃនិង "បរិភោគ" ភាពខុសគ្នាក៏មិនមែនជារឿងចម្លែកដែរ។

អាចពេលរសៀលដោយមានការឧបត្ថម្ភដីប្រពន្ធនិងផ្ទះអ្នកជួបរឿងរន្ធត់ចុងឆ្នាំរូបទី 2 — "ឈ្មួញដី" មានល្បិចច្រើននៅចុងឆ្នាំ។ (រូបថត៖ VNT)

នៅក្នុងទីផ្សារដែលមាន "តំបន់ពណ៌ប្រផេះ" ជាច្រើន អ្នកទិញអាចប្រឈមនឹងហានិភ័យគ្រប់ពេលវេលា។ ក្នុងនាមជាអ្នកជំនាញដែលមានបទពិសោធន៍ជាច្រើនទសវត្សរ៍ តើអ្នកអាចផ្តល់ដំបូន្មានអ្វីខ្លះដល់អ្នកទិញផ្ទះ?

- ប្រតិបត្តិការទិញលក់អចលនទ្រព្យនៅតែកើតឡើងជារៀងរាល់ថ្ងៃ អ្វីដែលសំខាន់បំផុតសម្រាប់អ្នកទិញពេលចូលទីផ្សារគឺត្រូវស្រាវជ្រាវដោយប្រុងប្រយ័ត្នដើម្បីកំណត់ពីហានិភ័យដែលពួកគេអាចជួបប្រទះ។

ទាក់ទងនឹងភាពស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យ បទពិសោធន៍បង្ហាញថាអ្នកទិញត្រូវពិនិត្យដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវសៀវភៅក្រហម ហើយព័ត៌មាននៅលើសៀវភៅត្រូវតែត្រឹមត្រូវមុនពេលដាក់ប្រាក់។ ហើយជាការពិតណាស់ ពួកគេគួរតែធ្វើប្រតិបត្តិការតាមរយៈក្រុមហ៊ុនឈ្មួញជើងសាល្បីឈ្មោះ ពីព្រោះពួកគេគឺជាអ្នកដែលមានជំនាញល្អបំផុតដើម្បីធានាបាននូវភាពស្របច្បាប់នៃអចលនទ្រព្យនោះ។

ទាក់ទងនឹងតម្លៃ ថ្ងៃនេះទៅមើលអាផាតមិន A ផ្ទះល្វែង B អាផាតមិន C ដែលមានប្លង់ផ្ទះបែបហ្នឹង ទីតាំងបែបហ្នឹង និងផ្លូវបែបហ្នឹង… រួចអ្នកអាចប៉ាន់ស្មានតម្លៃមធ្យមក្នុងតំបន់នេះបានពីប៉ុន្មាន? ប្រសិនបើអតិថិជនបានជួបឈ្មួញកណ្តាលដែលមានជំនាញ និងមានចំណេះដឹង ដែលអាចផ្តល់យោបល់ដល់យើងថា ហេតុអ្វីយើងគួរទិញទីតាំងនេះ តម្លៃប៉ុន្មាននៅទីនេះ តើនីតិវិធីច្បាប់សម្រាប់ប្រតិបត្តិការបែបណា?... នោះយើងនឹងមានអារម្មណ៍ថាមានសុវត្ថិភាពជាង។

នៅក្នុងប្រតិបត្តិការលំនៅដ្ឋាន វិជ្ជាជីវៈរបស់ឈ្មួញកណ្តាលមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់។ ក្រៅពីភាពស្របច្បាប់ និងតម្លៃ ដូចខ្ញុំបានរៀបរាប់ខាងលើ ឈ្មួញកណ្តាលតែងតែលេចឡើងនៅក្នុងដំណើរការទាំងមូលរបស់អតិថិជន តាំងពីការស្វែងរក ការទៅមើលផ្ទះ រហូតដល់អនុវត្តនីតិវិធីទិញ និងលក់។

ដូច្នេះ ចាប់ពីការប្រជុំលើកដំបូង តាមរយៈសំណួរមួយចំនួន អ្នកអាចពិនិត្យមើលថាតើពួកគេមានវិជ្ជាជីវៈ ឧស្សាហ៍ព្យាយាម យល់ពីតំបន់ ជាដើម។

ការជួបជាមួយឈ្មួញកណ្តាលអាជីពដែលធ្វើការឱ្យអង្គភាព ឬសហគ្រាសធំ និងមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះអាចជួយអតិថិជនកាត់បន្ថយហានិភ័យទាំងអស់ក្នុងដំណើរការប្រតិបត្តិការដីធ្លីលំនៅដ្ឋាន ព្រោះពេលនោះអង្គភាពឈ្មួញកណ្តាលខ្លួនឯងទទួលខុសត្រូវចំពោះប្រតិបត្តិការរបស់អតិថិជន ជំនួសឱ្យឈ្មួញកណ្តាលឯករាជ្យ។

ស្វែងរក "ឱកាសក្នុងគ្រោះថ្នាក់" នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន

ដូចដែលអ្នកបានរៀបរាប់រួចមក នៅតែមានអតិថិជនជាច្រើនដែលទទួលស្គាល់ឱកាសក្នុងការវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋាន។ តាមគំនិតរបស់អ្នក តើផ្នែកតម្លៃដែលអ្នកទិញអាចមានបំណងចង់បាននៅចុងឆ្នាំនេះ ហើយតើទីផ្សារនេះពិតជាមាននិរន្តរភាពសម្រាប់លំហូរសាច់ប្រាក់របស់អ្នកទិញដែរឬទេ?

- ផ្នែកតម្លៃនៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានអាស្រ័យទាំងស្រុងលើហិរញ្ញវត្ថុដែលមានរបស់អ្នកទិញ។ ដោយសារតែនៅក្នុងទីផ្សារ ក្រៅពីអង្គភាពឈ្មួញកណ្តាលធំៗដែលមានកិច្ចសហប្រតិបត្តិការជិតស្និទ្ធជាមួយធនាគារ នៅសល់ច្រើនតែមិនមានដំណោះស្រាយហិរញ្ញវត្ថុសម្រាប់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋាន។

សម្រាប់ដីលំនៅឋានក្នុងក្រុងខាងក្នុង ផ្នែកតម្លៃដែលមានប្រតិបត្តិការខ្លាំងបំផុតគឺចាប់ពី 3-6 ពាន់លានដុង។ ជនជាតិវៀតណាមមានចិត្តគំនិតក្នុងការលេងវាដោយសុវត្ថិភាព និងស្នាក់នៅ មនុស្សជាច្រើននៅតែចូលចិត្តរស់នៅក្នុងផ្ទះនៅលើដី។ សម្រាប់ផ្ទះក្នុងផ្លូវលំ ម៉ូតូអាចចូលបាន តម្លៃប្រហែល 100 លាន/m2 ទៅ 120 លាន/m2 ផ្ទះ 50m2 ប្រហែល 5 billion សាងសង់មាន 5 ជាន់ 35-40m2 ក្នុងមួយជាន់ ផ្ទៃដីប្រើប្រាស់ក៏មានរហូតដល់ជិត 200m2។

ការផ្គត់ផ្គង់នៅកណ្តាលទីក្រុងហាណូយស្ទើរតែមិនមានការប្រែប្រួលធំដុំទេ ដោយសារមូលនិធិដីមិនអាចពង្រីកបាន ប្រតិបត្តិការដីធ្លីលំនៅដ្ឋានខាងក្នុងទីក្រុងនឹងវិលទៅតាមតម្រូវការ។ ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការតែងតែមានតុល្យភាពដោយមិនគិតពីការប្រែប្រួលនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាទូទៅ។ នៅពេលដែលនរណាម្នាក់ចង់លក់ នឹងមាននរណាម្នាក់ចង់ទិញ ហើយផ្ទុយទៅវិញ។

ជាឧទាហរណ៍ ពេលរៀបការដំបូង ខ្ញុំចង់ទិញផ្ទះទំហំ 30m2 ប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែបន្ទាប់ពី 3-5 ឆ្នាំនៃការរកស៊ី និងរកប្រាក់ចំណូលបានច្រើន ខ្ញុំពិតជាចង់រកកន្លែងធំជាងនេះ។ នៅពេលនេះខ្ញុំចង់លក់ហើយខ្ញុំបន្តចង់ទិញ។ ឬមនុស្សជាច្រើនរស់នៅផ្ទះធំ ប៉ុន្តែប្រសិនបើអាជីវកម្មរបស់ពួកគេពិបាក ពួកគេអាចលក់ផ្ទះធំ ហើយផ្លាស់ទីទៅផ្ទះតូចជាង ដើម្បីយកដើមទុនដើម្បីធ្វើអាជីវកម្ម... ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានតែងតែមាន។ សូម្បីតែខ្ញុំក៏បានរស់នៅ៥ផ្ទះដែរ។

អាចពេលរសៀលដោយមានការគាំទ្រពីដីប្រពន្ធនិងផ្ទះអ្នកជួបការរន្ធត់ចុងឆ្នាំរូបភាពទី 3 — ផ្នែកតម្លៃនៅពេលវិនិយោគលើអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានអាស្រ័យទាំងស្រុងលើហិរញ្ញវត្ថុដែលមានរបស់អ្នកទិញ។ (រូបថត៖ OH)

តើនេះជាការពិតទេសម្រាប់ផ្នែកដីជាយក្រុងដែលមានប្រជាប្រិយភាពខ្លាំងជាមួយអ្នកវិនិយោគកាលពីប៉ុន្មានឆ្នាំមុននៅពេលដែលទីផ្សាររីកដុះដាល?

- ប្រហែល 2-3 ឆ្នាំមុន វិនិយោគិនដែលចូលរួមក្នុងការវិនិយោគអចលនទ្រព្យជាយក្រុង ទទួលបានប្រាក់ចំណេញយ៉ាងក្តៅគគុក តាមបែប "ពេលជំនោរឡើង ទូកក៏ឡើង"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យើងឃើញមេរៀនមុនៗ ក្នុងឆ្នាំ 2010 អចលនទ្រព្យនៅតំបន់ជាយក្រុងបានកើនឡើងយ៉ាងឆាប់រហ័ស ប៉ុន្តែនៅពេលដែលពពុះផ្ទុះ វាចាប់ផ្តើមធ្លាក់ចុះ ហើយអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបានតស៊ូ ថែមទាំងក្ស័យធន លក់ផ្ទះជាច្រើននៅពេលនោះ...

តាមគំនិតរបស់ខ្ញុំ នៅពេលដែលទីផ្សារស្ទុះងើបឡើងវិញ ដំបូងវានឹងស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានពិតៗ ដូចជាអាផាតមិន និងផ្ទះល្វែង។ ដីជាយក្រុងនឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកកាន់តែច្រើននៅពេលដែល រដ្ឋសភា អនុម័តច្បាប់អាជីវកម្មអចលនវត្ថុដើម្បី "រឹតបន្តឹង" ការបែងចែក និងការលក់ដីដើម្បីជៀសវាងការរំពឹងទុក។

ដោយសារបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ត្រូវបានកែលម្អកាន់តែខ្លាំងឡើង ការលើកកម្ពស់តម្លាភាពទីផ្សារ ផ្នែកដីនៅជាយក្រុងកាន់តែមានភាពទាក់ទាញក្នុងផលប័ត្រវិនិយោគរបស់អតិថិជនកាន់តែតិចទៅៗ។

ចុងក្រោយ តើអ្នកមានយោបល់អ្វីខ្លះសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះនៅចុងឆ្នាំនេះ?

- ដំបូន្មានសម្រាប់អ្នកទិញគឺថា បើមានផលិតផលសមស្របតាមតម្រូវការ ម្ចាស់ផ្ទះចង់លក់ មានលក្ខខណ្ឌច្បាប់ស្តង់ដារ និងមានហិរញ្ញវត្ថុជាដើម គួរតែទិញទើបអាចគេងលក់ស្រួល ដោយមិនបាច់ខ្វល់ពីការទៅមើលផ្ទះថ្ងៃនេះ និងទៅមើលផ្ទះនៅថ្ងៃស្អែក ផ្តោតសំខាន់លើពេលវេលារកស៊ី ធ្វើឱ្យមានលាភ មានជ័យ និងកក់ក្តៅ។

អរគុណច្រើន!

ប្រភព