ហក់ឡើងខ្លាំង តើពេលណាតម្លៃអចលនទ្រព្យនឹងធ្លាក់ចុះ?

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2024 ដោយ PropertyGuru Vietnam បានឱ្យដឹងថា ក្នុងត្រីមាសទី 1 តម្លៃផ្ទះល្វែងបានបន្តកើនឡើង។ បន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ឆ្នាំ ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងនៅ ទីក្រុងហាណូយ ឈានដល់ 70% ។

នៅដើមឆ្នាំ 2018 តម្លៃលក់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានចំនួន 27 និង 31 លានដុង/m2 រៀងគ្នា។ បន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ឆ្នាំ ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយឈានដល់ 70% លើសពីទីក្រុងហូជីមិញ (តម្លៃកើនឡើង 55%) ។

យោងតាមរបាយការណ៍របស់ PropertyGuru Vietnam តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញនឹងបន្តកើនឡើងពី 2-5% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។

ជាពិសេស តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់នៅទីក្រុងហូជីមិញ (តម្លៃលើសពី ៥៥លានដុង/ម២) កើនឡើង ៥%។ មធ្យម (តម្លៃ 35-55 លានដុង/m2) កើនឡើង 2% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2023។

តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅកណ្តាលទីក្រុងធំបន្តកើនឡើង (រូបថត៖ Cong Hieu)។

យោងតាមអ្នកជំនាញតម្លៃផ្ទះមិនអាចបន្តកើនឡើងបានទេ។ ប្រសិនបើសេណារីយ៉ូកាលពីជាង 10 ឆ្នាំមុនកើតឡើងម្តងទៀត នៅពេលដែលគម្រោងលំនៅដ្ឋានដែលមានតម្លៃសមរម្យកើនឡើង ហើយតុល្យភាពនៃតម្រូវការផ្គត់ផ្គង់មានតុល្យភាព តម្លៃលំនៅដ្ឋាននឹងថយចុះ។

លោក Nguyen Anh Que ប្រធានក្រុមហ៊ុន G6 Group បានទទួលស្គាល់ថា ហេតុផលសម្រាប់ការកើនឡើងនៃតម្លៃផ្ទះល្វែង ក្រៅពីការកើនឡើងនៃតម្លៃបញ្ចូល ក៏មកពីការដែលអាជីវកម្មជាប់ពាក់ព័ន្ធក្នុងនីតិវិធីច្បាប់ច្រើនពេក ដែលនាំឱ្យរយៈពេលវែង និងការផ្គត់ផ្គង់មិនឆ្លើយតបនឹងតម្រូវការ។

ទោះយ៉ាងណាបើតាមលោក Que ការពិតដែលតម្លៃអាផាតមិនកើនឡើងមិនមានន័យថាមិនអាចធ្លាក់ចុះនោះទេ។ ភស្ដុតាងគឺថា កន្លងមកក្នុងអំឡុងឆ្នាំ ២០០៨ - ២០១០ មានគម្រោងអាផាតមិនដែលមានតម្លៃ ៥០ - ៧០ លានដុង/ម២។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងឆ្នាំ 2011 - 2013 នៅពេលដែលទីផ្សារបានឃើញរូបរាងនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាបជាមធ្យម 11 - 15 លានដុង/m2 តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅលើទីផ្សារបានធ្លាក់ចុះភ្លាមៗ។

ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងឆ្នាំ 2010 គម្រោងផ្ទះល្វែង Indochina Plaza នៅផ្លូវ Xuan Thuy (Cau Giay ទីក្រុងហាណូយ) មានតម្លៃលក់ជាមធ្យមពី 50 ទៅ 60 លានដុង/m2។ ប៉ុន្តែនៅឆ្នាំ 2013 នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់កើនឡើង តម្លៃអាផាតមិនជាច្រើននៅក្នុងតំបន់នេះមានត្រឹមតែ 30 - 35 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ ក្រោយរយៈពេលជាង 10 ឆ្នាំមក តម្លៃអាផាតមិននៅទីនេះគឺប្រហែល 100 លានដុង/m2។

ជាមួយនឹងការអភិវឌ្ឍន៍ជាក់ស្តែង តំណាងក្រុមហ៊ុន G6 Group បានអត្ថាធិប្បាយថា ប្រសិនបើសេណារីយ៉ូចាស់កើតឡើងម្តងទៀត តម្លៃផ្ទះអាចនឹងធ្លាក់ចុះពីឆ្នាំ 2026។ មូលហេតុគឺគម្រោងលំនៅដ្ឋានជាទូទៅ និងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមជាពិសេសនឹងចាប់ផ្តើមដំណើរការនីតិវិធី ដោយបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងរយៈពេលប្រហែល 1 ឆ្នាំក្រោយ ដែលជួយសម្រួលដល់តម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

យោងតាមសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) បន្ទាប់ពីការធ្លាក់ចុះយ៉ាងយូរ ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងកើនឡើងម្តងទៀត ដោយសារការងើបឡើងវិញនៃទីផ្សារ និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីលុបបំបាត់ឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងដោយភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។

ជាពិសេសការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានសង្គម និងលំនៅឋានកម្មករនឹងដាក់ឱ្យដំណើរការនៅលើទីផ្សារនាពេលខាងមុខនេះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ពីផលិតផលទាំងនេះត្រូវការពេលវេលាដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់ មុនពេលដាក់លក់នៅលើទីផ្សារ ហើយភាគច្រើនមកពីតំបន់ឆ្ងាយពីមជ្ឈមណ្ឌល។

ដូច្នេះ VARS ព្យាករណ៍ថា ក្នុងរយៈពេលខ្លី តម្លៃអាផាតមិននៅកណ្តាលទីក្រុងធំៗនឹងបន្តកើនឡើង ជាពិសេសនៅក្នុងផ្នែកដែលមានតម្លៃសមរម្យ និងមធ្យម។ ទន្ទឹមនឹងនេះ តម្លៃទិញ និងលក់បន្តនៃគម្រោងខ្ពស់ និងប្រណីតអាចកត់ត្រាការថយចុះបន្តិច។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ នៅពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2025 នៅពេលដែលឯកសារច្បាប់ទាក់ទងនឹងវិស័យអចលនទ្រព្យចូលជាធរមាន ដើម្បីបន្ធូរបន្ថយការលំបាកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ និងអ្នកទិញលំនៅឋានសង្គម និងលំនៅដ្ឋានសម្រាប់កម្មករ តម្លៃលំនៅឋានអាចនឹងធ្លាក់ចុះ។

VARS បាននិយាយថា " ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានសង្គមនឹងកើនឡើង ហើយតម្លៃអាផាតមិននឹងធ្លាក់ចុះដល់កម្រិតមួយកាន់តែសមរម្យសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ " VARS បាននិយាយថា។

យោងតាមលោកស្រី Duong Thuy Dung នាយកជាន់ខ្ពស់នៃក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam បានបញ្ជាក់ថា តម្លៃអាផាតមិនមិនអាចកើនឡើងជារៀងរហូតទេ អាផាតមិននឹងកើនឡើងរហូតដល់ពួកគេឈានដល់ "កម្រិតនៃការស៊ូទ្រាំ" និងតម្លៃសមរម្យរបស់អ្នកទិញផ្ទះ។

អ្នកជំនាញជាច្រើនបានព្យាករណ៍ថាតម្លៃផ្ទះនឹងធ្លាក់ចុះចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2025។

យោងតាមលោកស្រី Dung ភស្តុតាងច្បាស់លាស់បំផុតនៃការពិតនេះគឺថា តម្លៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញ បន្ទាប់ពីការកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ពីឆ្នាំ 2017-2019 និងឈានដល់កម្រិតកំពូល បានធ្លាក់ចុះ និងរក្សាស្ថិរភាពនៅឆ្នាំ 2022។

អ្នកស្រី Dung បានអត្ថាធិប្បាយថា ៖ «អាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញបានឡើងដល់តម្លៃដែលមនុស្សមិនអាចទិញបានទៀតហើយ។

នៅក្នុងទីផ្សារផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ លោកស្រី Dung ជឿជាក់ថាតម្លៃនឹងបន្តកើនឡើងរហូតដល់តម្លៃជាមធ្យមពី 100 ទៅ 200 លានដុង/m2 បន្ទាប់មកពួកគេនឹងត្រូវបង្ខំចិត្តបញ្ឈប់។

" ពិតណាស់ ការកើនឡើងតម្លៃនេះនឹងអាស្រ័យលើទីតាំង និងគុណភាពនៃគម្រោងនីមួយៗ។ ទីតាំងគម្រោងបច្ចុប្បន្នមានតម្លៃ 70 លានដុង/m2 នឹងបន្តកើនឡើងរហូតដល់ 100-120 លានដុង/m2 ។ ទីតាំងគម្រោងបច្ចុប្បន្នមានតម្លៃ 30-40 លានដុង/m2 អាចកើនឡើងដល់ 50-60 លានដុង/m2 អាស្រ័យលើគុណភាពនៃផ្ទះល្វែង និងកេរ្តិ៍ឈ្មោះ។

ក្រៅពីនេះ បើតាមអ្នកជំនាញ នៅពេលដែលច្បាប់ភូមិបាលចូលជាធរមាន ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាននឹងកើនឡើង ហើយតម្លៃផ្ទះនឹងចុះត្រជាក់។

លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានសង្កត់ធ្ងន់ថា ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ដែលបានអនុវត្តពាក់កណ្តាលឆ្នាំមុននឹងជំរុញការអភិវឌ្ឍន៍ការផ្គត់ផ្គង់ទីផ្សារ ដោយហេតុនេះអាចកាត់បន្ថយតម្លៃលំនៅដ្ឋាន។

ថ្មីៗនេះ កង្វះខាតការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនយូរបានជំរុញឱ្យតម្លៃអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយឡើងថ្លៃមិនធម្មតា សូម្បីតែនៅតំបន់ជាយក្រុងក៏មានតម្លៃលក់ពី 60-70 លានដុង/m2 ស្មើនឹងតម្លៃដីដែរ។ នៅកណ្តាលទីក្រុងមានគម្រោងដែលមានតម្លៃជិត 300 លានដុង/m2។

យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់ PropertyGuru Vietnam គម្រោងថ្មីថ្មីៗនេះបានរួមចំណែកត្រឹមតែប្រហែល 20,000 - 30,000 អាផាតមិនក្នុងមួយឆ្នាំ ខណៈដែលតម្រូវការធម្មតាមានរហូតដល់ 70,000 - 80,000 ល្វែងក្នុងមួយឆ្នាំ។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោកបណ្ឌិត Nguyen Van Dinh ប្រធានសមាគមអ្នកអចលនវត្ថុវៀតណាម (VARS) បានវិភាគបន្ថែមថា៖ ច្បាប់ភូមិបាលដែលនឹងចូលជាធរមាននាពេលឆាប់ៗនេះនឹងជួយឱ្យគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានជម្រះយ៉ាងឆាប់រហ័សនូវឧបសគ្គសម្រាប់ការអនុវត្ត និងបញ្ចប់។ ពីទីនោះ ការផ្គត់ផ្គង់សម្រាប់ទីផ្សារនឹងកើនឡើង ដែលរួមចំណែកកាត់បន្ថយសម្ពាធបច្ចុប្បន្នលើការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការ។ តម្លៃលំនៅឋាននឹងធ្លាក់ចុះបន្តិចម្ដងៗក្នុងកម្រិតសមរម្យ ដែលកាន់តែសមរម្យសម្រាប់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។

លើសពីនេះ នៅពេលដែលវិនិយោគិនមានលទ្ធភាពទទួលបានដីកាន់តែងាយស្រួល ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងក៏មានឱកាសថយចុះផងដែរ ដោយសារដំណើរការបញ្ចប់ផ្លូវច្បាប់ខ្លី។ តម្លៃផលិតផលមានឱកាសកែតម្រូវ។

ចូវអាញ់

ប្រភព