ទីផ្សារអាផាតមិន

បញ្ហា​លំនៅឋាន​ដែល​មាន​តម្លៃ​សមរម្យ​តែងតែ​ជាប់គាំង​ក្នុង​រង្វង់​រវាង​តម្រូវការ និង​ចំណូល។

ខណៈពេលដែលមនុស្សជាច្រើនត្អូញត្អែរថាវាពិបាកក្នុងការទិញផ្ទះល្វែងដែលពេញចិត្តនៅកណ្តាលទីក្រុងជាមួយនឹង 5 ពាន់លានដុង តាមពិតទៅមានផ្ទះល្វែងឬផ្ទះល្វែងចាស់ៗជាច្រើននៅតំបន់ជាយក្រុងសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃត្រឹមតែ 2-3 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែមានមនុស្សតិចណាស់ដែលចាប់អារម្មណ៍។ រូបភាពនេះបង្ហាញពីគម្លាតដ៏ធំរវាងតម្រូវការជាក់ស្តែង និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកទិញផ្ទះ ហើយឆ្លុះបញ្ចាំងយ៉ាងច្បាស់ពីការដាក់កម្រិតនៅក្នុងទីផ្សារលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង។

មិន​មាន​ការ​ខ្វះខាត​នៃ​អាផាតមិន​សម្រាប់​តម្លៃ 2-3 ពាន់​លាន​ដុង។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន CBRE Vietnam ក្នុងត្រីមាសទី 2 តម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហូជីមិញបានឈានដល់ 160-300 លានដុង/m2 កើនឡើង 9% ធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។ តម្លៃអាផាតមិនប្រែប្រួលពី ៨២-២២០ លានដុង/ម២ កើនឡើង ២៩%។ នៅតំបន់កណ្តាល ការស្វែងរកអាផាតមិនដែលមានថវិកា 5 ពាន់លានដុងកំពុងក្លាយជាការពិបាក ប៉ុន្តែការស្ទង់មតិជាក់ស្តែងបង្ហាញថានៅតំបន់ជាយក្រុង ឬជាមួយគម្រោងដែលបានប្រគល់កាលពី 10-20 ឆ្នាំមុន ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិនដែលមានតម្លៃក្រោម 3 ពាន់លានដុងនៅតែមានទំហំធំ។ បញ្ហាស្ថិតនៅក្នុងការពិតដែលថាផលិតផលទាំងនេះជារឿយៗមិនបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យតឹងរ៉ឹងកាន់តែខ្លាំងរបស់អ្នកទិញ។

លោក Huynh Van Hung (មកពី Dong Thap ) បាននិយាយថា គាត់បានបង្ហោះការផ្សាយពាណិជ្ជកម្មទិញអាផាតមិនក្នុងតំលៃ ២ពាន់លានដុងនៅទីក្រុងហូជីមិញ អោយកូនប្រុសរបស់គាត់រៀននៅសកលវិទ្យាល័យ ហើយភ្លាមៗនោះបានទទួលសារពីឈ្មួញកណ្តាលរាប់សិបនាក់ដែលលក់ផ្ទះល្វែងថ្មីទាំងចាស់នៅតាមវួដ និងឃុំនានាឆ្ងាយពីមជ្ឈមណ្ឌល ដោយតម្លៃរួមចាប់ពី ២ ទៅ ៣ពាន់លានដុង។ ទីបំផុតគាត់បានជ្រើសរើសទិញអាផាតមិនទំហំជិត 50 ម៉ែត្រការ៉េនៅ Vinhomes Grand Park (វួដឡុងប៊ិញ) ក្នុងតម្លៃ 2.6 ពាន់លានដុង ដើម្បីភាពងាយស្រួលដល់កូនប្រុសរបស់គាត់ទៅសាលារៀននៅក្បែរនោះ។

យោងតាមការស្ទង់មតិរបស់អ្នកយកព័ត៌មានរបស់កាសែត Nguoi Lao Dong បច្ចុប្បន្នមានផ្ទះល្វែងបន្ទាប់បន្សំជាច្រើននៅក្នុងគម្រោងដែលនៅឆ្ងាយពីមជ្ឈមណ្ឌលដូចជា Moonlight Boulevard (An Lac Ward); ទីក្រុងបៃតង Binh Tan (ឃុំ Vinh Loc); ចក្ខុ, មហាវិថី​សាជី (តាន់តៅវួដ); ទីក្រុងអាការី (អាណាឡាកវួដ); Westgate (ឃុំ Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... ត្រូវបានគេផ្តល់ជូនសម្រាប់លក់ក្នុងតម្លៃត្រឹមតែ 2-3 ពាន់លានដុង មិនខ្ពស់ដូចមនុស្សជាច្រើនគិតនោះទេ។

អគារអាផាតមិន Sunrise Riverside (ឃុំ Nha Be) បច្ចុប្បន្នមានតម្លៃពី 2.5-3 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង។

សូម្បីតែភាគខាងកើតនៃទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានអាកាសធាតុក្តៅអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ក៏មានផ្ទះល្វែងដែលមានតម្លៃសមរម្យជាច្រើនដូចជា Vinhomes Central Park (វួដ Long Binh); 9 View Apartment (វួដ Phuoc Long); The Art Gia Hoa (វួដ Phuoc Long) ... ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ វាមិនងាយស្រួលទេសម្រាប់អ្នកលក់ក្នុងការស្វែងរកអ្នកទិញ។ អ្នកស្រី ហុង (រស់នៅក្នុងអគារផ្ទះល្វែង Green River សង្កាត់ Binh Dong) បាននិយាយថា គាត់បានលក់ផ្ទះល្វែងទំហំ 70 ម៉ែត្រការ៉េរបស់គាត់អស់រយៈពេលជាច្រើនខែមុនពេលស្វែងរកអ្នកទិញ ទោះបីជាតម្លៃត្រឹមតែ 2.7 ពាន់លានដុងក៏ដោយ។ មូលហេតុចម្បងគឺដោយសារនេះជាផ្ទះល្វែងសង្គម ដូច្នេះអ្នកទិញមិនអាចផ្ទេរកម្មសិទ្ធិភ្លាមៗបានទេ ដូច្នេះប្រតិបត្តិការមានភាពយឺតយ៉ាវណាស់ បើទោះបីជាទីតាំងនៅជិតកណ្តាល និងបរិក្ខារបរិក្ខារពេញលេញក៏ដោយ។

គួរកត់សម្គាល់ថានៅពេលប្រៀបធៀបតម្លៃក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េភាពខុសគ្នាគឺច្បាស់ណាស់។ គម្រោងថ្មីនៅជិតមជ្ឈមណ្ឌលកម្រចំណាយតិចជាង 50 លានដុង / មការ៉េ ខណៈពេលដែលគម្រោងដែលបានប្រគល់អស់រយៈពេលជាង 10 ឆ្នាំមានតម្លៃត្រឹមតែ 31-37 លានដុង / មការ៉េ។ ជាឧទាហរណ៍ នៅគម្រោង Phu Hoang Anh (ឃុំ Nha Be) អាផាតមិនទំហំ 129 m² ត្រូវបានលក់ក្នុងតម្លៃប្រហែល 4.5 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 35 លានដុង/m²។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភាពទាក់ទាញមិនខ្ពស់ទេ ដោយសារគម្រោងនេះកាន់តែយ៉ាប់យ៉ឺនយ៉ាងឆាប់រហ័ស ការរចនាមិនអំណោយផល ហើយផ្ទៃដីធំពេកបើធៀបនឹងតម្រូវការពេញនិយម។ ទន្ទឹមនឹងនោះ គម្រោងជិតខាងមានតម្លៃរហូតដល់ 70-90 លានដុង/m² ដែលមានតម្លៃកើនឡើងខ្លាំងជាង។

ភាពមិនស៊ីគ្នារវាងតម្រូវការ និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ

លោក Ta Trung Kien នាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet A បាននិយាយថា ត្រឹមតែរយៈពេល 2 សប្តាហ៍ លោកបានលក់ផ្ទះល្វែង និងការិយាល័យដែលនៅសល់ចំនួន 70/100 នៃគម្រោង Sunrise Riverside (ឃុំញ៉ាប)។ ទាំងនេះជាអាផាតមិនតូចៗដែលមានផ្ទៃដីត្រឹមតែ 50-55 ម៉ែត្រការ៉េ តម្លៃ 2.5-3.3 ពាន់លានដុង/ផ្ទះល្វែង។ អរគុណចំពោះគ្រឿងបរិក្ខារពេញលេញ អ្នកទិញអាចផ្លាស់ទីចូល ឬជួលចេញភ្លាមៗ បូករួមទាំងគោលនយោបាយកម្ចីរបស់ធនាគារ ដោយគ្រាន់តែត្រូវការដើមទុនដំបូងប្រហែល 1.2-1.5 ពាន់លានដុង។ "អតិថិជនភាគច្រើនជាគូស្វាមីភរិយាវ័យក្មេង ឬនៅលីវដែលមានរថយន្ត ស្វែងរកកន្លែងរស់នៅប្រកបដោយផាសុកភាព និងទំនើប" - Mr. Kien បានចែករំលែក ការប្រកាស របស់ Kien ។

បញ្ហាដ៏ធំបំផុត បើតាមលោក គៀន គឺនៅតែមិនស៊ីគ្នារវាងតម្រូវការ និងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ។ លោក Kien បានមានប្រសាសន៍ថា "អ្នកទិញតែងតែចង់បានផ្ទះល្វែងធំទូលាយ បន្ទប់គេង 2-3 ទីតាំងកណ្តាល សៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកពេញលេញ និងការគាំទ្រពីធនាគារសម្រាប់ការបង់រំលស់។ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុចំនួន 3 ពាន់លានដុង វាស្ទើរតែមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យទាំងនេះ" ។

លោក Vo Hong Thang អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុនសេវាកម្មអចលនវត្ថុ DKRA Group ក៏បានទទួលស្គាល់ថាមិនមានការខ្វះខាតផ្ទះល្វែងក្រោម 3 ពាន់លានដុងនៅក្នុងទីក្រុងហូជីមិញ ជាពិសេសនៅតំបន់ជាយក្រុង ឬខេត្ត Binh Duong ចាស់នោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ គម្រោងទាំងនេះច្រើនតែនៅឆ្ងាយពីមជ្ឈមណ្ឌល ឬជាអាផាតមិនចាស់ដែលខ្វះគ្រឿងបរិក្ខារទំនើបៗ និងសេវាកម្ម។ លោកថាងបានពន្យល់ថា "យុវជនសព្វថ្ងៃនេះមានទំនោរផ្តល់អាទិភាពលើបរិក្ខារ បរិយាកាសរស់នៅ និងការគ្រប់គ្រង និងប្រតិបត្តិការ ដូច្នេះហើយពួកគេតែងតែ "មិនចូលចិត្ត" អាផាតមិនចាស់ ទោះបីជាមានតម្លៃទាបក៏ដោយ។ លើសពីនេះ កត្តាច្បាប់ក៏មានឥទ្ធិពលខ្លាំងលើតម្លៃលក់ដែរ ព្រោះគម្រោងដែលមានសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក និងគ្រឿងបរិក្ខារពេញលេញ តែងតែខ្ពស់ជាងគម្រោងដែលមិនសូវមានតម្លាភាពពី 10% ទៅ 30%។

លោក​បាន​វិភាគ​ថា ដើម្បី​ទិញ​អាផាតមិន​តម្លៃ ២,៥​ពាន់​លាន​ដុង​ដោយ​កម្ចី អ្នក​ទិញ​ត្រូវ​មាន​ប្រាក់​ពី ១ ទៅ ១,៥​ពាន់​លាន​ដុង។ នៅសល់ត្រូវការប្រាក់ចំណូលស្ថិរភាពពី 35-40 លានដុង/ខែសម្រាប់រយៈពេល 10 ឆ្នាំដើម្បីសងបំណុល។ ប៉ុន្តែអ្នកដែលមានក្រុមចំណូលនេះច្រើនតែមិនចង់ទិញអាផាតមិនចាស់ដែលខ្វះគ្រឿងបរិក្ខារទេ ប៉ុន្តែនឹងស្វែងរកគម្រោងកម្រិតខ្ពស់បន្ថែមទៀត ដែលមានតម្លៃពី 7 ទៅ 10 ពាន់លានដុងនៅកណ្តាល។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រជាជនដែលមានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមពី 15-20 លានដុង/ខែ ទំនងជាមិនអាចសន្សំបានគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីទិញផ្ទះល្វែងតម្លៃ 2-3 ពាន់លានដុងនោះទេ។ ដូច្នេះហើយ បញ្ហានៃលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យតែងតែជាប់គាំងនៅក្នុងរង្វិលជុំរវាងតម្រូវការ និងប្រាក់ចំណូល៖ នៅពេលដែលអ្នកទិញរួចរាល់ មិនមានផលិតផលដែលពេញចិត្ត ហើយនៅពេលដែលផលិតផលដែលមានលើសពីលទ្ធភាពក្នុងការទូទាត់!

យោងតាមអ្នកជំនាញទីផ្សារអាផាតមិននឹងបន្តមើលឃើញភាពខុសគ្នាខ្លាំងក្នុងពេលខាងមុខនេះ។ គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមមួយផ្នែកអាចបំពេញតម្រូវការរបស់កម្មករដែលមានប្រាក់ចំណូលទាប ប៉ុន្តែជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលពី 10-15 លានដុង/ខែ ការទិញអាផាតមិនមិនងាយស្រួលនោះទេ។ លោក Thang បានសង្កត់ធ្ងន់ថា “សូម្បីតែក្រុមដែលមានប្រាក់ចំណូលលើសពី 20 លានដុង/ខែ ក៏ទំនងជាមិនរីករាយនឹងគោលនយោបាយទិញផ្ទះសង្គមដែរ។ នេះបង្ហាញថាគម្លាតរវាងការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការជាក់ស្តែងនឹងបន្ត ជាពិសេសក្នុងបរិបទនៃមូលនិធិដីធ្លីខ្វះខាត និងការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងកាន់តែខ្ពស់”។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm