ការទិញផ្ទះ "នៅលើក្រដាស" ក្រោមបទប្បញ្ញត្តិថ្មី តើអតិថិជនត្រូវបានការពារយ៉ាងដូចម្តេច?

ច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុដែលត្រូវបានកែសម្រួលទើបត្រូវបាន រដ្ឋសភា អនុម័ត ហើយនឹងចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៥ ដោយរំពឹងថានឹងអាចដោះស្រាយចំណុចខ្វះខាតជាច្រើននៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ ២០១៤។

គួរកត់សម្គាល់ថាច្បាប់ថ្មីនេះបានផ្តោតលើការការពារសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត (ត្រូវបានគេស្គាល់ផងដែរថាជាលំនៅដ្ឋាន "ក្រដាស") ។

វិនិយោគិនត្រូវតែមានការយល់ព្រមពីធនាគារដើម្បីចេញការធានា។

ជាពិសេស ទាក់ទងនឹងការធានាក្នុងការលក់ និងជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត (មាត្រា 26) ច្បាប់នេះចែងថា អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យត្រូវតែទទួលបានការយល់ព្រមពីធនាគារដើម្បីចេញការធានាមុនពេលលក់ ឬជួលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។

ដូច្នោះ ធនាគារនឹងធានាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគដល់អ្នកទិញ ឬអ្នកជួលផ្ទះ នៅពេលដែលវិនិយោគិនខកខានក្នុងការប្រគល់ផ្ទះដូចដែលបានសន្យាក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ ឬជួល-ទិញលំនៅឋាននាពេលអនាគត។

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — ជាក់ស្តែង អ្នកវិនិយោគជាច្រើនមិនប្រគល់ផ្ទះឱ្យអតិថិជនទាន់ពេលដូចការសន្យា ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខកចិត្ត (រូបភាព៖ Tran Khang)។

កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគចំពោះអតិថិជនដែលទិញ ឬជួលទិញលំនៅឋាន នៅពេលដែលវិនិយោគិនខកខានក្នុងការប្រគល់លំនៅដ្ឋានដូចដែលបានសន្យាដល់អតិថិជនក្នុងកិច្ចសន្យាទិញ ឬជួលផ្ទះនាពេលអនាគតរួមមានចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកវិនិយោគបានទទួលជាមុនពីអតិថិជន និងចំនួនផ្សេងទៀតប្រសិនបើមាន។

ធនាគារអ្នកធានាទទួលខុសត្រូវក្នុងការចេញលិខិតធានា។

មាត្រា 26 នៃច្បាប់នេះក៏ចែងថា ក្នុងករណីធនាគារអ្នកធានាយល់ព្រមចេញការធានាដល់វិនិយោគិន ធនាគារអ្នកធានា និងអ្នកវិនិយោគនឹងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចព្រមព្រៀងធានាលើខ្លឹមសារដែលបានបញ្ជាក់ខាងលើ។

ដោយផ្អែកលើកិច្ចព្រមព្រៀងធានាដែលបានចុះហត្ថលេខា ធនាគារធានាផ្ញើអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យនូវការប្តេជ្ញាចិត្តជាលាយលក្ខណ៍អក្សរដោយបញ្ជាក់ថាខ្លួននឹងចេញលិខិតធានាដល់អតិថិជនទាំងអស់ដែលទិញ ឬជួល-ទិញផ្ទះនៅក្នុងគម្រោងដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការធានារបស់អ្នកវិនិយោគ។

វិនិយោគិនមានទំនួលខុសត្រូវក្នុងការផ្ញើច្បាប់ចម្លងនៃឯកសារការប្តេជ្ញាចិត្តនេះទៅកាន់អតិថិជននៅពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការទិញ ឬជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។

លើសពីនេះទៀតនៅពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការទិញឬជួលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតអតិថិជនអាចជ្រើសរើសថាតើត្រូវមានការធានាឬអត់សម្រាប់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកវិនិយោគចំពោះពួកគេ។

ការបដិសេធរបស់អតិថិជនក្នុងការធានាកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់វិនិយោគិនចំពោះគាត់ត្រូវបានយល់ព្រមជាលាយលក្ខណ៍អក្សរនៅពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ ឬជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។

ធនាគារអ្នកធានាទទួលខុសត្រូវក្នុងការចេញលិខិតធានាដល់អតិថិជនដែលបានចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការទិញ ឬជួល-ទិញលំនៅឋាននាពេលអនាគតជាមួយអ្នកវិនិយោគស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ។ ជាមួយគ្នានេះ ធនាគារអ្នកធានាក៏បញ្ជូនវាទៅអ្នកវិនិយោគផងដែរ ដើម្បីឲ្យអ្នកវិនិយោគផ្តល់វាដល់អតិថិជនម្នាក់ៗ ដែលបានចុះកិច្ចសន្យាទិញ ឬជួល-ទិញលំនៅឋាននាពេលអនាគត។

វិនិយោគិននឹងទទួលបានប្រាក់តែនៅពេលដែលអតិថិជនបានទទួលលិខិតធានា។

វិសាលភាពនៃការធានា លក្ខខណ្ឌតម្រូវក្នុងការអនុវត្តកាតព្វកិច្ចធានា ខ្លឹមសារ និងថ្លៃធានាត្រូវយល់ព្រមដោយភាគី ប៉ុន្តែត្រូវធានានូវការអនុវត្តការទទួលខុសត្រូវរបស់ធនាគារអ្នកធានា ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ២៦ នៃច្បាប់នេះ ហើយត្រូវកត់ត្រាក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងធានាដែលបានចុះហត្ថលេខារវាងធនាគារអ្នកធានា និងអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — អ្នកវិនិយោគបានចាកចេញពីគម្រោងនេះ «នៅជាប់គាំង» ដែលបង្កការលំបាកជាច្រើនដល់អ្នកទិញផ្ទះ (រូបភាព៖ Tran Khang)

កិច្ចព្រមព្រៀងធានាដែលបានចុះហត្ថលេខារវាងធនាគារធានា និងអ្នកវិនិយោគគម្រោង និងលិខិតធានាដែលចេញដោយធនាគារធានាដល់អតិថិជនដែលទិញ ឬជួលលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគតត្រូវតែបញ្ជាក់ជាពិសេសអំពីរយៈពេលសុពលភាព។

អ្នកវិនិយោគត្រូវផ្តល់លិខិតធានាដល់អតិថិជនក្នុងរយៈពេល 10 ថ្ងៃនៃថ្ងៃធ្វើការចាប់ពីថ្ងៃចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាលក់ ឬជួល-ទិញលំនៅឋាននាពេលអនាគត ឬរយៈពេលផ្សេងទៀតដែលបានព្រមព្រៀងដោយភាគីក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ ឬជួល-ទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត។

វិនិយោគិនត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលការទូទាត់ពីអតិថិជនតាមកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញ ឬជួល-ទិញលំនៅឋាននាពេលខាងមុខ បន្ទាប់ពីផ្តល់ជូនអតិថិជនហើយ អតិថិជនបានទទួលលិខិតធានាពីធនាគារអ្នកធានា។

ធនាគារអ្នកធានាទទួលខុសត្រូវលើការទូទាត់ជំនួសអ្នកវិនិយោគ។

ក្នុងករណីដែលវិនិយោគិនខកខានក្នុងការប្រគល់ផ្ទះដូចដែលបានសន្យាក្នុងកិច្ចសន្យាលក់ និងទិញ ឬជួល-ទិញ ដោយមិនអនុវត្ត ឬមិនបានអនុវត្តកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុពេញលេញដល់អតិថិជន ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ២៦ នៃក្រឹត្យនេះ។

ប្រសិនបើអតិថិជនស្នើសុំ អ្នកធានាត្រូវទទួលខុសត្រូវក្នុងការបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុដល់អតិថិជនក្នុងនាមអ្នកវិនិយោគដោយអនុលោមតាមការប្តេជ្ញាចិត្តក្នុងលិខិតធានា។