ការដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់អចលនទ្រព្យ

ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។

ក្នុងសម័យប្រជុំលើកទី៨ នៃ រដ្ឋសភា នីតិកាលទី១៥ រដ្ឋាភិបាលបានដាក់ជូនរដ្ឋសភានូវសេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចស្តីពីការសាកល្បងការអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម (NƠTM) តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (QSDĐ) ឬមាន QSDĐ ជាមួយនឹងវិសាលភាពនៃការអនុវត្តទូទាំងប្រទេស ដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាកផ្នែកច្បាប់សម្រាប់គម្រោង NƠTM ក្រោមមាត្រដ្ឋានតំបន់ទីក្រុង (ក្រោម ២០ហិកតា)។ ប្រសិនបើរដ្ឋសភាបានអនុម័តនឹងត្រូវអនុវត្តក្នុងរយៈពេល ៥ឆ្នាំ ដោយចាប់ផ្ដើមពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៥។

ផ្តាច់គម្រោងជាច្រើន។

យោងតាមរដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង ធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន លោក Do Duc Duy ចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដា ឆ្នាំ 2015 តទៅ ច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 មានបទប្បញ្ញត្តិខុសពីច្បាប់ភូមិបាល។ អាស្រ័យហេតុនេះ លក្ខខណ្ឌនៃការប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី គឺមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីផ្សេងទៀត; ក្នុងករណីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ត្រូវតែជាដីលំនៅដ្ឋាន។

បទប្បញ្ញត្តិនេះនៅតែបន្តទទួលមរតកនៅចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ ដែលបានបង្រួមករណីនៃការអនុវត្តគម្រោង NTM ក្រោមមាត្រដ្ឋាននៃតំបន់ទីក្រុង ជាពិសេសតំបន់ថ្មី និងតំបន់ដែលគ្មានដីលំនៅដ្ឋាន។

រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថានបានមានប្រសាសន៍ថា “តាមពិតការកំណត់បែងចែកដីអតិបរមាសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គលតាមពេលវេលាគឺ ៤០០ ម៉ែត្រការ៉េ នៅសល់ជាដី កសិកម្ម ក្នុងដីតែមួយ ដូច្នេះទោះបីជាអ្នកវិនិយោគទទួលបានការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅតំបន់លំនៅដ្ឋានក៏ដោយ ក៏ពួកគេមិនអាចធ្វើដូច្នេះបានដែរ”។

លើសពីនេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តលើដីដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានពីដើម ហើយផែនការលម្អិតនៃគម្រោងក៏មានរួមបញ្ចូលផងដែរនូវប្រភេទដីជាច្រើនប្រភេទដូចជា ដីលំនៅដ្ឋាន ដីចរាចរណ៍ ដីបៃតងជាដើម ដូច្នេះហើយ យោងតាមបញ្ញត្តិនៃចំណុច ខ ប្រការ ១ មាត្រា ១២៧ នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ ២០២៤ គម្រោងជាច្រើនមិនអាចអនុវត្តជាក់ស្តែងបានទេ។

សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានបង្កើតឡើងដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកក្នុងការផ្គត់ផ្គង់គម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងបរិបទនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនទ្រព្យ ដែលមួយផ្នែកដោយសារការលំបាកក្នុងការទទួលបានដីសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។ រដ្ឋមន្ត្រី Do Duc Duy បាននិយាយថា "ចាំបាច់ត្រូវពង្រីកលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួលការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង NTM រួមចំណែកក្នុងការកំណត់ការតវ៉ាពីប្រជាពលរដ្ឋ ធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងការទទួលបានដីធ្លីក្នុងចំណោមអ្នកវិនិយោគ និងតាមមូលដ្ឋាន ព្រមទាំងរក្សាបាននូវការផ្គត់ផ្គង់ស្ថិរភាពនៃ NTM"។

Một khu nhà ở thương mại tại quận 7, TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU — តំបន់លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមួយក្នុងសង្កាត់ 7 ទីក្រុងហូជីមិញ។ រូបថត៖ HOANG TRIEU

យោងតាមការដាក់ស្នើរបស់រដ្ឋាភិបាល ដំណោះស្រាយនេះត្រូវបានអនុវត្តទូទាំងប្រទេសចំពោះគម្រោងរបស់អង្គការអាជីវកម្មអចលនវត្ថុក្នុង ៤ ករណី៖ ការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; មានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ការអនុវត្តគម្រោង NTM លើផ្ទៃដីនៃគ្រឹះស្ថានដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងដោយសារការបំពុលបរិស្ថាន គ្រឹះស្ថានដែលត្រូវផ្លាស់ប្តូរទីតាំងស្របតាមផែនការសំណង់ និងផែនការទីក្រុង។

ទាក់ទងនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី អ្នកវិនិយោគដែលអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី ត្រូវប្រើប្រាស់ប្រភេទមួយ ឬច្រើនដូចខាងក្រោម៖ ដីកសិកម្ម; ដីមិនមែនកសិកម្ម ដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន; ដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតនៅក្នុងដីឡូត៍ដូចគ្នាទៅនឹងករណីនៃកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី។ ហើយក៏ត្រូវតែបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យជាក់លាក់ផងដែរ។

គួរតែត្រូវបានសាកល្បងក្នុងកម្រិតតូចមួយ

ពិភាក្សាលើបញ្ហានេះ តំណាងរដ្ឋសភាជាច្រើនបានឯកភាពជាមូលដ្ឋានចំពោះភាពចាំបាច់នៃការចេញសេចក្តីសម្រេចដើម្បីលុបបំបាត់ការលំបាក និងឧបសគ្គក្នុងការអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ និងការធ្វើអាជីវកម្មនៅតំបន់ជនបទថ្មី។ អនុប្រធានរដ្ឋ Tran Hoang Ngan (គណៈប្រតិភូទីក្រុងហូជីមិញ) បានទទួលស្គាល់ថា ការសាកល្បងគោលនយោបាយនេះនឹងមានឥទ្ធិពលលើសលុបក្នុងការជួយដល់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គមរបស់ប្រទេស ជាពិសេសការលុបបំបាត់ការលំបាកក្នុងការកសាងជនបទថ្មី បង្កើតលក្ខខណ្ឌអំណោយផលសម្រាប់អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ ដើម្បីសកម្មក្នុងការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី និងគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានរបស់ប្រជាជន។

ប៉ុន្តែក៏មានកង្វល់ជាច្រើនផងដែរ។ ប្រតិភូ Do Van Yen (គណៈប្រតិភូ Ba Ria - Vung Tau) បាននិយាយថា សេចក្តីព្រាងសេចក្តីសម្រេចនៃសេចក្តីព្រាងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីផ្ទៃដីធំទូលាយសម្រាប់សាកល្បងគឺមិនស្របតាមច្បាប់ភូមិបាលនោះទេ។ ជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើត្រូវអនុវត្តសាកល្បង គឺត្រូវអនុវត្តក្នុងកម្រិតតូចជាងមុន ដោយផ្តោតលើខេត្ត-ក្រុង ដែលមានតម្រូវការលំនៅឋានបន្ទាន់ មិនមែនពង្រីកទូទាំងប្រទេសនោះទេ។

ប្រតិភូ យ៉េន ក៏បានស្នើថា រដ្ឋាភិបាលចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃផលប៉ះពាល់ ជៀសវាងស្ថានភាព "ទាញយកផលប្រយោជន៍ពីគោលនយោបាយប្រមូលដីកសិកម្ម" ឬ "ការបំពានច្បាប់" ដើម្បីឱ្យមានបទប្បញ្ញត្តិកាន់តែតឹងរ៉ឹង សមហេតុផល និងមានប្រសិទ្ធភាព។

សម្តែងនូវទស្សនៈថា ចាំបាច់ត្រូវវាយតម្លៃឡើងវិញនូវស្ថានភាពបច្ចុប្បន្នរបស់ NƠTM នៅគ្រប់មូលដ្ឋាន អនុប្រធានរដ្ឋ Nguyen Thi Thu Ha (គណៈប្រតិភូខេត្ត Quang Ninh) បានអះអាងថា នៅមានគម្រោង ការងារ និង NƠTM ជាច្រើនដែលមិនទាន់បានបំពេញ ទុកចោលទទេ មិនទាន់បញ្ចប់ និងមិនទាន់បំពេញនីតិវិធីច្បាប់។ ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារ NTM នៅតែអាស្រ័យលើតំបន់នីមួយៗ ហើយ "មិនមែនគ្រប់តំបន់មានតម្រូវការទេ"។

ប្រតិភូ Ha បានស្នើថា ត្រូវតែមានការវាយតម្លៃអំពីស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃតំបន់ជនបទថ្មី ដើម្បីស្វែងយល់អំពីការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារក្នុងមូលដ្ឋាន មុននឹងអនុម័តសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ។ រដ្ឋាភិបាល និងស្ថាប័នពាក់ព័ន្ធត្រូវតែមានការវាយតម្លៃឱ្យបានហ្មត់ចត់។ ពិចារណាថាតើអ្នកបើកយន្តហោះគួរតែជ្រើសរើសតំបន់ ឬតំបន់ ឬតំបន់សមរម្យ ហើយត្រូវតែមានអាសយដ្ឋានជាក់លាក់មួយ។

អ្នកស្រី ហា បានព្រមានថា «គម្រោងសាកល្បងដូចបានស្នើក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ អាចឈានទៅដល់ការបង្កើតអង្គការ បុគ្គល និងអង្គការអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ ដែលទាញយកផលប្រយោជន៍ពីការទិញលក់ រួចផ្ទេរ ប្រមូល និងបញ្ចូលដី មិនប្រើប្រាស់ដីឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព បន្ទាប់មកចំណេញ និងប្រែក្លាយសម្ភារៈផលិតកម្មទៅជាធាតុចូល ដើម្បីរង់ចាំការអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ជនបទថ្មី»។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ត្រួតពិនិត្យនេះ ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច លោក Vu Hong Thanh ក៏បានលើកឡើងដែរថា មានមតិនៅក្នុងគណៈកម្មាធិការដែលមានការព្រួយបារម្ភថា ការអនុញ្ញាតឱ្យកិច្ចព្រមព្រៀងទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋាន ក្នុងគោលបំណងអនុវត្តគម្រោង NTM នឹងនាំឱ្យឡើងថ្លៃដីកសិកម្ម និងប្រភេទដីផ្សេងៗទៀត។ ប្រការនេះអាចបង្កការលំបាកជាច្រើនដល់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអាជីវកម្ម ក៏ដូចជារដ្ឋនៅពេលដែលខ្លួនត្រូវការទាមទារសំណង និងសំណងដី។

ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ច ស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលពិនិត្យ និងបញ្ជាក់អំពីការអនុវត្តយន្តការសាកល្បង តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀង ដើម្បីទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីកសិកម្ម និងមិនមែនកសិកម្ម (ពាណិជ្ជកម្ម និងសេវាកម្ម) ដើម្បីជៀសវាងការរំលោភបំពានគោលនយោបាយ។

ជៀសវាងការបំប្លែងដ៏ខ្លាំងក្លា

អនុប្រធានគណៈកម្មាធិការវិទ្យាសាស្ត្រ បច្ចេកវិទ្យា និងបរិស្ថាននៃរដ្ឋសភា លោក Nguyen Phuong Tuan បានយល់ស្របថា ដំណោះស្រាយគួរតែត្រូវបានអនុវត្តនៅទូទាំងប្រទេស ដើម្បីធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌ក្នុងចំណោមមូលដ្ឋាន ជៀសវាងភាពស្មុគស្មាញក្នុងនិយតកម្មលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យ និងលក្ខខណ្ឌនានា ព្រមទាំងជៀសវាងការលេចចេញនូវយន្តការ "ស្នើសុំជំនួយ"។ ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី លោកបានស្នើឱ្យទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងច្បាប់មានបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ ដើម្បីបញ្ចៀសស្ថានការណ៍ ដែលបន្ទាប់ពីបទប្បញ្ញត្តិចូលជាធរមាន ការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដីធ្លីរីករាលដាលបានប៉ះពាល់ដល់សន្តិសុខសង្គម មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងសន្តិសុខស្បៀងទៀតផង។

ពិនិត្យផែនការប្រើប្រាស់ដីនៃតំបន់នីមួយៗ

អនុប្រធាន Nguyen Truc Son (គណៈប្រតិភូ Ben Tre) បានឲ្យដឹងថា សេចក្តីព្រាងដំណោះស្រាយមានចំណុចមួយចំនួនដែលខុសពីច្បាប់វិនិយោគ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម) និងច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដែលរដ្ឋសភាបានអនុម័តនាពេលថ្មីៗនេះ។ នៅពេលសាកល្បងគម្រោង ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យមើលឡើងវិញនូវផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លីថ្នាក់ជាតិ ផែនការប្រើប្រាស់ដីធ្លី ជាពិសេសផែនការប្រើប្រាស់ដីក្នុងស្រុក។ ប្រសិនបើគម្រោងដែលមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងដីលំនៅឋាន និងការធ្វើផែនការដីទីក្រុងត្រូវបានសាកល្បង តើពួកគេអាចធ្វើបានដែរឬទេ?

លោក LE HOANG CHAU ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA)៖

បទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់វិនិយោគ

HoREA បានផ្តល់អនុសាសន៍ដល់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ និងនាយកដ្ឋានពាក់ព័ន្ធដើម្បីផ្តល់យោបល់លើសេចក្តីសម្រេចលេខ 83/2024/QD-DT របស់គណៈកម្មាធិការប្រជាជនទីក្រុងហូជីមិញ។ អាស្រ័យហេតុនេះ ចាំបាច់ត្រូវពិចារណា និងធ្វើវិសោធនកម្មបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ ១ ប្រការ ២ ក្នុងទិសដៅលម្អិតអំពីការកំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសដល់បុគ្គលដើម្បីសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួននៅក្នុងឃុំ ដោយមិនរាប់បញ្ចូលទីប្រជុំជនក្នុងសង្កាត់ទាំង ៥ នៃខេត្ត Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Not Cuction to Land to Construction ។ បទប្បញ្ញត្តិ។

ដោយសារតែយោងតាមប្រការ 6 មាត្រា 31 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 អ្នកវិនិយោគគម្រោងអចលនទ្រព្យ និងគម្រោងវិនិយោគសាងសង់លំនៅឋានត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់ដីដែលមិនមាននៅក្នុងវួដ ស្រុក ទីក្រុង ប្រភេទពិសេស ថ្នាក់ I ថ្នាក់ II និងថ្នាក់ទី III ។ មិនមែនជាកម្មវត្ថុនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ការវិនិយោគលើគម្រោងសាងសង់លំនៅដ្ឋានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ភូមិបាល។ សម្រាប់តំបន់ដែលនៅសេសសល់ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តត្រូវផ្អែកលើលក្ខខណ្ឌមូលដ្ឋាន កំណត់តំបន់ដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីជាមួយហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសសម្រាប់បុគ្គលសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន។

លោក NGO DUC SON អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន DRH Holdings Joint Stock Company៖

បង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ

រហូតមកដល់ពេលនេះ ដើម្បីអនុវត្តគម្រោង ការអនុវត្ត NTM ត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖ ការអនុលោមតាមផែនការប្រើប្រាស់ដីថ្នាក់ស្រុក។ ការអនុលោមតាមផែនការសំណង់ ការធ្វើផែនការទីក្រុង; ការអនុលោមតាមកម្មវិធី និងផែនការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានក្នុងស្រុកដែលបានអនុម័ត។ ការអនុវត្តបង្ហាញថាការត្រួតស៊ីគ្នា និងផ្ទុយគ្នារវាងច្បាប់ភូមិបាល និងច្បាប់លំនៅឋានកំពុងកើនឡើង ទីផ្សារមូលធន និងអចលនទ្រព្យមានការបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ ហើយហានិភ័យសម្រាប់ទាំងអាជីវកម្ម និងអ្នកវិនិយោគ និងប្រជាជនដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានកើនឡើង។ សំណើរបស់រដ្ឋាភិបាលក្នុងការសាកល្បងនឹងបិទទីផ្សារមូលធន ជួយរក្សាស្ថិរភាព និងកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុក្នុងការប្រើប្រាស់ដើមទុនសម្រាប់អាជីវកម្ម កាត់បន្ថយពេលវេលា និងការចំណាយក្នុងការរៀបចំសម្រាប់ការវិនិយោគគម្រោង។ ធ្វើឱ្យទីផ្សារមានតម្លាភាព និងបង្កើតឱកាសសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះក្នុងការទទួលបានការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ។ ការស្រាយបញ្ហាស្ទះនេះអាចជួយ "សន្សំ" អាជីវកម្មរាប់លានដែលបានរង់ចាំអស់រយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។

S. Nhung បានសរសេរ

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm