ការជួលកាន់តែកើនឡើង

នៅចុងខែសីហា ឆ្នាំ 2024 មនុស្សជាច្រើនមានការភ្ញាក់ផ្អើលជាមួយនឹងព័ត៌មានដែលថា Starbucks បានបិទហាងលំដាប់ខ្ពស់បំផុតរបស់ខ្លួននៅទីក្រុងហូជីមិញ នៅម៉ោង 11-13 Han Thuyen ស្រុក 1 បន្ទាប់ពីប្រតិបត្តិការអស់រយៈពេល 7 ឆ្នាំ ហើយតែងតែមានអតិថិជនច្រើនកុះករ។ អ្វីដែលធ្វើឲ្យមនុស្សជាច្រើនភ្ញាក់ផ្អើលនោះគឺ Starbucks បានប្រគល់កន្លែងនេះវិញបន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាផុតកំណត់ ហើយម្ចាស់ផ្ទះបានបង្កើនការជួលពី 700 លានទៅ 750 លានដុង/ខែ ឬប្រហែល 9 ពាន់លានដុង/ឆ្នាំ។

ប្រណាំងដើម្បីចំណាយសម្រាប់ដីដ៏សំខាន់

សម្រាប់អ្នកប្រកបអាជីវកម្ម និងអ្នកធ្វើការក្នុងវិស័យជួលអចលនទ្រព្យ តម្លៃជួលទីតាំងខាងលើមិនខ្ពស់ពេកទេ។

តាមពិត មានកន្លែងផ្សេងទៀតនៅលើផ្លូវ Han Thuyen ដូចគ្នា ឬផ្លូវជិតខាង ដែលមានតម្លៃជួលខ្ពស់ជាងច្រើន។ ជាឧទាហរណ៍ ទីតាំងរបស់ %Arabica Coffee ដែលជាហាងកាហ្វេជប៉ុនដ៏ល្បីល្បាញ ដែលទើបតែបើកដំណើរការកាលពីប៉ុន្មានខែមុន មានតម្លៃមិនតិចជាង 700 លានដុង/ខែ។

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH — ទីតាំងសំខាន់មួយនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញបានទំនេរជាច្រើនឆ្នាំមកហើយ។ រូបថត៖ PHAM DINH

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រភេទអគារទំនើបលំដាប់ខ្ពស់ទាំងនេះគឺសម្រាប់តែអាជីវកម្មដែលមានយុទ្ធសាស្ត្រផ្ទាល់ខ្លួនប៉ុណ្ណោះ។ សម្រាប់អាជីវកម្មដែលចង់តែរកប្រាក់ចំណេញពីការលក់ផលិតផល និងសេវាកម្ម វានឹងពិបាករស់រានខ្លាំងណាស់។

ពីរបីខែមុនពេល Starbucks Han Thuyen បិទ យីហោល្បីៗជាច្រើនដូចជា Highlands Coffee បានត្រលប់មកវិញនូវទីតាំងនៅកាច់ជ្រុងផ្លូវ Nguyen Du និង Pasteur ។ ភោជនីយដ្ឋាន YEN Sushi បានបិទសាខារបស់ខ្លួននៅ 8 Dong Khoi។ ហាងលក់អីវ៉ាន់ និងកាបូប MIA ក៏បានប្រគល់ទីតាំងវិញនៅផ្លូវបំបែក Phu Dong ប៉ុន្មានខែមុនដែរ។ ទីតាំងនេះក៏មានតម្លៃជួលរហូតដល់ 700 លានដុង/ខែ ហើយត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យម៉ាកធំៗចំនួន 4 ក្នុងរយៈពេលត្រឹមតែ 5 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។

តាមពិតទៅ ការដែលអគារមានតម្លៃថ្លៃ ហើយអាជីវកម្មមិនអាចទិញពួកគេក្នុងបរិបទនៃការលំបាក ផ្នែកសេដ្ឋកិច្ច ហើយត្រូវបង្ខំឱ្យពួកគេត្រឡប់មកវិញ មិនមែនជារឿងថ្មីនោះទេ ប៉ុន្តែបានកើតឡើងចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាត COVID-19 បានផ្ទុះឡើងក្នុងឆ្នាំ 2020 រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ យោងតាមអ្នកយកព័ត៌មានរបស់កាសែត Nguoi Lao Dong មកទល់នឹងពេលនេះ នៅមានទីតាំងជាច្រើននៅតាមដងផ្លូវដ៏មមាញឹកនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ដូចជា Nguyen Hue, Le Loi (សង្កាត់លេខ ១), Vo Van Tan (សង្កាត់លេខ ៣), Nguyen Trai (ខណ្ឌទី ៥), Nguyen Van Linh (សង្កាត់លេខ ៧), Phan Xich Long (ជាសង្កាត់ទាំងដប់នៃរដ្ឋ Phu Nhuan)។ ជួលប៉ុន្តែបន្តបិទ។

ផ្លូវ Le Loi (ខណ្ឌទី 1) មានប្រវែងប្រហែល 550 ម៉ែត្រ ហើយជាផ្លូវដ៏ស្រស់ស្អាតបំផុតមួយនៅកណ្តាលទីក្រុងហូជីមិញ ប្រសព្វជាមួយផ្លូវ "មាស" ដូចជាផ្លូវ Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, Nguyen Hue ប៉ុន្តែបច្ចុប្បន្នមានកន្លែងទំនេរប្រហែល 15 ។ អ្នកស្រី ង្វៀន ហាន់ អ្នកគ្រប់គ្រងហាងលក់វត្ថុអនុស្សាវរីយ៍មួយកន្លែងនៅតាមផ្លូវនេះ បាននិយាយថា មូលហេតុដែលហាងជុំវិញជាច្រើនបិទគឺដោយសារតែពួកគេមិនមានលទ្ធភាពជួលផ្ទះរហូតដល់ 25-30 លានដុងក្នុងមួយថ្ងៃ ឬ 800-900 លានដុង/ខែ។ មិនរាប់បញ្ចូលថ្លៃបុគ្គលិក ពន្ធ ដើមទុន... ម្ចាស់ហាងខ្លះមិនបានគិតទុកជាមុនអំពីស្ថានភាពអាជីវកម្មនោះទេ ដូច្នេះហើយពួកគេបានជួលក្នុងតម្លៃហួសពីសមត្ថភាព ដែលនាំឱ្យមិនអាចរ៉ាប់រងការចំណាយបាន ហើយត្រូវបិទទ្វារជួលកន្លែងផ្សេង ទោះបីទើបតែផ្លាស់មកបានប៉ុន្មានខែក៏ដោយ។

"ហាងលក់គ្រឿងអលង្ការ ហាងតែទឹកដោះគោ PL ល្បីៗ ភ្នាក់ងារទេសចរណ៍ ... ដោយសារអត់មានលទ្ធភាពជួល បែរជាមកជួលវិញម្តង រហូតមកដល់ពេលនេះ មិនទាន់មានអ្នកណាហ៊ានជួលទៀតទេ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ពេក ខ្ញុំក៏ស្នើឱ្យម្ចាស់ផ្ទះកាត់បន្ថយថ្លៃជួលដែរ ព្រោះមានភ្ញៀវទេសចរណ៍ច្រើន តែអ្នកទិញតិច មិនដឹងថាអាចដល់ឆ្នាំក្រោយបានទេ" - Ms.

លោក Hoang Thanh ឈ្មួញកណ្តាលផ្ទះលេខ 48 Le Loi ដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធ 1 ជាន់ផ្ទាល់ដី និង 1 ជាន់ខាងលើ បាននិយាយថា ម្ចាស់ផ្ទះនេះផ្តល់ជូនតម្លៃ 12,000 ដុល្លារ/ខែ (ជិត 300 លានដុង) ជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការកក់ទុក 4 ខែ បង់មុន 2 ខែ និងជួលយ៉ាងហោចណាស់ 2 ឆ្នាំ។ គួររំលឹកថា ផ្ទះនេះទំនេរជាង១ឆ្នាំហើយ ចាប់តាំងពីហាងនាឡិកា TT “រត់ចោល” ប៉ុន្តែម្ចាស់មិនព្រមកាត់បន្ថយតម្លៃជួល។

"ប្រសិនបើអតិថិជនចង់ជួលទីធ្លានៅផ្លូវ Le Loi សម្រាប់អាជីវកម្ម ឬម៉ាកយីហោ ពួកគេត្រូវពិចារណាឱ្យបានល្អិតល្អន់ ព្រោះតម្លៃខ្ពស់ណាស់ ចាប់ពី 10,000 - 12,000 ដុល្លារ/ខែ។ អតិថិជនជាច្រើនមិនអាចមានលទ្ធភាពបង់ថ្លៃជួលនេះបាន ហើយត្រូវទទួលយកការបាត់បង់ប្រាក់កក់រាប់រយលានដុង" - លោក ថាញ់ បានជូនដំណឹង។

ផ្លូវង្វៀនត្រាយ (ខណ្ឌទី៥) ធ្លាប់ត្រូវបានស្គាល់ថាជា “វិថី ម៉ូដ ” នៃទីក្រុងហូជីមិញ ដែលមានហាងរាប់រយកន្លែងលក់ស្បែកជើង សម្លៀកបំពាក់ កាបូប មួក វ៉ែនតា... ប៉ុន្តែដោយសារអាជីវកម្មយឺតយ៉ាវ និងថ្លៃជួលខ្ពស់ មនុស្សជាច្រើនបានព្យួរស្លាកសញ្ញាដើម្បីទូទាត់ទំនិញ និងផ្ទេរទីតាំង។

អ្នកស្រី ផាម ង៉ុក តំណាងហាងសំលៀកបំពាក់អ្នករចនាម៉ូដ Mdl បាននិយាយថា គាត់ចង់ផ្ទេរដីទំហំ 14.5 m2 ដែលមានផ្ទៃដីប្រើប្រាស់ 35 m2 រួមមាន 1 ជាន់ ជាន់ផ្ទាល់ដី 1 និង 1 ឃ្លាំងតូច តម្លៃជួល 60 លានដុង/ខែ តំលៃផ្ទេរ 259 លានដុង (រាប់បញ្ចូលទាំងម៉ាសុីនភ្លើង ម៉ាស៊ីនត្រជាក់ កុងតឺន័រ)។ "ការលក់ម៉ូដកំពុងធ្លាក់ចុះខណៈពេលដែលតម្លៃជួលខ្ពស់មិនសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារ។ បន្ទាប់ពីចរចាជាច្រើនដងមិនជោគជ័យខ្ញុំសម្រេចចិត្តផ្ទេរវា" - អ្នកស្រីង៉ុកពន្យល់។

អ្នកស្រី ហា ភួង ម្ចាស់ហាង NN fashion ក្បែរនោះក៏បាននិយាយដែរថា នាងកំពុងត្រូវការការដោះដូរទំនិញទាំងអស់ និងជួលជាន់ផ្ទាល់ដីទំហំ 80 m2 ដោយសារតែ "ចូលនិវត្តន៍"។ តម្លៃជួលបច្ចុប្បន្នគឺ 45 លានដុង/ខែ ហើយអ្នកជួលត្រូវជួលយ៉ាងហោចណាស់ 1 ឆ្នាំ ដាក់ប្រាក់ 2 ខែ។ ភតិកៈនឹងសន្សំសំចៃលើថ្លៃធ្នើរ បញ្ជរ... ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ តាមការស្រាវជ្រាវ អ្នកស្រី ភួង ឈប់លក់ និងយកទីតាំងវិញ ដោយសារម្ចាស់ផ្ទះមិនព្រមបញ្ចុះថ្លៃដើម្បីផ្គត់ផ្គង់អាជីវកម្ម ប៉ុន្តែនៅតែកើនឡើងជាប្រចាំជារៀងរាល់ឆ្នាំ។

ទុកឲ្យនៅទទេ ប្រសើរជាងបញ្ចុះតម្លៃជួល!

ក្នុងនាមជាអ្នកជួល អ្នកស្រី Le Thi Tu Uyen ដែលជំនាញផ្នែកលក់ទំនិញប្រើប្រាស់ និងអាហារស្អាតដែលមិនប៉ះពាល់ដល់បរិស្ថាន បាននិយាយថា គាត់បានជួលកន្លែងមួយក្នុងតម្លៃ ២០ លានដុង/ខែ នៅផ្លូវង្វៀន ហឿ ខណ្ឌ ១ ប៉ុន្តែបានបិទវាចោលបន្ទាប់ពីបានត្រឹមតែ ៣ ខែ ទោះបីបាត់បង់ប្រាក់កក់ក៏ដោយ។ ដោយសារតែផ្លូវនេះមានមនុស្សកកកុញ ប៉ុន្តែភាគច្រើនជាយុវជន អ្នកប្រើប្រាស់ដែលមានសមត្ថភាពចំណាយមធ្យម ដូច្នេះប្រាក់ចំណូលដែលទទួលបានគឺមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការចំណាយនោះទេ។

បន្ទាប់មក អ្នកស្រី Uyen បានផ្តោតលើការបង្កើតបណ្តាញអនឡាញ ហើយបានដឹងថានាងត្រូវការចំណាយត្រឹមតែ 200,000 ដុង/ថ្ងៃ ឬប្រហែល 6 លានដុង/ខែ លើការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ដើម្បីឈានដល់មនុស្សប្រហែល 40,000 នាក់។ ជាមួយនឹងអត្រា "បិទ" 0.5% ហាងមានការបញ្ជាទិញ 200 ក្នុងមួយខែ។ ហាងអនឡាញអាចទៅដល់អតិថិជនគ្រប់ទីកន្លែង និងតាមគោលដៅ ដោយសារបញ្ញាសិប្បនិម្មិត (AI) ដូច្នេះវាបំប្លែងទៅជាការបញ្ជាទិញបានយ៉ាងល្អ។ អ្នកស្រី Uyen បានព្យាករណ៍ថា "តម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃកន្លែងលក់រាយគឺខ្ពស់មិនសមហេតុផល។ ការអភិវឌ្ឍន៍បណ្តាញអនឡាញនឹងកាត់បន្ថយតម្លៃជួលយ៉ាងសំខាន់ ហើយបន្តិចម្តងៗត្រឡប់ទៅតម្លៃពិតរបស់វាវិញ" ។

ថ្មីៗនេះ ហាងអាហារលំដាប់ខ្ពស់នៅទីក្រុងហូជីមិញបានបិទហាងដំបូងរបស់ខ្លួនដែលបានដំណើរការជាង 10 ឆ្នាំនៅផ្លូវង្វៀនឌិញចៀវ ខណ្ឌ 3 ដោយសារ "ការស្នើសុំដំឡើងថ្លៃមិនសមហេតុផល" របស់ម្ចាស់ផ្ទះ។ ស្ថាបនិកយីហោនេះបាននិយាយថា ទីតាំងខាងលើមានទំហំមិនដល់ ៤០ ម៉ែត្រការ៉េ ចាស់ណាស់ ម៉ាស៊ីនត្រជាក់តែងតែរលត់ និងសើមពេលភ្លៀង ហើយពិបាកជួសជុល ព្រោះជញ្ជាំងចែកជាមួយហាងក្បែរៗ ប៉ុន្តែតម្លៃជួលដល់ទៅ ៦០ លានដុង/ខែ។

បន្ទាប់ពីការបិទហាងអាហារខាងលើអស់រយៈពេលជាង៣ខែមក ទីតាំងនៅតែជួលដដែល ហើយមិនបានរកឃើញអតិថិជនថ្មីទេ។ "ជាមួយនឹងតម្លៃជួលខាងលើ និងលក្ខខណ្ឌនៃអគារនេះ មានតែ "អ្នកធំ" ដែលមានលុយច្រើនសម្រាប់ជួលសម្រាប់យីហោ ឬអ្នកជំនួញ "អួតខ្លួន" អាចមានលទ្ធភាពជួលបាន ខណៈដែលអាជីវកម្មធម្មតាមិនអាចទិញបានតម្លៃជួល" - អ្នកតំណាងនៃបណ្តាញលក់រាយនេះបានបញ្ចេញមតិ។

អ្នកជំនាញផ្នែកឧស្សាហកម្ម F&B លោក Hoang Tung - ប្រធានក្រុមហ៊ុន F&B Investment & FoodEdu Academy បាននិយាយថា ទោះបីជាបណ្តាញអនឡាញកំពុងរីកចម្រើនយ៉ាងឆាប់រហ័សក៏ដោយ ការរួមចំណែករបស់ខ្លួនចំពោះប្រាក់ចំណូលគឺនៅមានកម្រិតតិចតួចនៅឡើយ ដោយប្រាក់ចំណូលភាគច្រើននៅតែមកពីបណ្តាញក្រៅបណ្តាញ។ ដូច្នេះ ទីតាំងអាជីវកម្មនៅតែជាទីតាំងដ៏សំខាន់នៅក្នុងឧស្សាហកម្ម F&B ។ លោកបានបន្តថា៖ «មិនត្រឹមតែទីតាំងសំខាន់ៗដែលមានការកើនឡើងនៃការជួលដោយសារការខ្វះខាតដោយការផ្គត់ផ្គង់មានចំនួនតិចជាងតម្រូវការប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែទីតាំងអាជីវកម្មធម្មតាក៏បង្ហាញពីនិន្នាការកើនឡើងនៃតម្លៃផងដែរ»។

លោក តុង បានមានប្រសាសន៍ថា យោងតាមអនុសញ្ញា ម្ចាស់ផ្ទះតែងតែ "កាន់ដៃលើ" នៅពេលដែលតែងតែតម្រូវឱ្យអតិថិជនដាក់ប្រាក់ បង់ប្រាក់ជាមុន និងដំឡើងថ្លៃជារៀងរាល់ឆ្នាំ ឬតាមកាលកំណត់ ជាមួយនឹងហេតុផលនៃការប៉ះប៉ូវអតិផរណា។ ម្ចាស់ដីភាគច្រើនមានលក្ខខណ្ឌហិរញ្ញវត្ថុល្អ ដូច្នេះពួកគេអាចទុកផ្ទះទទេរយៈពេល ៦ ខែ ទៅ ១ ឆ្នាំ ដើម្បីរក្សាតម្លៃ ដោយបានកំណត់ថាមិនបញ្ចុះតម្លៃជួល។ លោក Tung បានណែនាំថា "ទាក់ទងនឹងបរិវេណ ការរក្សាតម្លៃជួលគឺល្អ ប៉ុន្តែមានសង្ឃឹមតិចតួចក្នុងការកាត់បន្ថយវា។ ម្ចាស់ហាង F&B ត្រូវតែពិចារណាលើការចំណាយរបស់ពួកគេមុនពេលចាប់ផ្តើមអាជីវកម្ម" - លោក Tung បានណែនាំ។

ទន្ទឹមនឹងនេះ លោក Nguyen Hong Hai ប្រធានក្រុមហ៊ុន VNO Investment and Development Joint Stock Company ដែលមានឯកទេសខាងជួល និងជួលបន្តផ្ទះ និងបរិវេណ បាននិយាយថា មូលហេតុដែលអាជីវកម្មបិទ និងត្រលប់មកវិញ មិនចាំបាច់ដោយសារតែតម្លៃជួល ប៉ុន្តែប្រហែលជាពួកគេលែងមានតម្រូវការ ឬដឹងថាស្ថានភាពអាជីវកម្មមិនអាចទៅរួចនៅពេលអនាគត។

ទីតាំងដ៏ស្រស់ស្អាតនៅតែមានតម្រូវការ

យោងតាមអ្នកជំនាញផ្នែកឧស្សាហកម្ម F&B ខ្សែសង្វាក់កាហ្វេ និងភេសជ្ជៈដែលវិនិយោគច្រើននៅក្នុងទីតាំងសំខាន់ៗរួមមាន Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្នុងចំណោមនោះ Katinat Coffee & Tea និង Phe La គឺជាកម្មសិទ្ធិរបស់ម្ចាស់ដូចគ្នា។ ប្រហែលជាគោលបំណងរបស់អ្នកវិនិយោគក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ខ្សែសង្វាក់ខ្លាំងនៅដំណាក់កាលនេះគឺលក់ភាគហ៊ុន ឬសម្រាប់គោលបំណងផ្សេងទៀត ដូច្នេះវាមិនអាចប្រៀបធៀបជាមួយនឹងម៉ាកដែលកំពុងធ្វើអាជីវកម្មដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញធម្មតាទេ...

តាមការពិត នៅតំបន់ដែលកន្លែងទំនេរ ថ្លៃជួលកើនឡើង ប៉ុន្តែកម្រនឹងថយចុះណាស់។ ជាធម្មតា ទីធ្លាដ៏ស្រស់ស្អាតនៅកណ្តាលខណ្ឌទី 1 ឬទីធ្លានៅផ្លូវ Han Thuyen ដែល Starbucks ទើបតែបានបង់ថ្លៃនោះ ចន្លោះនៅរង្វង់មូល Ho Con Rua... តែងតែ "សម្លឹងមើល" សម្រាប់ម៉ាកយីហោ F&B និងខ្សែសង្វាក់ធំៗដែលត្រូវជួល។

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm