សហគ្រាសបោះបង់គម្រោងដោយសារបទប្បញ្ញត្តិដីធ្លី

បោះបង់គម្រោង ព្រោះមិនអាចដោះស្រាយបាន។

យោងតាមទិន្នន័យរបស់ ក្រសួងសំណង់ ក្នុងត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 មានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មថ្មីចំនួន 15 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណនៅទូទាំងប្រទេស។ ក្នុងនោះ តំបន់ភាគខាងជើងមាន៧គម្រោង តំបន់កណ្តាលមាន៣គម្រោង និងតំបន់ខាងត្បូងមាន៥គម្រោង ។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលប្រហែលមួយឆ្នាំ នៃរដ្ឋាភិបាល បន្តលុបបំបាត់ការលំបាក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមិនទាន់ដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់បាននៅឡើយ ព្រោះ 70% នៃបញ្ហាគម្រោងគឺដោយសារបញ្ហាច្បាប់។

ខណៈពេលដែលសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលដែលត្រូវបានកែសម្រួលត្រូវបានរំពឹងថានឹងបង្កើតសន្ទុះផ្នែកច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មមានការព្រួយបារម្ភថាបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួននឹងក្លាយទៅជាឧបសគ្គក្នុងការស្តារទីផ្សារឡើងវិញ។

គួរកត់សំគាល់ចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ ចែងអំពីការប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ សេដ្ឋកិច្ច -សង្គម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

អាស្រ័យហេតុនេះ ក្នុងករណីប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម កិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់៖ ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីមិនមែនកសិកម្ម ក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋានដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានបង់ ឬថ្លៃជួលដីត្រូវបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

ក្នុងនាមជាអាជីវកម្មដែលត្រូវបោះបង់ចោលគម្រោងដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិដីធ្លីលំនៅដ្ឋាន ចែករំលែកជាមួយ អ្នកយកព័ត៌មាន VietNamNet លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន Global Real Estate Joint Stock Company (GP.Invest) បាននិយាយថា ក្រុមហ៊ុនរបស់គាត់គួរតែធ្វើគម្រោង 4ha នៅ Ha Dong (ហាណូយ) ហើយគម្រោងមួយនៅ District 12 (HCMC) មិនបានទទួលជោគជ័យប៉ុន្មានឆ្នាំទេ... មួយបានដោះស្រាយបញ្ហាដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិដីលំនៅឋាន។

ដីវែង ចម្រៀង ១.jpg — សហគ្រាសបោះបង់ចោលគម្រោងដោយសារបទប្បញ្ញត្តិដីលំនៅឋាន។ (រូបថត៖ Hoang Ha)

បើតាមលោក ហៀប ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២១ តទៅ ក្រិត្យលេខ ៣០ (វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រា ៩៩/២០១៥ លម្អិត និងណែនាំការអនុវត្តមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់លំនៅឋាន - PV) ចែងថា ការបំប្លែងដីផ្សេងទៀតទៅជាដីលំនៅឋានត្រូវតែមានដីលំនៅឋានយ៉ាងហោចណាស់ចំនួនតិចតួចណាស់ក្នុងការអនុវត្ត។

នេះជាមូលហេតុដែលធ្វើឲ្យគម្រោងរាប់រយជាប់គាំងហើយមិនអាចបំប្លែងបាន ទោះក្នុងករណីប្រជាពលរដ្ឋប្រើប្រាស់ដីក៏មានផែនការដែរ ប៉ុន្តែមិនអាចបំប្លែងបានទេ ព្រោះដីមិនមានមួយម៉ែត្រការ៉េ។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែប្រែនេះ គួរតែពិចារណាថាតើមួយណាសមហេតុផលក្នុងការរក្សា និងមួយណាដែលមិនសមហេតុផលក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ មាត្រា 128 ត្រូវបានធ្វើម្តងទៀត ខ្ញុំគិតថានេះគឺជាការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងគួរតែបានឃើញដូច្នេះ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Vu Cuong Quyet អគ្គនាយក Dat Xanh Mien Bac មានប្រសាសន៍ថា បទប្បញ្ញត្តិបង្កើតឧបសគ្គសម្រាប់ស្ថាប័នរដ្ឋ។

លោក Quyet បានលើកឧទាហរណ៍មួយថា ស្រុកមួយចង់រៀបចំគម្រោង ប៉ុន្តែគម្រោងនោះមិនស្ថិតនៅលើដីលំនៅដ្ឋានទេ។ តើស្រុកទាំងនោះអាចរៀបចំផែនការដាក់ដេញថ្លៃបានទេ?

ខ្ញុំបារម្ភថា ស្ថាប័នរដ្ឋខ្លួនឯងក៏ជួបការលំបាកនៅពេលមានច្បាប់ត្រួតស៊ីគ្នាដែរ ចំណែកអាជីវកម្មពេលធ្វើផែនការលើដីគ្មានដីលំនៅឋាន ភាគច្រើនជាដីសេវាកម្មពាណិជ្ជកម្ម ដីដាំដើមឈើ... នៅជិតតំបន់លំនៅឋាន ទីតាំងដីលំនៅឋាន។នៅពេលនោះ បើគ្មានដីលំនៅឋានទេ អាជីវករនឹងមិនអាចធ្វើផែនការបានទេ បើទោះជាការធ្វើផែនការរួមបញ្ចូលដីលំនៅឋានក៏មិនមានផលលំបាកដែរ។ លោក Quyet បានមានប្រសាសន៍ថា ភាពស្មុគស្មាញសម្រាប់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

ជាងនេះទៅទៀត មេដឹកនាំរូបនេះបាននិយាយថា សូម្បីតែនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងទូលំទូលាយដល់ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 3 ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 4... ប៉ុន្តែនៅត្រង់ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 3 មានដីកសិកម្មច្រើនណាស់។ បើគ្រប់គ្រងដូចក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ ដីនឹងត្រូវខ្ជះខ្ជាយ ព្រោះតំបន់នោះមានគម្រោងសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន អាចអភិវឌ្ឍអគារខ្ពស់ និងអគារទាបបាន ប៉ុន្តែមិនមានដីលំនៅដ្ឋានដែលមានស្រាប់មួយម៉ែត្រទេ ដូច្នេះនៅទីបញ្ចប់វានឹងជាប់គាំង។

លោក Vu Kim Giang ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសាជីវកម្ម SGO Group (SGO Group) បានសួរថា៖ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះត្រូវបានអនុម័ត វានឹងមានផលប៉ះពាល់ជាច្រើន ព្រោះដើមកំណើតដីពីអតីតកាលភាគច្រើនមានទំនាក់ទំនងគ្នា។ ប្រសិនបើនៅក្នុងគម្រោងទាំងមូលមានដីមួយផ្នែក ដូចជាដីកសិកម្ម ដីផលិតកម្មជាដើម តើនឹងត្រូវដោះស្រាយដោយរបៀបណា?

លោក Giang មានប្រសាសន៍ថា “ខ្ញុំខ្លាចថា ប្រសិនបើសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ត្រូវបានអនុម័ត យើងនឹងត្រូវកែសម្រួលផែនការទូទៅ និងផែនការកំណត់តំបន់នីមួយៗ ព្រោះកន្លងមក ភូមិភាគជាច្រើនបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពស្ទើរតែទាំងស្រុងនូវការធ្វើផែនការដីធ្លីនៅក្នុងតំបន់នីមួយៗ”។

ផលប៉ះពាល់លើការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន និងតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង

ថ្លែងជាមួយ អ្នកយកព័ត៌មាន VietNamNet លោកមេធាវី Nguyen Thanh Ha ប្រធានក្រុមហ៊ុន SBLaw បានវាយតម្លៃថាបទប្បញ្ញត្តិខាងលើនឹងបង្ក “ការស្ទះ” និងការលំបាកបន្ថែមទៀតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលគម្រោងចាស់ៗរាប់រយកំពុងត្រូវដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។ ខណៈដែលគម្រោងថ្មីក៏មានការលំបាកក្នុងការអនុវត្តផងដែរ ដែលនាំឱ្យការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋានកាន់តែតិច។

លោកមេធាវីបានវិភាគថា វាពិបាកក្នុងការមានដីនៅលើដីដែលស្នើសុំប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីធ្វើគម្រោង។ ទន្ទឹមនឹងនេះ គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យថ្មីៗភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តន៍លើមូលនិធិដីដំបូង ដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម ដីផលិតកម្ម និងប្រភេទដីផ្សេងៗទៀត។

ភាពលំបាកក្នុងបទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានទទួលស្គាល់លុះត្រាតែមានដីមិនមែនកសិកម្មដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ហើយបានបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ឬបង់ថ្លៃជួលដីម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។ ប៉ុន្តែតាមពិត គម្រោងបច្ចុប្បន្នភាគច្រើនកំពុងត្រូវបានអនុវត្តក្នុងទម្រង់ជាសហគ្រាសបង់ថ្លៃជួលដីជារៀងរាល់ឆ្នាំ។ ដូចនេះ ជាមួយនឹងគម្រោងដែលបង់ថ្លៃជួលដីជារៀងរាល់ឆ្នាំ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ បទប្បញ្ញត្តិធ្វើឱ្យមានការពិបាកក្នុងការចរចាផ្ទេរគម្រោងដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ព្រោះបទប្បញ្ញត្តិនេះអនុវត្តចំពោះតែដីមិនមែនកសិកម្ម មិនមែនដីលំនៅឋានទេ ដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានបង់ ឬថ្លៃជួលដីត្រូវបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

តាមពិត បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នកំពុងលើកទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគឱ្យចរចារផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង និងពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ការទាមទារឱ្យមានដីមិនមែនកសិកម្ម ដែលការជួលដីត្រូវបានបង់ពេញលេញ នឹងរារាំងគម្រោងជាច្រើនពីការបំប្លែង។

“ប្រសិនបើអនុវត្តតាមចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល សហគ្រាសនឹងមិនអាចអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មបានទេ វានឹងប៉ះពាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន និងតម្លៃលំនៅឋានក្នុងទីក្រុង។

បទប្បញ្ញត្តិនេះក៏ផ្ទុយនឹងគោលការណ៍ណែនាំបច្ចុប្បន្នក្នុងការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនេះផងដែរ ព្រោះវាមានលក្ខណៈតូចចង្អៀតជាងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងច្បាប់លេខ 03/2022/QH15 វិសោធនកម្មច្បាប់ចំនួន 9 រួមទាំងវិសោធនកម្មប្រការ 1 មាត្រា 23 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ស្តីពីប្រភេទដីប្រើប្រាស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ តាមនោះ បទបញ្ញត្តិចែងថា សហគ្រាសត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់គោលនយោបាយវិនិយោគ; ជាមួយគ្នានេះ អ្នកវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុម័ត ប្រសិនបើពួកគេមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋានដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ»។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល៖ មតិជាច្រើននៅតែព្រួយបារម្ភអំពីការយកដីមកវិញដើម្បីអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចសង្គម។ តំណាងរាស្ត្រជាច្រើនរូបបន្តព្រួយបារម្ភ និងព្រួយបារម្ភចំពោះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការស្តារដីធ្លីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដើម្បីផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម)។

ប្រភព