ការលក់ឬជួលផ្ទះរហូតដល់ទៅ៥ខ្នងក្នុងមួយឆ្នាំតម្រូវឱ្យបង្កើតអាជីវកម្ម?

ជម្រើសបី

បទប្បញ្ញត្តិនេះមានគោលបំណងផ្តល់នូវលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យដើម្បីកំណត់អត្តសញ្ញាណបុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចឱ្យកាន់តែច្បាស់។ ព្រោះថា យោងតាមប្រការ 3 មាត្រា 9 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2023 បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនវត្ថុខ្នាតតូច មិនចាំបាច់បង្កើតសហគ្រាសទេ ប៉ុន្តែត្រូវប្រកាស និងបង់ពន្ធតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។

អាស្រ័យហេតុនេះ ក្រសួងសំណង់ កំពុងស្នើជម្រើស ៣ ដើម្បីកំណត់បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូច។ ជម្រើសទី១៖ បុគ្គលលក់ ផ្ទេរ ឬជួលផ្ទះដែលមានស្រាប់ ឬផ្ទះនាពេលអនាគត៖ ផ្ទះ ឬអាផាតមិន ៣-៥ ក្នុងមួយឆ្នាំ។ បុគ្គលលក់ ផ្ទេរ ឬជួលការងារសំណង់ដែលមានស្រាប់ ឬនាពេលអនាគត៖ ការងារ 5-10 ឬ 5-10 ជាន់នៃការងារក្នុងរយៈពេល 1 ឆ្នាំ។

Bán, cho thuê tối đa 5 căn nhà một năm phải thành lập doanh nghiệp?- Ảnh 1. — ការរឹតបន្តឹងប្រតិបត្តិការនៅពេលនេះនឹងជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ជម្រើសទី 2៖ បុគ្គលដែលធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យខ្នាតតូចអាចកំណត់អត្តសញ្ញាណបានតាមរយៈការលក់ ឬជួលអចលនទ្រព្យក្រោមកម្មសិទ្ធិ ឬសិទ្ធិប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងផ្ទៃដី 1,000 - 2,000 m2 នៃតំបន់ទីក្រុង។ នៅតំបន់ជនបទ តំបន់នេះមានទំហំធំជាងប្រហែល 3,000 - 5,000 m2 ។

ជម្រើសទី 3៖ បុគ្គលវិនិយោគលើការសាងសង់ផ្ទះបុគ្គលដែលមានកម្ពស់ 2 ជាន់ ឬលើសពីនេះ និងទំហំផ្ទះតិចជាង 20 ល្វែង ដូចមានចែងក្នុងប្រការ 3 មាត្រា 57 នៃច្បាប់លំនៅឋាន។ បុគ្គលលក់ ឬជួលផ្ទះដែលមានប្រភពពីមរតក ឬផ្ទះដឹងគុណ ផ្ទះសប្បុរសធម៌ និងផ្ទះសាមគ្គីដែលបុគ្គលត្រូវបានផ្តល់ឱ្យដោយភាគីផ្សេងទៀត។

ដើម្បីបង្កើនប្រាក់ចំណូល និងទប់ស្កាត់ការខាតបង់ថវិកា ជួយឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុខភាពល្អ ចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយ សេដ្ឋកិច្ច សម្រាប់ការគ្រប់គ្រង មិនមែនត្រឹមតែដំណោះស្រាយរដ្ឋបាលប៉ុណ្ណោះទេ។

មេធាវី Tran Minh Cuong (សមាគមគណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ)

ទន្ទឹមនឹងនេះ ច្បាប់បច្ចុប្បន្នមិនផ្តល់ព័ត៌មានលម្អិតជាក់លាក់សម្រាប់ករណីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលមិនតម្រូវឱ្យបង្កើតសហគ្រាសនោះទេ។

ពន្ធជំនួសឱ្យការរឹតបន្តឹងពាណិជ្ជកម្ម

មេធាវី Tran Minh Cuong (សមាគមគណៈមេធាវីទីក្រុងហូជីមិញ) បានអត្ថាធិប្បាយថា បទប្បញ្ញត្តិប្រភេទនេះមិនធ្លាប់មាននៅក្នុង ពិភពលោក គឺគ្មានប្រសិទ្ធភាព និងរារាំងដល់ការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារ។ ផ្ទុយទៅវិញ សូមឲ្យប្រជាពលរដ្ឋធ្វើពាណិជ្ជកម្មដោយសេរី ប៉ុន្តែមានការទទួលខុសត្រូវក្នុងការបង់ពន្ធឲ្យបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញតាមច្បាប់។ ជាពិសេស អាជីវកម្មប្រភេទនេះ គួរតែត្រូវបង់ពន្ធខ្ពស់ ព្រោះវាមិនបង្កើតតម្លៃលើស។ អចលនទ្រព្យកាន់តែទិញលក់ បង់ពន្ធកាន់តែខ្ពស់។ ពេលនោះ ទាំងរដ្ឋ និងប្រជាពលរដ្ឋ នឹងទទួលបានផលប្រយោជន៍ ពីព្រោះពន្ធនោះ យកទៅវិនិយោគ និងកសាងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធឡើងវិញ…។

មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណឹងទេ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិនេះចូលជាធរមាន តើភ្នាក់ងារមួយណានឹងត្រួតពិនិត្យ និងបញ្ជាក់ពីចំនួននៃការទិញ និងលក់របស់បុគ្គលជាក់លាក់ ដើម្បីបង្ខំពួកគេឱ្យបង្កើតអាជីវកម្ម ប្រសិនបើពួកគេលក់អចលនទ្រព្យ 6 ឬច្រើនជាងនេះ? តើពួកគេគួរត្រូវបង្ខំចិត្តបង្កើតអាជីវកម្មថ្មីដើម្បីអាចលក់អចលនទ្រព្យបានឬទេ? បើគេមិនបង្កើតអាជីវកម្ម តើនឹងដាក់ទណ្ឌកម្មអ្វី? ក្នុងករណីដែលប្រជាពលរដ្ឋយល់ព្រមបង្កើតអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែឆ្នាំបន្តបន្ទាប់ ពួកគេមិនទិញ ឬលក់អចលនទ្រព្យទៀតទេ តើពួកគេនឹងរក្សាអាជីវកម្មនោះជារៀងរហូតទេ? ទន្ទឹមនឹងនេះ វាពិតជាលំបាកខ្លាំងណាស់ក្នុងការរំលាយ ឬក្ស័យធនអាជីវកម្មនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមសព្វថ្ងៃនេះ។

បើតាមលោកមេធាវី គួង ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមានសភាពទ្រុឌទ្រោម នៅតែដូចមនុស្សឈឺហើយមិនបានជាសះស្បើយ។ ចាំបាច់ត្រូវមានផលប៉ះពាល់ដើម្បីបង្កើនចំនួននៃប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ បង្កើតសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់ទីផ្សារ សំណើនេះប្រៀបដូចជាការរឹតបន្តឹង “បំពង់ដកដង្ហើម” យ៉ាងងាយស្រួល ធ្វើឱ្យទីផ្សារដែលពិបាករួចទៅហើយកាន់តែពិបាក។ ទីផ្សារអចលនទ្រព្យចង់អភិវឌ្ឍ ចង់លក់ត្រូវតែមានឈ្មួញកណ្តាល អ្នកវិនិយោគ អ្នកប្រមើលមើល... ការគ្រប់គ្រងទីផ្សារអចលនទ្រព្យត្រូវតែតម្រង់ទិស ដើម្បីឱ្យវាអភិវឌ្ឍប្រកបដោយស្ថិរភាព មិនមែនបើមិនអាចគ្រប់គ្រងបាននោះ ហាមសកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ។

«ដើម្បីបង្កើនចំណូល និងទប់ស្កាត់ការខាតបង់ថវិកា ជួយទីផ្សារអចលនៈទ្រព្យមានការអភិវឌ្ឍន៍ប្រកបដោយសុខុមាលភាព ត្រូវតែមានដំណោះស្រាយសេដ្ឋកិច្ចសម្រាប់ការគ្រប់គ្រង មិនមែនត្រឹមតែដំណោះស្រាយរដ្ឋបាលទេ បើមានបទបញ្ជារដ្ឋបាលកាន់តែច្រើន ទីផ្សារត្រូវរកវិធីដោះស្រាយ រកវិធីគេចវេសពីច្បាប់ នោះវានឹងកាន់តែមានភាពវឹកវរ។ ដើម្បីចំណេញ ជាពិសេសករណីទិញផ្ទះ និងដីទុកចោល មិនជួសជុល ឬប្រើប្រាស់ទេ គ្រាន់តែរង់ចាំតម្លៃឡើងថ្លៃ ទើបលក់បានចំណេញ នឹងត្រូវបង់ពន្ធកាន់តែធ្ងន់ រដ្ឋអាចយកលុយពន្ធនោះធ្វើជាមូលនិធិសាងសង់លំនៅឋានតម្លៃទាបថ្មី បំពេញតម្រូវការជាក់ស្តែងរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ”។

អ្នកជំនាញអចលនទ្រព្យ Tran Khanh Quang បាននិយាយថា ប្រសិនបើបុគ្គលម្នាក់ធ្វើអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យជាបន្តបន្ទាប់ និងក្នុងបរិមាណច្រើននោះ គាត់ចាំបាច់ត្រូវមាននីតិបុគ្គល។ តាមទស្សនៈនោះ បទប្បញ្ញត្តិនេះគឺត្រឹមត្រូវ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិនេះត្រូវបានអនុវត្តភ្លាមៗ វាមិនស្ថិតស្ថេរ ឬការផ្តល់លេខជាក់លាក់ពី 3-5 ផ្ទះគឺមិនសមស្របទេ ប៉ុន្តែចាំបាច់ត្រូវមានផែនទីបង្ហាញផ្លូវ និងពេលវេលា។ ដោយសារតែមានបុគ្គលដែលកាន់កាប់ផលិតផលអចលនទ្រព្យ 2-4 ប៉ុន្តែតម្លៃឡើងដល់ 50 ពាន់លានដុង សូម្បីតែរាប់រយពាន់លានដុងធៀបនឹងបុគ្គលដែលជាម្ចាស់ផលិតផល 10-20 ប៉ុន្តែផលិតផលនីមួយៗមានតម្លៃត្រឹមតែ 1-2 ពាន់លានដុង។

“ច្បាប់ត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែត្រូវមានផែនទីបង្ហាញផ្លូវជាក់លាក់មួយ ព្រោះពេលបង្កើតនីតិបុគ្គល សហគ្រាសអចលនទ្រព្យត្រូវតែបង្កើត។ ពេលយកទ្រព្យផ្ទាល់ខ្លួនចូលក្រុមហ៊ុននឹងមានបញ្ហាច្រើន វាមិនសាមញ្ញទេ ហើយត្រូវតែពន្យល់ ជាពិសេសការយកដីកសិកម្មមកដាក់ក្នុងសហគ្រាស។ បច្ចុប្បន្ននេះបទប្បញ្ញត្តិកំណត់ថា ដើមទុនធម្មនុញ្ញសម្រាប់បង្កើតសហគ្រាស ឬអចលនទ្រព្យនេះមិនមែនជាហេតុផល ២ ពាន់លានវ៉ុន? ក្នុងនាមបុគ្គលមិនថាចំណេញ ឬខាត ត្រូវបង់ពន្ធ 2% ចំណែកសហគ្រាសបង់ពន្ធតែពេលចំណេញ ហើយអាចបញ្ចូលថ្លៃចំណាយរបស់សហគ្រាស ដូច្នេះក្នុងរយៈពេលវែង បើវិនិយោគិនបុគ្គលមានបំណងវិនិយោគបន្ត ពួកគេត្រូវបង្កើតសហគ្រាសដើម្បីងាយស្រួលគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ និងទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍កាន់តែច្រើន បញ្ហាគឺថាតើរដ្ឋគាំទ្រដោយរបៀបណាក្នុងការនាំយកអចលនទ្រព្យចូលទៅក្នុងសហគ្រាសតាមនីតិបុគ្គល។

ចែករំលែកទស្សនៈដូចគ្នា លោក Doan Ngoc អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន PropertyX Joint Stock Company មានប្រសាសន៍ថា ការចេញបទប្បញ្ញត្តិបែបនេះគឺដើម្បីកម្រិតការរំពឹងទុក។ ទិសដៅរបស់រដ្ឋគឺមិនចង់ឱ្យអចលនទ្រព្យអភិវឌ្ឍខ្លាំងពេកដែលប៉ះពាល់ដល់ឧស្សាហកម្មផ្សេងៗជាច្រើន និងសេដ្ឋកិច្ចទាំងមូល។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើប្រតិបត្តិការមានកម្រិត វានឹងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារ។ ក្នុងអំឡុងពេលគ្រុនក្តៅដីធ្លី "ឈ្មួញកណ្តាល" អចលនទ្រព្យនឹងមិនផ្ទេរសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូកទេតែនឹងប្រើល្បិចដើម្បីគេចពីច្បាប់និងគេចពន្ធ។

ដំបូង ពួកគេនឹងជូនដំណឹងអំពីការអនុញ្ញាតទិញ និងលក់ជាមួយម្ចាស់ផ្ទះ ដែលមានន័យថា ម្ចាស់ផ្ទះអនុញ្ញាតការទិញ និងលក់ទាំងមូលទៅ "ឈ្មួញកណ្តាល" ដោយមិនផ្ទេរសៀវភៅពណ៌ផ្កាឈូក។ ទីពីរ នៅពេលដែល "ឈ្មួញកណ្តាល" រកឃើញអ្នកទិញ ពួកគេនឹងជូនដំណឹងអំពីការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិ។ ទីបីមានករណីដែល "ឈ្មួញកណ្តាល" នឹងធ្វើកិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយម្ចាស់ផ្ទះជាមុន។ ដូច្នេះរដ្ឋមិនប្រមូលពន្ធណាមួយពី "ឈ្មួញកណ្តាល" ទេ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ អ្នកវិនិយោគក៏នឹងជៀសផុតពីច្បាប់ ដោយសុំឱ្យសាច់ញាតិ ប្រពន្ធ និងកូនៗជាម្ចាស់អចលនទ្រព្យផងដែរ។ ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនអាចគ្រប់គ្រងបានទេ។

នៅក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន សំណើនេះគឺពិបាកក្នុងការទប់ស្កាត់ការរំពឹងទុក ប៉ុន្តែផ្ទុយទៅវិញ វាអាចនឹងផ្ទុយមកវិញនៅពេលដែលវាប៉ះពាល់ដល់ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកវិនិយោគដែលមិនស្ថិតស្ថេររួចទៅហើយ។ ដូច្នេះ យន្តការបើកចំហគឺត្រូវការជាចាំបាច់ដើម្បីទាក់ទាញធនធាន ព្រោះក្នុងបរិបទបច្ចុប្បន្ន អចលនទ្រព្យនៅតែជាមធ្យោបាយមួយក្នុងការទាក់ទាញធនធានធំៗ និងមានប្រសិទ្ធភាព ជាពិសេសដើមទុនវិនិយោគបរទេស និងការផ្ទេរប្រាក់។ ត្រូវការគោលការណ៍បន្ថែមទៀត ដើម្បីទាក់ទាញ និងលើកកម្ពស់ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ជាជាងការព្យាយាមរឹតបន្តឹង។

លោក Doan Ngoc អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន PropertyX Joint Stock Company

ប្រភពតំណ