オフィスビルやホテルをサービスアパートメントに改装するトレンド

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市場はかつてないほど活況を呈している

都市部や大都市への就職集中に伴い、住宅需要も増加しています。一方で、低価格帯のアパートの供給は極めて不足しており、中価格帯のアパートを購入するだけの資金力がない人も多くいます。そのため、年収2,000万ドン程度の労働者を対象とするアパートやサービスアパートメントなどの賃貸市場は、常に「空室なし」の状態です。

ホーチミン市に物件返却の「波」が押し寄せ、多くの物件が「賃貸」の看板を掲げざるを得なくなった時期でさえ、多くのオフィスが空室状態に陥ったにもかかわらず、賃貸マンションの価格は依然としてわずかに上昇しました。Batdongsan.com.vnの2023年第2四半期レポートによると、マンション投資における利益率（価格上昇率＋賃貸利回りを含む）の伸び率は2015年初頭と比較して97%上昇しており、株式、金、貯蓄、外貨といった他の投資チャネルよりも安定しています。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像1 — サービスアパートメントは、家を買う資金がない、または家を買う必要がない多くの人々を惹きつけています。

調査によると、ホーチミン市中心部のフーニャン区、ビンタン区、タンビン区、10区、11区などにある多くのサービスアパートメントの入居率は80%を超えており、中には100%に達したプロジェクトもあります。ホーチミン市では、小規模なサービスアパートメントの入居率は近年急上昇しており、特に学生が新学期の準備をする夏季には上昇する傾向があります。

この傾向に直面し、経済の回復を待つ間、かつてオフィスやホテルとして賃貸していた多くのビルオーナーが方向転換し、サービスアパートメントへの改装を進めています。これらのスタジオスタイルのサービスアパートメントは、家具付きで賃貸されることが多く、価格はエリアによって異なりますが、月額600万～1200万ドンです。

通常のアパートよりも面積が小さいため、価格が安く、中心部に近いという利点があります。近年のサービスアパートメントの登場は、郊外のアパートを賃貸投資目的で購入する投資家にとっての競争相手となっています。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像2 — 多くのビルの所有者は、1 階にビジネスオフィス、上階にアパートメントを組み合わせています。

一部の不動産業者によると、多くの人が同じ価格帯の郊外アパートメントではなく、都心に近いサービスアパートメントを選ぶため、広さ、換気、インフラ設備などを犠牲にする用意があるとのことです。そのため、オフィスビル全体を空室のままにしてテナントを待つのではなく、キャッシュフローを生み出すために、この賃貸モデルに転換するビルが増えています。

また、ビルオーナーによっては、1階と2階をオフィスと本社の賃貸併用住宅にし、上層階をサービスアパートメントに改装して、エリアやアメニティの異なる、中級から高級まで様々なタイプの賃貸物件を開設しているところもあります。

投資コストを慎重に計算する必要がある

調査によると、サービスアパートメントの賃貸収入は低くはなく、非常に安定しています。同じ面積の一般的な部屋と比較すると、サービスアパートメントの賃料は通常、1部屋あたり少なくとも1.5～2倍高くなります。特に、スペースの有効活用、ユーティリティの充実、適切なサービスの提供方法を知っている投資家にとっては、価格をさらに引き上げることも可能でしょう。

しかし、このタイプのサービスアパートメントは、安価な賃貸物件に比べて管理運営、収支計算が複雑になります。事業者は、契約段階から運営、広告宣伝に至るまで、体系的かつ綿密に管理し、収益を最適化する方法を理解しておく必要があります。

なぜなら、現在、サービスアパートメントは非常に人気があり、多くの人々から求められているからです。しかし、このタイプへの転換で損失を被った投資家もいます。例えば、ビンタンのゴック・アン氏は、ホテルを改装して賃貸用のサービスアパートメントに転換しました。

当初は、長期賃貸モデルの運営方法の不備、不適切なターゲット層への広告展開、そしてモデル改修のための約20億ドンの融資によるプレッシャーなどにより、ゴック・アン氏は約1年間の転換期を苦境に陥りました。1年以上の損失を出し続けた後、友人たちの支援を受け、最もスムーズな賃貸運営方法を見つけ、ゴック・アン氏のサービスアパートメントは入居率80%を達成し、月間売上高約3億ドンを達成しました。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像3 — ホテルやオフィスビルには、地下駐車場、エレベーター、防火システムが整備されているという利点があります。

しかし、誰もが幸運に恵まれているわけではありません。例えば、ビンタン在住のヒュー氏のように、市場をよく理解していなかったため、友人と共同で資金を出し合い、多くの建物を借りて改装し、賃貸用のサービスアパートメントにしました。しかし、多額の投資資金と銀行融資の金利のため、ヒュー氏が借りたサービスアパートメントは、同じ地域にある他のアパートメントと比べて価格競争力がありませんでした。

ビンタンでは、50㎡以上のアパートが月額700万ドン程度で賃貸されているのに対し、ヒュー氏のサービスアパートメントは月額600万ドンで募集されています。サービス料、電気代、水道代がアパートよりも高額なため、このタイプのアパートは競争力を失い、何ヶ月もの間、60%以上の入居率を維持できていません。収入は経費、利息、家賃しか賄えないため、負債の負担は増大しています。

しかしながら、このエリアでは多くのサービスアパートメントが多くの入居者を惹きつけており、稼働率は常に100%に近い水準を維持していることが注目されています。ほとんどがサービスアパートメントですが、価格も手頃で、月額400万～500万ドンと、同エリアのアパートメントよりも大幅に安価です。

サービスアパートメントは、適切な運営と綿密なコスト計算によって高い収益性を見込めるため、ますます注目を集めています。中でも、多くのホテルオーナーや賃貸オフィスビルオーナーは、これまで様々な要因から収益が上がらない状況に耐えられずにいました。既存ビルの優位性を活かし、賃料を削減できる今後の賃貸市場において、これらの企業は強力な競争相手となるでしょう。

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