不動産を購入するために金を借り入れ、金価格が高値を更新し続けることで面目を失う

不動産購入のために金を借り入れることによる頭痛

2020年末、グエン・トゥイさん一家（ナムディン省出身）は、ナム・トゥー・リエム（ ハノイ）の路地裏にある、床面積32平方メートルの5階建ての家を27億ドンで購入した。

トゥイさんは約12億ドンのうち、SJCの金10タエルを親戚から無利子で借りました。残りは銀行から借りました。トゥイさんの故郷では、余裕のある人は資産形成のために金を購入する人が多いそうです。そのため、借金をしたい場合は、金を借り入れ、金で返済するしかありません。トゥイさんの家族が借り入れた当時、金の価格は1タエルあたり5400万～5500万ドンで推移していました。10タエルの金で、彼らは約5億4000万ドンの利益を得ました。

トゥイさんの家族は、金の価格がそれほど変動しないだろうと考えていたため、まずは銀行ローンの返済に集中しました。また、夫と相談して、金の価格が下がったら、借金を返済するために金を買い増すことも決めました。

しかし、親戚が4タエルの金を回収して売却し、事業資金に充てたいと申し出てきたため、トゥイさんの家族は頭を悩ませている。というのも、金価格が最近急騰しすぎているからだ。トゥイさんは、金価格が1タエルあたり約8200万ドン（9月24日の取引開始時点）と計算しており、家族が支払うべき金額は借り入れ時よりも50%も高くなると述べている。

「4年近く借り入れを続け、返済額は50%も増加しました。これは銀行ローンの返済額を上回っています。金価格がこのまま上昇し続ければ、返済額はさらに増えるでしょう。最近、私の家の価格は上昇していますが、金価格の上昇率ほど急激ではありません」と彼女は語った。

トラン・タンさん（ハノイ市コウザイ区）は、昨年10月末、地方の多くの土地の価格がかなり下落したと話してくれました。当時、彼女の家族はバクザン省で120㎡の土地を40億ドンという価格で見つけました。しかし、手元に30億ドン近くあったため、親戚から15タエルの金を借りることにしました。

彼女はまた、故郷では誰もが「安全策をとり、忍耐強くある」傾向があるため、余剰金ができたら金を購入し、価格が上昇するまで保管して売ったり、子供や孫のために貯金したりすると語った。ほとんどの人は手元に現金を持っていないため、借り入れをしたい場合は金を借りるしかない。当時、金の価格は1タエルあたり約7100万ドンで、彼女は価格がピークに達したと考えていた。そのため、金の返済時期が来たときには、借り入れた時と同じか、それよりも低い金額になるのだ。

ハノイの不動産プロジェクト（イラスト：ドゥオン・タム）。

売却当時、タンさんは約11億ドンの利益を得て、内覧した土地の代金をすぐに支払いました。しかし、最近、金の価格が急騰している一方で、以前購入した土地の価格はあまり上昇しておらず、タンさんは「顔がゆがんでいる」と語っています。

「今はただ、金価格が早く安定することを願うばかりです。金を借りるのは初めてなので、リスクを十分に想定できていません」とタンさんは嘆いた。

財務レバレッジの使用を制限する

DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターであるヴォ・ホン・タン氏は、金の借入は金で返済されるべきであると述べた。したがって、借入を行う場合は、借入時の価値に応じて、金で返済するか現金で返済するかを明確に合意する必要がある。

実際、金価格は近年急騰していますが、都心部の不動産価格も上昇しています。ハノイのような都市部では、住宅価格でさえ過去3～4年で金価格をはるかに上回る上昇を見せています。逆に、住宅を購入したにもかかわらず、金価格がまだそれほど上昇していないという稀なケースもあります。

しかし、タン氏は、不動産購入のために金を借り入れることはあまり一般的ではないと述べた。不動産が合法であれば、銀行から借り入れる方が有利だ。しかし、財務レバレッジを利用するには、債務返済能力を慎重に計算する必要がある。購入者は、安全性を確保するために、不動産価値の50%程度にとどめておくべきだ。

ベトナム不動産協会（VARS）市場ワーキンググループのメンバーであるレ・ディン・チュン氏は、住宅購入や不動産投資のために金を借り入れる人の多くは、この種の資産の変動リスクを十分に理解していないと述べた。法的地位が明確な不動産については、財務レバレッジが必要な場合、ある程度までは銀行から借り入れが可能だとチュン氏は述べた。

「ハノイ中心部で購入する場合、最近の住宅価格の上昇率は金価格と比べるとそれほど悪くありません。しかし、地方で不動産を購入し、金を借り入れる人にとっては、間違いなく不利になります」とチョン氏は述べた。

彼によると、住宅購入者は、住宅価格の50%程度までの金融レバレッジを、市場の状況に関わらず、購入可能な範囲で確保すべきだ。現在、住宅価格が上昇しているため、購入者は金融レバレッジの利用を検討すべきである。しかし、不動産市場は今後の動向について依然として不透明である。

多くの専門家は、不動産購入者は金融レバレッジの使用を制限するべきだとアドバイスしています。なぜなら、現在の不動産市場は価格が上昇し続けるのか、それとも調整するのか、まだ不透明だからです。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm