アパートセグメントの流動性はホーチミン市西部に「流入」している

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Batdongsan.com.vnによる2023年第2四半期の市場調査レポートによると、この期間の販売用マンションの供給は少なく、市場に出ている物件は1,000件未満です。その理由は、販売開始に必要な法的問題や手続きが完了していないため、多くのプロジェクトが市場に製品を投入できないことにあります。

市場への新規供給は主にホーチミン市東部のプロジェクトから来ており、価格帯はハイエンドセグメントであるため、現在の実際の購入需要には必ずしも適していません。そのため、9区と10区では、中価格帯のプロジェクトがいくつか発売されたことで検索数がわずかに増加しましたが、トゥドゥック区や2区では伸びが見られませんでした。

一方、市西部、特に7区、8区、ビンチャン区、ビンタン区では、マンション購入の需要が急増していることが注目されています。現在、最も検索されているエリアはビンチャン区とビンタン区で、検索数はそれぞれ8%と9%増加しています。

アパートセグメントの掘削バーがホーチミン市の西部地域に向かって走っている、写真1 — 主に高級セグメントのアパートの導入により、東部地域はあまり注目されていません。

Batdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏によると、新規供給物件は主に販売価格の高い高級物件であるため、アパートの取引件数は依然として少ない。そのため、中間所得者、一般労働者、さらには会社員や公務員の実際のニーズや支払い能力に見合っていないという。

一方、セカンダリー市場では、投資家のプライマリー価格よりも低い価格でロスカット商品が継続的に販売されています。そのためか、2023年上半期はホーチミン市のマンション供給は停滞傾向にあるものの、郊外では依然として多くの好調な取引シグナルを記録しているプロジェクトが見られます。

ホーチミン市西部の一部のプロジェクトでは、依然として月間取引戸数が30戸程度にとどまっています。こうした状況を改善するため、これらのプロジェクトでは、購入者の関心の高さに加え、1㎡あたり3,500万～4,500万ドンという中間価格帯を維持しています。さらに、投資家は顧客獲得のため、プロモーション、ミニゲーム、割引やローン金利補助などのインセンティブを継続的に実施しています。

このエリアのプロジェクトは、マンション価格の30～40%に相当する金額を貯蓄しているご家族に最適です。支援策や優遇措置を活用すれば、毎月の元利金の返済額も収入として十分です。

さらに、現在だけでなく、2022年末に市場が冷え込み始める時期においても、この地域のプロジェクトは建設が順調に進んでおり、多くの人々から信頼と歓迎を得ています。また、これらのプロジェクトはインフラ整備にも追随しており、中心部から離れた場所で住宅を購入する際の不安を軽減するため、ユーティリティの整備に重点を置いています。

アパートセグメントの掘削バーがホーチミン市の西部地域に向かって走っている、写真2 — 一方、市の西部に位置する多くのプロジェクトは、現在のニーズを満たす価格と開発により、毎月安定した流動性を記録しています。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏によると、足元の市場流動性について、ホーチミン市ではマンション購入の需要は依然として非常に高いものの、キャッシュフローに課題を抱えているという。そのため、投資家が市場の需要に適応し、優遇政策を適用することで購入者が販売価格にアクセスしやすくすることで、市場は大幅な流動性を確保している。

これは、投資家の販売方針もこの段階で重要な役割を果たしていることを示しています。しかし、プロジェクトの合法性に次いで、プロジェクトの適切な価格は依然として最も重要な問題です。プロジェクトが進捗を遅らせるために様々な方針を適用しても、適切な価格が設定されていなかったり、法的地位が安定していなかったり、投資家の評判が低かったりする場合、依然として製品の流動性に問題が生じる可能性があります。

年末にかけて、マンションセグメントの流動性が急激に高まり、多くのプロジェクトが開始されると、市場の流動性は回復するとの見方も広がっています。さらに、商業銀行の貸出金利が近い将来に引き下げられるとの見通しも、購入者のキャッシュフロー確保を容易にし、融資のプレッシャーを軽減することで、市場の取引増加を後押しすると予想されています。

年末にかけて一連の好材料が流れ込む中、これは2024年のホーチミン市の不動産市場の回復に大きく影響する重要な時期だと考えられています。

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