販売開始の条件を満たさないプロジェクトを購入したため、「惨めに生き、惨めに死ぬ」

南部の不動産市場は回復しつつあり、新規プロジェクトが競って売り出しを開始しています。しかし同時に、多くの投資家が法の抜け穴を突いて、十分な法的手続きを経ずにプロジェクトを売却するケースも発生しています。その結果、顧客は「半生半生」という状況に陥り、売り出し条件を満たさないプロジェクトを売却せざるを得ない状況に陥っています。

南部の不動産市場は回復しつつあり、新規プロジェクトが競って売り出しを開始しています。しかし同時に、多くの投資家が法の抜け穴を突いて、十分な法的手続きを経ずにプロジェクトを売却するケースも発生しています。その結果、顧客は「半生半生」という状況に陥り、売り出し条件を満たさないプロジェクトを売却せざるを得ない状況に陥っています。

チャームダイヤモンドプロジェクトは2019年から投資家によって販売されていますが、まだ建設されていません。

「地下」プロジェクトの特定

不動産事業法2023によると、販売対象となる不動産プロジェクトは、投資方針、1/500計画、土地使用税の義務の完了、建設許可、基礎工事の完了などの法的手続きを完了し、その後、管轄当局から将来の不動産商品の販売開始の許可を得る必要があります。

しかしながら、法的要件をすべて満たしていないにもかかわらず、販売中となっているプロジェクトは珍しくありません。特に、決定書1/500のみを取得しているプロジェクトの多くは、「販売中」という文言を使用せずに、顧客に予約金を支払って場所を確保するよう促しています。

例えば、2024年9月初旬、ディアン市（ビンズオン省）で、ビンタンアパートメントプロジェクト（商号：アベニュービンタン）が投資家によって市場に紹介され、顧客から「予約」金を集めました。広告によると、このプロジェクトは3,351平方メートルの敷地に建設され、地下2階、地上35階、536戸のアパートメントで構成され、販売価格は3,300万～4,000万VND/平方メートルです。調査の結果、このプロジェクトは投資方針が決定1/500であり、ビンズオン省建設局から建設許可を取得しているものの、まだ財務義務を履行しておらず、建設も行われていないことがわかりました。

ビンズオン省建設局は、投資家に対し、プロジェクトが法的要件を満たしていない場合、顧客から金銭を売却または受領しないことを約束することを義務付けています。さらに、同局は、地域内のプロジェクトを厳格に管理し、資金調達の条件を満たさない不動産プロジェクトの前に注意書きを掲示するよう、地方自治体に勧告・指示する文書を多数発行しています。

ビンズン新都市では、投資家がKHというプロジェクトも提案しています。住宅購入を希望する顧客役で、チャウという従業員から紹介を受けました。これは商業・社会住宅プロジェクトで、投資家は物件確保のために手付金を受け付けており、10月15日に手付金契約が正式に締結され、11月15日に正式販売が開始される予定です。しかし、合法性について尋ねると、チャウは、このプロジェクトは建設許可を申請中だと述べました。

同様に、Cホールディング株式会社が投資する「ザ・フェリックス（トゥアンアン市）」というプロジェクトも、2024年7月から販売が開始されました。このプロジェクトは9,000平方メートルを超える敷地に建設され、40階建てのマンション2棟（計1,206戸）で構成され、最低価格は1戸あたり15億ドンです。しかし、ビンズオン省建設局は、このプロジェクトは法的要件を満たしていないため、将来の住宅開発のための資金調達には適格ではないと発表しました。

トゥアンアン市では、レ・フォン・グループがエメラルド・ゴルフビュー・プロジェクトを市場に投入しています。このプロジェクトには770戸のマンションが含まれており、価格は1平方メートルあたり4,500万ドンから5,000万ドン以上です。このプロジェクトも販売対象外プロジェクトのリストに含まれています。

この状況は地方省だけでなく、ホーチミン市でも見られます。フンフー・インベスト社が投資するトゥドゥック市のフィタト・プロジェクトは、383戸のマンションで構成され、販売価格は1平方メートルあたり4,600万～6,000万ドンです。ホーチミン市建設局は、このプロジェクトは販売開始および資金調達の条件を満たしていないと発表しました。

5年前に家を買ったが、まだ建設中ではない

販売や資金調達の条件を満たしていないプロジェクトの住宅を購入すると、多くの顧客が不幸になり、あらゆるところに苦情を申し立てなければならなくなります。

チャームシティ・プロジェクト（ビンズオン省ディアン市）のチャームダイヤモンド地区でマンションを購入した顧客、トゥイ・アンさんは、2019年にチャームグループがチャームダイヤモンド地区でマンションの販売を開始した際に、約20億ドンでマンションを購入したと語った。しかし、多額の資金を投じたにもかかわらず、2024年末の現在に至るまで、このプロジェクトはまだ基礎が築かれていない。

「このプロジェクトで住宅を購入した私のような顧客は何百人もいます。2021年と2022年には投資家と何度も交渉し、訴訟を起こして住宅購入代金の返還を求めましたが、投資家は支払いを拒否しました」とトゥイ・アンさんは憤慨した。

同じく2019年に販売が開始された、LDG投資株式会社が投資したLDGスカイプロジェクト（ディアンシティ）には1,670戸のアパートがあり、2019年の販売価格は1平方メートルあたり3,000万ドンでしたが、5年経った今でも、法的文書が不十分であるためプロジェクトは建設されていません。

ビンズオン省建設局のフイン・ファム・トゥアン・アイン副局長は、投資家やプロジェクト開発者、仲介会社が優先申請書、保証書、希望登録書などの形式で「脱法」して資金を動員するケースが頻繁に発生していると述べた。

基本的な法的文書しか持たないプロジェクトの中には、条件を満たさず、当局の承認も得ずに資金調達を行ったものもあり、こうした取引には多くの潜在的なリスクが伴います。

トラン・ドゥック・フオン弁護士（ホーチミン市弁護士会）によると、多くの投資家は資金力が弱いため、法律を無視して意図的に脱法行為を行い、資金調達を行っているという。これが、近年の一連のプロジェクトにおいて、アパート価格の最大95%を回収したにもかかわらず、顧客に住宅を引き渡せないという事態を引き起こしている理由である。多くの投資家は、顧客に販売した物件を銀行に抵当に入れ、住宅購入者を人質に取られたも同然の状況に陥らせている。

「2020年から現在に至るまで、顧客から投資家に対する訴訟を多数受けてきました。十分な法的文書がないプロジェクトを誤って購入し、それを販売し、顧客からお金を集めた後、建設しなかったためです」とフオン氏は述べた。

フォン弁護士によると、多くの投資家が「意図的か否かに関わらず」当局の許可を得ずに不動産の売買に関する法的規制に違反していることが市場に悪影響を及ぼし、顧客にリスクを押し付けているという。

投資家はしばしば、早期に買収することで価格が安くなり、良質な製品を選択でき、企業はプロジェクトを構築するための資金を確保できるため、顧客にとって有益であると正当化します。しかし、それは事業が好調な場合の話であり、手続き、法的問題、資本などの問題があれば、プロジェクトは何年も停滞し、最終的には買い手が損害を被ることになります。

「住宅購入者は慎重に検討し、投資家が十分な法的書類を保有していない場合は、将来建設されるプロジェクトや住宅を絶対に購入すべきではありません。リスクを回避するために、書類に署名したり、仲介会社やプロジェクト投資家に資金を送金したりする前に、地方自治体に確認すべきです」とフォン弁護士は助言した。

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出典: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html