不動産業界にとって社会住宅は活路。不動産市場は日々「加熱」している

ナムディン省は1,100戸の社会住宅プロジェクトの投資家を見つけた。ビンディン省には120兆ドンの融資パッケージの恩恵を受ける条件を満たす社会住宅プロジェクトがさらに3件ある。ホーチミン市は古いアパートを改修する企業へのインセンティブを増やす予定だ。

ナムディン省は1,100戸の社会住宅プロジェクトの投資家を見つけた。ビンディン省には120兆ドンの融資パッケージの恩恵を受ける条件を満たす社会住宅プロジェクトがさらに3件ある。ホーチミン市は古いアパートを改修する企業へのインセンティブを増やす予定だ。

今週の不動産のハイライトをご紹介します。

公営住宅の建設：不動産業の活路

トラン・ドゥック・ヴィン氏はここ数日、ドゥックホア地区（ロンアン）の社会住宅プロジェクトの開発計画に関する会議、設計審査セッション、法的手続きで多忙を極めている。

ヴィン氏は、同社は長年の事業運営を経て、商業用住宅プロジェクトの開発を目的とした大規模な土地基金を蓄積してきたが、今のところそれを実行に移すことができていないと語った。

不動産会社は、大規模な土地基金を活用して、商業住宅ではなく社会住宅プロジェクトの開発にシフトしています。

「土地収用には多額の資金を費やしているものの、プロジェクトの開発は非常に遅く、企業にとって多くの困難をもたらしています。政府の『2021年から2030年にかけて、低所得者層と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する』プロジェクトは、企業にとって活路を開きました。私たちは既存の土地の一部を留保し、社会住宅プロジェクトを開発するための書類を提出することを決定しました。この提案により、ロンアン省の指導者からすぐに承認を得ることができました」とヴィン氏は語った。

ヴィン氏によると、ロンアン省では現在、労働者向けの住宅プロジェクトが深刻に不足している。一方、企業は土地を多く所有しているものの、商業用住宅プロジェクトを実施するための法的手続きが困難であるという。そのため、社会住宅の開発は、企業の雇用問題を解決するだけでなく、長年放置されている土地の問題を解決し、国の社会経済発展に貢献することになるだろう。

「建設費は1平方メートルあたり約1000万ドン、それに借入金と土地代がかかるので、1平方メートルあたりの利益はわずか100万ドン、つまり約5％と計算しています」とヴィン氏は語った。

また、タンロイ不動産グループのグエン・タン・クエン総裁は、社会住宅開発の経緯を詳しく検討し、以前はロンアンで商業住宅プロジェクトを開発する計画だったが、2025年初頭から政府が不動産企業による社会住宅プロジェクトの開発を支援するという新たな政策を打ち出したため、タンロイは商業住宅プロジェクトを社会住宅に開発する計画を変更することを決めたと述べた。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、不動産事業者が自社の土地資金を活用し、社会住宅事業の開発に参加登録することは正しい方向であり、土地資金は豊富だがまだ商業住宅事業を実施できない事業者に活路を開くものだとコメントした。

「これらの土地資金を確保するために、ほとんどの企業は銀行から借り入れを行い、多額の金利を負担しなければなりません。その一方で、土地は休耕状態に放置され、無駄が生じています。商業住宅を建設する場合、利益は約20%ですが、法的手続きの待ち時間は非常に長く、公営住宅への転換の場合、利益は約10%ですが、法的手続きは迅速で、企業は迅速に資本を回収し、負債を処理することができます」とチャウ氏は述べた。

ナムディン省、1,100戸の社会住宅プロジェクトへの投資家を発見

ナムディン市建設投資プロジェクト管理委員会によると、ナムディン都市開発投資株式会社とハノイ・ミースアン住宅株式会社を含むナムディン・ミースアン都市合弁会社は、バイビエン社会住宅プロジェクト（ミーサー地区）を実施するための要件を満たした。

ナムディン省およびその他の地域での社会住宅完成目標。

このプロジェクトは、総投資額9,090億ドン超、敷地面積3ヘクタール超、9階建て6棟の建設規模を誇ります。完成すると、25～70㎡の広さを持つ1,100戸のマンションが市場に投入される予定です。

このプロジェクトは3段階に分けて実施されます。具体的には、第1段階は2025年から2026年にかけて、324戸のアパートを備えたBブロックとCブロックの建設と供用開始を行います。第2段階は2026年から2028年にかけて、304戸のアパートを備えたDブロックとEブロックの完成を目指します。第3段階は2028年から2030年にかけて、472戸のアパートを備えたAブロックとFブロックの建設を目指します。

プロジェクトの運営期間は50年間です。投資手続き、投資家選定のための入札、土地の割り当て、建設開始は2024年から2025年にかけて進捗します。技術インフラの建設と完成は2025年から2030年にかけて進捗します。

首相が各地方に割り当てた社会住宅完成目標によると、ナムディン省は2030年までに9,800戸の住宅を完成させる必要がある。そのうち、2025年には1,000戸、2026年には324戸、2027年には1,000戸、2028年には1,504戸、2029年には1,800戸、2030年には4,172戸となる。

注目すべきは、2021年から2024年にかけて、ナムディン省では社会住宅プロジェクトが1件も完成していないことです。これは、タイグエン省、ニンビン省、トゥエンクアン省、ヴィンロン省などの省でも同様の状況です。

クアンガイ省には6400億ドン規模の社会住宅地が建設される予定だ

3月14日、クアンガイ省人民委員会のトラン・フオック・ヒエン副委員長がベトナム労働総同盟代表団との作業会議を主宰し、同省の労働組合社会住宅建設投資プロジェクトに関するいくつかの内容について協議し合意した。

2023年11月、ソンティン区人民委員会は、ティンフォンコミューンの労働組合機関地区の1/500スケール、総面積約4.05ヘクタールの詳細建設計画を承認する決定を下しました。

クアンガイ省の労働組合機関地区の展望。

ベトナム労働総連合の代表は、省人民委員会が、労働者や労働者の賃貸ニーズに応えるための社会住宅建設への投資として、承認されたプロジェクトの土地の一部を割り当てることを提案した。

総面積は約2ヘクタールで、750戸のアパート、ガレージ、花壇システム、技術インフラ設備などを建設する予定です。居住者数は約2,500人です。総投資額は6,400億ドンと見込まれています。

「クアンガイ省があらゆる好ましい条件を整えれば、2025年10月にティンフォン村の労働組合公営住宅プロジェクトが着工する予定です。当初は約2ヘクタールの土地が建設され、完成までは約6～9ヶ月かかる予定です」と、ベトナム労働総連合の代表者は強調した。

ビンディン省：さらに3つの社会住宅プロジェクトが120兆ドンの融資パッケージの恩恵を受けるための基準を満たす

ビンディン省人民委員会は、政府の2023年3月11日付決議第33/NQ-CP号に基づき、120兆ベトナムドンの融資プログラムの恩恵を受けるための条件と基準を確保し、クイニョン市トランクアンディウ地区の3つの社会住宅プロジェクトを追加することについて建設省とベトナム国家銀行に報告した。

具体的には、ロンヴァン社会住宅プロジェクトは、LICOGI13 Thuan Phuoc Two-Member LLC（サイゴン・トゥアン・フオック・グリーン不動産株式会社とLicogi13株式会社の合弁会社から設立）が投資し、融資額は4,500億ドンです。このプロジェクトは2022年2月28日に承認され、敷地面積は2ヘクタール以上、総投資額は7,810億ドン以上、戸数は合計838戸です。

フータイロック社会住宅アパートプロジェクトは、ビンディン工業建設株式会社が投資し、融資額は2,000億ドンです。このプロジェクトは2023年3月15日に承認され、敷地面積は0.4ヘクタール以上、総投資額は3,580億ドン、戸数は合計285戸です。

残りのプロジェクトは、ピシコ・ビンディン株式会社が投資するピシコ社会住宅プロジェクトで、融資額は1,610億ドンです。このプロジェクトは2021年8月16日に承認され、敷地面積は0.5ヘクタール以上、総投資額は2,630億ドン以上、戸数は合計321戸です。

ビンディン省建設局は、2025年2月25日現在、上記3つのプロジェクトのうち、ロンヴァン社会住宅プロジェクトのみが整地工事を実施しており、2026年に完了する予定であると発表した（初期の進捗は2024年第3四半期に完了する予定）。

残りの2つのプロジェクトについては、土地の割り当てと土地使用権証明書の交付が完了しており、現在、許認可手続きと着工手続きを進めており、2025年第4四半期の完成が見込まれています。

2つの社会住宅プロジェクト、フータイロックアパートとロンヴァン社会住宅については、2024年11月初旬にビンディン省人民委員会のファム・アン・トゥアン委員長がプロジェクトを視察し、投資家にリソースを集中させ、プロジェクトを実施するためのすべての文書と手順の完了を迅速化し、管轄当局が承認したスケジュールに従ってプロジェクトを完了するように要請しました。

ホーチミン市は、古いアパートの改修に参加する企業を支援するためのインセンティブを増やす予定です。

政府は、同地域のアパートの改修や再建に参加する投資家に対するインセンティブと支援の仕組みを補完する決議案を起草している。

ホーチミン市では、2016年から2020年にかけて、1975年以前に建設されたマンション474棟のうち237棟の改修・修繕が行われ、その割合は49.3%に達した。

支援提案には、プロジェクト範囲内で100億VND/プロジェクトを超えない技術インフラ工事の建設費用の50％を支援すること、承認された計画に従った移転および強制移転の費用の50％を支援すること、建設投資プロジェクトの評価費用の100％を支援することなどが含まれます。

ホーチミン市建設局都市開発部のヴー・アン・ズン副部長は、2023年住宅法および2024年7月25日付政府マンション改修・再建法令第98/2024/ND-CP号に基づき、マンション改修・再建プロジェクトの実施にあたっては、投資手続きや優遇措置に関する具体的かつ明確な規制が設けられていると述べた。

したがって、投資家は、国有地に対する補償の免除、土地使用料および地代金の免除、補償および移住作業の完了後のアパート、商業およびサービスエリアでの営業の許可など、多くの優遇措置を享受できるほか、同時に、国は移転、強制移住、インフラ建設の費用を支援します。

多くのプロジェクトが再開し、不動産市場は日々「熱くなる」

ダット・サン・ホームズ・リバーサイド・プロジェクト（トゥドゥック市）の予定地は、急ピッチの建設により活気を取り戻しつつあります。長らく延期されていましたが、ダット・サン・グループは正式にプロジェクトを再開し、ホーチミン市東部の市場から注目を集めています。

記者の記録によると、プロジェクトの建設現場では激しい作業が行われている。掘削機や杭打ち機など、数十台の建設機械や車両が最大限に動員されている。土砂や建設資材を運ぶトラックの車列が工事現場に出入りし、慌ただしく緊迫した雰囲気を醸し出している。毎日、2組の作業員が交代で作業の進捗状況を確認し、工事現場はほとんど休む暇がない。

投資家は今年中にプロジェクトの販売を再開する予定で、価格は1平方メートルあたり1億1,000万～1億2,000万ドンの範囲です。プロジェクトの総収益は、2025年から2027年にかけて約27兆ドンに達すると推定されています。同社は2026年から収益を計上し始めると予想されており、これはダット・サン・ホームズ・リバーサイドの開発における重要な転換点となるでしょう。

ビンズオン省とドンナイ省では、フンティン社も一連の大規模不動産プロジェクトの再開計画を発表しました。特に注目すべきは、ニューギャラクシープロジェクト（ビンズオン省ディアン市）が再開され、2026年初頭の顧客への住宅引渡しを目指していることです。同様に、4棟の集合住宅（2,400戸以上）を含むラビタ・トゥアンアンプロジェクトも、遅延の後、建設が継続されています。

フンティン社によるビエンホア・ユニバース・コンプレックス・プロジェクト（ドンナイ省）は、約3年間の停滞を経て正式に再開されました。このプロジェクトは、2026年の完成時にはドンナイ省の重要なハイライトの一つとなることが期待されています。

ノバランド・グループによるアクア・シティも、この地域で復活の兆しを見せている巨大プロジェクトの一つです。ノバランドは、2024年末までに計画関連の問題を解決した後、既に開業済みの分譲地の建設を加速させることにリソースを集中させています。計画によると、ノバランドは2025年に1,000戸以上のタウンハウスとヴィラを引き渡し、2025年7月には新たな分譲地を開業する予定です。

ロンアン地区のアンフーシン住宅地区（カンジュオック地区）は、地元不動産市場における注目プロジェクトの一つです。このプロジェクトは2019年に開始され、2021年にインフラ建設が開始されました。しかし、様々な影響により、実施は中断されました。長い「休止期間」を経て、2025年2月初旬にアンフーシン社は新たな投資家と協力協定を締結し、2025年4月にプロジェクト全体を再開するための条件が整いました。

ドンナイ省は37の土地区画を競売にかける準備を進めており、21兆ドンの収益が見込まれる。

ドンナイ省人民委員会は、同省で2025年に土地使用権を競売にかける計画第79/KH-UBND号を発行したばかりだ。

計画によれば、2025年には37区画の土地が競売にかけられる予定だ。

ドンナイ省カムミー県ロンジャオ工業団地は2025年に競売にかけられる予定。

合計37区画の土地のうち、現在オークションに参加できるのは、総面積168ヘクタールを超える17区画です。その中には、面積55.9ヘクタールのロンジャオ工業団地、面積36.9ヘクタールのホアアン採石場など、大規模な区画も含まれています。

17区画の土地が競売にかけられる予定で、現在の土地価格表によると、総額は2兆1,720億ドンとなる。ドンナイ省人民委員会は、省土地基金開発センターに競売の運営を委託した。

オークションが成立しなかった場合は、次回のオークション情報を引き続き掲載します。

残りの約680ヘクタールの土地20区画については、ドンナイ省人民委員会が各部署、支部、地区に指示し、2025年に土地使用権オークションを開催するための手続きの実施を加速させた。

現在の土地価格表によれば、これら20区画の土地の競売価格は18兆8,140億ドンになると予想されている。

さらに、ドンナイ省人民委員会は、関係部署、支部、および各区市人民委員会に対し、既存の問題の処理に重点を置き、使用する必要がなくなった、または土地リースの期限が切れた企業から回収した、総面積約26万平方メートルの9つの土地区画の使用権のオークションを早急に開催するよう要請した。

ハドン地区で1平方メートルあたり2億6,200万ドンで競売にかけられた土地の全額支払いが完了した。

ハドン地区建設投資プロジェクト管理委員会によると、フー・ルオン区、イエン・ギア区、ドゥオン・ノイ区の27区画の土地オークションにおける土地使用料の支払い期限は終了した。しかし、支払いが全額済んでいるのは5区画のみで、その中には1平方メートルあたり2億6,200万ドンで落札された「ビューティークイーン」区画1A-03も含まれている。残りの4区画も1平方メートルあたり1億5,600万ドンから1億8,200万ドンと、非常に高額な落札価格が付けられた。