家の新築や修繕「失われた土地」
タムビン区（トゥドゥック市）に住むハさんは、面積50.6平方メートル、長さ10メートルの土地を所有しています。建築許可を申請した際、当局は1メートル後退し、2.4メートル前に出すよう要求したため、家の長さはわずか6.6メートルしかありませんでした。それだけでなく、彼女の土地は地上1階と地上1階しか建てられませんが、隣接する土地は地上1階と地上3階まで建てることができ、土地はすでに完成しています。「家族はすでに設計を終えていますが、今は家を借りなければなりません。長さ6.6メートルの家を建てると、夫婦2人と子供2人の部屋を確保できないからです」とハさんは憤慨して言いました。
ハさんの土地（中央）は、両側に以前建てられた家に比べてセットバックと土地利用係数が低すぎるため、「放棄」されています。
トゥドゥック市フーフー区に住むタンさんも、住宅街の三叉路に面した幅4メートル、長さ15メートル、前面道路まで8メートル、一辺7メートルの土地を所有しており、同様の状況です。建築許可申請の際、前面2.4メートル、背面1メートル、側面にもセットバック（後退）を求められました。ちなみに、この地域の他の世帯はすでに土地全体を建て上げており、建築許可を申請したばかりの住宅だけがこのようなスペースを空けなければならないのです。
「この後退によって、家々が突き出たり、奥まったりして、家族が使えるスペースが足りなくなり、地域全体が醜悪なものになってしまうでしょう」とタン氏は語った。彼を非常に苛立たせているのは、この地域の土地利用係数が非常に低く、三世代家族が暮らすには十分なスペースがないことだ。「トゥドゥック市は郊外で、混雑した中心部ではないのに、政府機関は低い土地利用係数を強制しています。そのため、建設はさらに複雑になり、多くの弊害が生じています。人々はこれらの問題に不満を抱いていますが、なぜ政府機関は人々の苦しみを軽減するためにこれらの問題を解決しないのでしょうか？」とタン氏は語った。
ニャーベ地区のレ・ディン・アンさんは、人々が定住した住宅地に課せられた不当なセットバックにうんざりしていると語った。しかし、修繕や再建をしたいと思っても、自分の土地をセットバックさせなければならないため、それができない。しかも、自分の土地は、以前から建てられておりセットバックの必要がない2軒の隣家の間に位置していたのだ。
Cは新しい住宅地にのみ適用されるべきである
決定56号の規定によると、面積が50㎡を超える土地の場合、奥行きが16mを超えると、建物は後方境界から2m以上後退させる必要があります。奥行きが9～16mの場合は、土地の後方境界から1m以上後退させる必要があります。奥行きが9m未満の場合は、家の後ろにスペースを作ることが推奨されます。既存の住宅計画区域では、土地利用係数が非常に小さく、場所によっては1～1.2倍しかないこともあります。これにより、残りの建築面積が狭くなりすぎます。また、建物の高さを規制している場所もあり、人々にとってさらに困難になっています。特に、角地にある土地が前、横、または後ろに後退しているため、建築がほとんど不可能な場合があります。
トゥドゥック市都市管理局副局長のマイ・タン・ンガ氏は、タン・ニエン氏との面談の中で、トゥドゥック市では3つの地区が合併したため、現在、セットバックの適用が非常に困難になっていると述べた。以前は、3つの地区のセットバックは、道路境界、建築境界、そしてタウンハウスの基準によって異なっていた。しかし、現在、決定56号に基づき、これらが一律に統一されているため、「ゆがみ」が生じており、住民の不満を招いている。トゥドゥック市は計画建築局にも報告し、対応を求めたが、回答は得られていない。現在、トゥドゥック市の指導者らは会合を開き、どの地区に建築許可を付与するかを決定し、その後、その地区に合わせて許可を付与するよう全体を検討するという方向で合意している。これまでセットバックが設けられていなかった地区や道路については、決定56号に基づいて許可を付与する際に、セットバックは適用されない。もしセットバックが適用される場合は、以前に建てられた住宅と同じサイズになる。
「現状ではセットバックが多すぎる上に建築係数が低すぎるため、土地を持っている人が家を建てる勇気が出ない。そのため、ホーチミン市計画建築局が、建設を必要とする人々が便宜を図れるよう、早期かつ合理的な調整を指示する文書を発行することを期待する。」
「決定56号以降、住民の土地が過度に削られたため、多くの問題が発生し、住民の反発も起こりました。以前は建築物の高さは道路の境界線に基づいて許可されていましたが、現在は係数に基づいて許可されているため、以前は7階建てまで許可されていた道路が、現在は2～3階建てまでしか許可されていないというケースもあります。係数、高さ、セットバックに関する規制は換気を確保するためのものですが、建設業者は以前の規制に比べて不利になったとして反発しました。近い将来、トゥドゥック市は、セットバック、高さ、係数に関する建築管理規制がなかった、以前は区画されていた地域を再検討する予定です。調査後、法律に基づいて許可業務を行い、より適切なものとなるでしょう」とンガ氏は述べた。
ニャーベ地区の指導者は、決定56号が発布された際、各地域がそれぞれ異なる反応を示し、それぞれの地域で異なる解釈がされたため、適用方法も異なっていたと述べた。多くの地域では1/2,000計画が策定されていなかったり、以前の計画では土地利用係数が更新されていなかったため係数の計算方法が分からなかったり、係数が低かったため2階建てや3階建てしか建てられなかったりした。特に、主要道路に面した土地にある住宅は、以前よりもはるかに低い階建てが認められるようになったため、住民は反発した。地域住民も住民を助けたいと思っていたが、警鐘を鳴らされることを恐れ、事態は停滞したままだった。
「私の考えでは、多くの土地が短すぎるため、実際の状況に応じて適切なセットバックを決定することになるでしょう。住民にとって有益なことはすべて行うべきです。計画建築局とホーチミン市人民委員会も会合を開き、決定56号を再評価すべきです。適切でないものは、住民の利益となるように修正する必要があります。新規住宅地には適用できますが、既存の住宅地への適用は非常に困難であり、修正が必要です」と彼は述べた。
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