法改正、対応能力のない不動産業は「波を乗り切る」のが困難に

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不動産事業は審査される

8月1日より、土地法、不動産業法、住宅法が正式に施行されました。専門家によると、この法律はあらゆる事業者と顧客に直接影響を与えるため、不動産市場にとって重要な節目の一つです。

この法律が施行されれば、不動産プロジェクト開発事業者は、売買や事業に関する一連の条件や規制が強化され、情報が透明化されることに加え、プロジェクトの障害を取り除く競争も始まると予想している。

Luật thay đổi, doanh nghiệp bất động sản không năng lực khó — *土地法、不動産業法、住宅金融支援機構（FAO）の3法が正式に施行され、市場にとって新たな「節目」となる。（写真：PS）*

ヴオン・カット・グループのCEO、グエン・ヴァン・ズン氏は、ングオイ・ドゥア・ティンとのインタビューで、「土地法、住宅法、不動産業法の規定はすべて徹底的に調査され、それぞれの具体的な事例に適用されています。したがって、透明性と正確性は非常に高く、より厳しい規制は、不動産セクターで適切に事業を運営していない投資家や企業に影響を与えるでしょう」と述べました。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、新しい規制により不動産事業と仲介活動が厳しくなるだろうと語った。

特に、商業住宅プロジェクトの開発のための土地ファンドに対する規制、土地価格枠の撤廃などにより、能力、資金、土地ファンドなどが弱い投資家が不動産市場から徐々に排除されることになる。

VARSは、実際には近年、不動産業界で事業を展開する多くの企業が、法的に準拠しておらず、法的規制に従って完了していないプロジェクトを「奪い取り」、すでに販売を開始していると評価しています。

そのため、最近、政府機関が状況を「引き締める」ために強力な措置を講じているにもかかわらず、多くの企業は依然として「凍結」状態にあります。

特に、新土地法では土地使用料の算定方法が明確に規定されており、土地価格は以前よりも大幅に上昇することになります。これは、人々がより多くの補償を受ける一方で、企業が利用可能な資本に対するより大きな圧力に直面することを意味します。

今後、企業が十分な経済的可能性を準備せず、明確な戦略を持っていない場合、不動産市場から淘汰されるのは非常に簡単です。

不動産事業には能力が必要

トラン・アン・グループのハ・ヴァン・ティエン副社長は、新法の影響を評価し、次のように述べた。「新法の正式施行により、投資家の選別と選別が明確に行われるようになるでしょう。これまで投資家は多くの段階を省略していましたが、今後は投資をスピードアップさせ、法的手続きを適正化し、プロジェクト開発に十分な力を持つための強力な資金を準備せざるを得なくなります。」

一方、フードン不動産株式会社（フードングループ）のゴ・クアン・フック社長は、ングオイ・ドゥア・ティン氏に次のように語った。「土地法、不動産業法、住宅法の正式施行は、市場に大きな影響を与えるでしょう。今後、法的な問題が数多く解消され、企業がプロジェクト手続きを完全に実行するための『正しい方向性』を見つけるのに役立つでしょう。」

「過去2年間、不動産市場は低迷しており、ほとんどの企業は法的問題に悩まされているため、新規プロジェクトを立ち上げることができず、供給が制限されています。しかし、ニャ・カン・ディエン、フー・ドン、ナム・ロンといったプロジェクトを開発できる投資家はまだ多く存在します。なぜなら、これらの企業は現時点で法的手続きをかなり適切に実施しており、高い経済的潜在力と事業内部の潜在力を備えているため、困難な時期であってもプロジェクトを立ち上げることができるからです」と、ゴ・クアン・フック氏は述べた。

不動産事業法の新規定を引用し、不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が規定に従って事業を開始するためのすべての条件を満たしている場合に限り、購入またはリース購入のために、住宅、建設工事の販売価格、リース購入価格、および建設工事の建設床面積の5％以下の保証金を保証人から徴収することが許可されます。

ゴ・クアン・フック氏は、不動産企業は従来のように自由に資金を調達することはできず、厳格に管理されると述べた。これは投資家の能力の分類と審査にも役立つだろう。

「以前は、不動産投資家は様々な形で5%以上の資金を動員できましたが、今ではそれが不可能になっています。プロジェクト開発に必要な全体の5%という金額はごくわずかであり、企業自身の財務力が必要です。不動産商品を開発するには、企業が真の潜在力、財務力、そして保証されたキャッシュフローを備えていなければなりません」とフック氏は評価しました。

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出典: https://www.nguoiduatin.vn/luat-thay-doi-doanh-nghiep-bat-dong-san-khong-du-nang-luc-kho-vuot-song-204240801232201313.htm