アパートの価格は上昇し続けている
近年の不動産市場全体の低迷とは対照的に、マンション価格は継続的に上昇しています。現在、 ハノイやホーチミン市といった大都市では、マンションは依然として不動産購入希望者にとって最も関心の高いセグメントとして人気を保っています。
不動産市場調査会社が新たに発表した報告書によると、第３四半期には売買市場と賃貸市場の両方で多くの業種が減速するなか、アパートは依然としてプラス成長を維持した数少ない業種だった。
具体的には、売買市場では、マンションへの関心が1%上昇した一方、その他のセグメントは4～11%減少しました。賃貸市場では、上記セグメントへの関心が13～28%減少した一方、マンションは6%増加しました。
上記部門の第3四半期不動産市場レポートによると、2015年から現在に至るまで、ハノイ市とホーチミン市の住民所得の伸び率は、マンション価格の上昇率に追いついていない。8年間で、都市部の住民所得はわずか39%しか増加していない（統計総局データ）のに対し、ホーチミン市とハノイ市のマンション価格はそれぞれ82%と56%上昇している。
アパートの価格は上昇を続け、都市部住民の収入をはるかに上回っている（イラスト：ハ・フォン）。
建設省によると、第3四半期、地方自治体や市場調査機関からの報告書と調査情報を総合すると、アパートは実際の住宅需要に応えているため、過去1年間の市場の悪影響が最も少ない不動産のタイプである。
マンションへの関心は回復の兆しを見せており、マンション購入需要は前四半期比1%増、マンション賃貸需要は前四半期比6%増となっています。中でも、20億～40億ドンの価格帯のマンションが最も人気です。主要都市では、中心部の100億ドン未満のマンションを中心に、良好な吸収力が見られます。
具体的には、ハノイでは、第3四半期にプライマリーマーケットで販売開始されたマンションの平均販売価格は、前四半期比で約7%、前年同期比で14%上昇し、1平方メートルあたり約5,080万ドンに達しました。ハイエンドセグメントにおける新規供給の割合が圧倒的に高く（90%以上）、価格調整は上昇傾向を示しました。これに伴い、一部の投資家は価格を引き上げ、高層階の在庫物件を追加で公開しました。
二次市場では、マンションの平均販売価格は前四半期から引き続き上昇し、1平方メートルあたり約3,200万ドンに達しました。これは前四半期比2.7%増、前年同期比0.8%増です。ハノイのすべての地区で、第3四半期の二次販売価格は第2四半期と比較して上昇し、特にドンダー区、タンスアン区、タイホー区、ナム・トゥー・リエム区、ジャーラム区では3%以上の上昇となりました。
ホーチミン市では、第3四半期に販売が開始された新築マンションの数は、ほとんどが既存プロジェクトの次期フェーズからのものでした。今年最初の9ヶ月間の新規供給の約60%は、東部の都市部プロジェクトによるものでした。
第3四半期の新規供給の約96%はハイエンドセグメントからのもので、残りの4%はトゥーティエム新都市圏のプロジェクトの次期フェーズからの高級セグメントでした。ホーチミン市のマンション市場における第3四半期の主な販売価格は、1平方メートルあたり6,000万ドンを超えました。
セカンダリー市場では、マンションの平均価格は1平方メートルあたり4,500万ドンに達し、前四半期比3%上昇しました。一方、高級住宅およびアフォーダブル住宅セグメントのセカンダリー価格は、第2四半期とほぼ同水準でした。
投資家は「サーフィン」し、買い手は高値を支払う
ハノイ市ホアンマイ区のトラン・ドゥック・クオン氏は、先週木曜日、ハノイ市ホアンマイ区にある72平方メートルのマンションを22億ドンで購入するために頭金を支払ったと発表した。クオン氏はこのマンションを「サーフィン」投資家から購入した。
「私にアパートを売ってくれたのは投資家です。彼らは今年9月から19億ドンでこのアパートを購入し、現在の取引状況は、公証済みの手付金3億ドンを支払ったというものです」とクオン氏は語った。
最近、投資家にとってマンション投資は「楽勝」となっている（イラスト：ハ・フォン）。
クオン氏によると、生活の必要性から、満足のいくマンションを「サーフィン」投資家から高値で購入することも容認できるという。「私が最も懸念しているのは価格ではなく、いかにスムーズに、そしてリスクを最小限に抑えて移転手続きを進めるかです」とクオン氏は語った。
ハノイの不動産投資家であるグエン・ヴァン・ナム氏は、過去2～3年、投資家が特に関心を寄せているセグメントはマンションだと述べています。利益率と価格上昇率は土地や住宅地ほど急速ではありませんが、マンションの価格は着実に上昇しており、リスクが低く、特に近年は売却しやすいという特徴があります。
「2021年末以降、全国の土地市場が活況を呈していたため、私を含め多くの投資家が資金を引き揚げ、ハノイのマンション投資に回しました。財務レバレッジの活用もより慎重に検討するようになりました」とナム氏は語った。
この投資家によると、アパート投資は短期間で大きな利益を生むわけではないが、現段階では流動性が高いセグメントだという。「資金源によっては、長期投資して賃貸する投資家もいる。また、良質な物件を求めて短期的に投資する投資家もいるが、利益は決して大きくないだろう」とナム氏は付け加えた。
ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン氏も専門家の視点から、マンション価格は一次市場と二次市場の両方で、特に手頃な価格帯と中価格帯のセグメント、そして製品ラインの終了が近づいているプロジェクトで上昇し続けるだろうと認めた。
この専門家はまた、土地基金の創設コスト、原材料費、金融アクセスコストが上昇する一方で、供給がますます不足していることを強調しました...したがって、不動産プロジェクトは価格を下げることが困難であり、高い販売価格を維持せざるを得ません。
ディン氏は「手続き、法律、資本の問題が解決されれば価格上昇は止まり、市場供給が増える可能性がある」と強調した。
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