都市投資プロジェクトへの入札における地方自治体の主なボトルネックの解消

金額ではなく、国家予算への最低支払率を規定する

政府は、土地利用プロジェクト実施のための投資家選定に関する入札法の施行に関する条項と措置を詳細に規定した政令第115/2024号を公布した。この政令の最大の変更点は、企業が国家予算に納付しなければならない最低税率を明確に規定した点である。

弁護士ファム・タン・トゥアン氏によると、以前は、法令25/2020の規定に従って、土地使用料と地代（旧称m3）に加えて国家予算への支払い額を決定する際に、地方自治体は3つの問題で困難に直面していた。

第一に、入札結果がないため、基準となる土地基金が存在しない、あるいは基準となる土地基金が多すぎるため、統合が困難です。第二に、想定される土地使用料と地代金の算定が困難です。第三に、この評価業務において、地方機関間の調整が困難です。これが、多くの地方自治体が土地利用事業の入札手続きに混乱をきたす一因となっています。

上記の欠点を克服するために、政令115/2024の第48条では、都市部プロジェクトを実施する投資家を選定するための入札の際の国家予算への支払最低率（一般にm値と呼ばれる）を規定しています。農村住宅地は、従来の金額ではなくパーセンテージで計算されます。

当該割合は、当該地域における事業実施用地の土地使用権入札後の平均上昇率（開始価格と落札価格の差）を参考に算出しています。

参照プロジェクトを実施するためにオークションにかけられる土地（住宅建設用の個別の土地オークションの結果を使用しない）は、プロジェクト投資方針の承認決定日の前の 3 年連続以内（特別な場合には最長 7 年）にオークションで成功した結果が出ている必要があり、オークションにかけられる土地と場所が類似している必要があります（同じ地区レベルまたは州内の別の地区）。

したがって、本政令は、土地利用効率の評価基準の決定方法を、従来のように具体的な金額で評価するのではなく、「国家予算への最低支払率」を適用する方向に変更しました。国家予算への実際の支払額（M値）は、投資家が提案した予算への支払率に、プロジェクトの実際の土地使用料と地代を乗じたものに等しくなります。

ホーチミン市の不動産プロジェクト（写真：Trinh Nguyen）。

地域に大きな収益をもたらすことが期待される

不動産法の専門家は、m 値の決定を次のように説明しています。

A省人民委員会は、4つの都市部プロジェクトについて土地使用権の入札を実施しました。A地区は、これら4つのプロジェクトの入札結果に基づき、落札後の平均上昇率（最低価格と落札価格の比率）を算出しました。その結果は10%でした。入札書類に記載されている10%という率は、投資家が国家予算に支払うべき最低支払率（m値）です。

投資家は、国家予算への10%以上の納付率を提案する必要があります。実際の国家予算への納付額は、落札投資家が提案した納付率（例：20%）に、実際に支払うべき土地使用料および地代（例：2,000億VND）を乗じた金額となります。土地使用料および地代は、土地法の規定に従って計算されます。したがって、投資家は、土地使用料（M値）の義務に加えて、国家予算に400億VNDを追加で支払うことになります。

当該地方自治体がプロジェクト入札を一度も実施していない場合、計算式に含めるべき基準土地基金は存在しません。また、政令第48条第6項では、入札のための基準土地基金がない場合には、投資政策決定日の前5年間に入札対象となったプロジェクト、または入札対象となったプロジェクトに関する情報を承認する文書の予算支払額の平均増加率を使用することができると規定されています。

地方自治体がオークションまたは入札方式によるプロジェクト実施のための投資家選定を実施しておらず、基準となる土地基金がない場合、入札書類には国家予算（M）への納付額が明記されていません。この納付額は、投資家が入札書類において提案するものです。投資家（M）が提案した国家予算への納付額は、プロジェクト契約書に定められた様式とスケジュールに従い、土地使用料および地代金の支払いと同時に支払われます。

これにより、国家予算拠出率（m）の決定が明確かつ完全となり、多くの地方自治体にとっての困難が解消されました。国家予算拠出率（m）の決定に関する新たな規則は、地方自治体に多大な歳入をもたらし、投資環境を透明性と魅力のある方向に改善することが期待されます。

しかし、弁護士ファム・タン・トゥアン氏によると、上記の計算により、M社が支払わなければならない金額から企業のプロジェクト実施コストが大幅に増加する可能性もあるという。

出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm