債券と不動産の困難の解決

建設省は最近発表した不動産・住宅市場に関する報告書の中で、不動産業界は多くの困難に直面していると指摘した。特に、2022年に破産・解散を宣言した不動産業界の数は、2021年と比較して38.7%増加した。

困難の上に困難が重なる

同機関は、2022年は不動産セクターの企業が多くの課題に直面する年になると予測しており、困難に対処するために従業員数を最大50%削減する企業もある。主な理由は、信用融資へのアクセス、債券の発行、顧客からの資金調達が困難であり、多くの企業が資金不足に陥り、プロジェクトの実施を延期または一時停止せざるを得ないことである。

さらに、貸出金利、為替レート、ガソリン価格、建設資材価格の上昇が企業のコスト増加につながり、事業運営に影響を及ぼしています。不動産を購入する顧客が銀行融資へのアクセスに困難を抱えていることも、不動産商品やプロジェクトの流動性に間接的な影響を与え、企業は商品を売却して資本を回収し、再投資することができなくなります。

さらに、2022年末から現在に至るまで、企業による債券発行を規制する政策の変更など、さまざまな理由により、一部の企業は依然として投資家への債券の早期返済を迫られています。

ベトナム債券市場協会（VBMA）のベトナム債券市場レポートによると、昨年の社債発行総額は255兆1630億ベトナムドンで、前年比66%減少しました。2022年のほとんどの業種グループの発行額は前年比で減少し、特に不動産企業の債券発行額は、多くのマクロ要因の悪化により、同時期比80.8%減少しました。

資金調達の困難は、不動産市場における売買活動に大きな影響を与えている。写真：タン・タン

一方、企業は最大210兆8300億ドン相当の債券を前払いで買い戻さなければならず、これは2021年と比較して46％増加した。そのうち、不動産グループは約35兆4000億ドンを前払いで買い戻した。つまり、不動産の資金源が逼迫しているだけでなく、以前に比べて大幅に狭まっているため、業界の多くの企業が困難に陥っている。最近発表された一連の企業の損失がこの困難を示している。例えば、ファットダット不動産は2022年第4四半期に約2300億ドンの損失を出し、センランドも2022年第4四半期に最大586億ドンの税引き後損失を報告し、ダットサングループは4000億ドン以上の純損失を出した…他の多くの大企業も収益と利益が急激に減少した。

2,000億ドンを超える債券負債を抱える不動産会社の取締役会長は、自社が投資ポートフォリオの組み換えやプロジェクト売却によって負債と金利の状況から抜け出すために「損失と痛み」を受け入れたと語った...しかし、この時期に売却相手を見つけることは極めて困難だ。なぜなら、ほとんどの不動産会社は資金源を使い果たしており、不動産に限らずあらゆる資産の売却は困難だからだ。

「社債市場の逼迫が急激かつあまりにも急激だったため、私たちは適切な対応ができませんでした。現在私たちが懸念しているのは、プロジェクト実施のための資金調達方法が分からず、手続きに関する多くの政策が未解決であることです。したがって、政府が早急に企業のプロジェクト実施を支援する政策を撤廃する手段を確立することが必要です」と彼は述べた。

多くの解決策

ホーチミン市経済大学のグエン・フー・フアン博士は、ラオドン紙の記者に対し、不動産市場は投入と産出の両面で困難に直面しており、特に資金調達源が厳しく規制されていると述べた。したがって、この市場の資金調達難を解決するには、国家銀行の政策を具体的に示し、不動産企業の流動性確保のため、短期信用資金をある程度支援する必要がある。

「社債の​​問題は一夜にして解決できるものではなく、不動産企業は未完のプロジェクトを継続するために運転資金を切実に必要としています。企業は外貨融資などの他の資金調達源を求めることもできますが、米ドル建てで借り入れる必要があり、すべての企業が国際資本動員の条件を満たしているわけではないため、為替リスクに直面することになります。したがって、短期的な問題は依然として信用資本による「支援」を必要としており、不動産企業の回復を支援することに貢献しています」とグエン・フー・フアン博士は述べた。

グエン・フー・フアン博士によると、不動産企業向けの融資資金が困難に直面しているだけでなく、居住用または投資用の住宅購入のために融資を受ける個人顧客も資金調達が制限され、年利15～16%という高金利に直面している。そのため、早急に融資金利を安定させるか、引き下げる解決策が必要だ。

社債問題の解決について、ホーチミン経済大学企業金融学部副学部長のレ・ダット・チ博士は、銀行が預金者保護のために融資規制を遵守しなければならないのと同様に、社債市場を組織し管理するための措置を講じるためには、社債を銀行融資に加えて企業にとって重要な資金調達チャネルとして認識する必要があると述べた。

一方、金融・証券専門家のラム・ミン・チャン氏は、社債市場は最近多くの投資家の信頼を失わせ、再び参加する意思を失わせていると述べた。社債の重要な役割を回復するには、以下の条件が確保されなければならない。

まず第一に、そして最も重要なのは、すべての社債が信頼できる格付け機関によって格付けされていることです。これにより、投資家は各社債のリスクレベルを把握できます。第二に、規制当局は債券の流通を厳格に管理する必要があります。法律を回避して私募債を一般向けに流通させることは絶対に避けてください。第三に、債券の投資家への助言や販売は証券取引資格を有する者のみが行うことができます。銀行員などの非専門家による債券販売に関するコンサルティングは避けてください。

第四に、債券コンサルタントと債券販売者は、投資家が投資対象となる社債とその潜在的リスクを明確に理解できるよう、詳細かつ厳格なコンサルティングプロセスを踏む必要があります。「これが実現すれば、社債は徐々に回復し、力強く発展し、企業、特に不動産業にとっての資金供給チャネルとなるでしょう」と専門家のラム・ミン・チャン氏は強調しました。

建設省住宅不動産市場管理局長のホアン・ハイ氏は、管理機関の視点から、建設省は、国内市場での個人社債の募集と取引、および国際市場での社債の募集を規制する政令65/2022/ND-CPの修正と補足、 法規制に従った国内市場での社債の募集と取引、および国際市場での社債の募集に関する指導とガイダンスの強化、株式市場における不動産企業の資金調達活動を管理し、投機、操作、価格インフレを回避することを政府に提案したと述べた。

建設省は、国家銀行に関して、経済支援のための適切な信用限度額管理計画を検討・提案し、企業、住宅購入者、投資家が信用資本にアクセスしやすい環境を整備するよう、信用機関を指導・監督することを提案した。また、法律に基づき条件を満たす企業や不動産プロジェクトへの融資・支払いを迅速に行うよう、信用機関を指導・監督し、社会住宅プロジェクト、労働者住宅、低価格商業住宅、生産・社会保障目的のその他の不動産で、高い効率性と債務返済能力を有するものへの融資を優先することを提案した。

地方自治体は、地域内の住宅・不動産プロジェクトを精査し、リストアップする必要がある。具体的には、投資が承認されたものの未実施または実施が遅れているプロジェクトについて、その原因と理由を評価する。その上で、住宅プロジェクトへの投資準備に関する法律事項や手続き上の困難や障害の解消に重点的に取り組み、市場への供給量を増やす。行政手続き改革を加速し、地域内の不動産プロジェクト実施手続きにおける責任回避や手続きの遅延を回避する。

国際経験の研究

国家金融通貨政策諮問委​​員会のカン・ヴァン・ルック博士は、中国の不動産市場を救済するための16の解決策を慎重に研究し、そのうち10はベトナムが研究し、適用できると判断したと述べた。

「実際、私たちは税金の繰り延べや延期、借金の繰り延べや延期など、いくつかの解決策を実施してきました。また、建設省、財務省、政府と協議して他の解決策を検討し、国の実際の状況に適した方向性を見つけています。

例えば、企業は債務を期日通りに返済するために、一部の資産を売却する際に割引を受け入れなければなりません。困難な状況下では、債券保有者と交渉して債務の延長を図ることができますが、これは政令65号で認められています。現金を商品と交換したり、債券を不動産と交換したりする際には、発生する可能性のある法的問題を回避するために、国の指導が必要です。企業は債務の借り換え、つまり既存の債務を返済するために新規債券を発行することが認められています…」とリュック氏は述べました。

（*）1月30日付のラオドン新聞を参照

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm