不動産取引は増加、活気の回復を待つ

[広告_1]

Người dân tìm hiểu các căn hộ của một dự án chung cư tại Bình Dương - Ảnh: NGỌC HIỂN — ビンズオン省のコンドミニアムプロジェクトのアパートを見学する人々 - 写真：NGOC HIEN

では、現在の不動産市場はどのような状況なのでしょうか？注目すべき点や注目すべき点は何でしょうか？

金利が下がり、人々は大胆に住宅を購入

ホーチミン市トゥードゥック市にマンションを購入したばかりのグエン・アン・トゥー氏（35歳）は、最近妻と一緒にホーチミン市の多くの不動産プロジェクトを調査し、ホーチミン市に隣接するビンズオン地域のプロジェクトも視察したが、ほとんどのプロジェクトが高額だったと語った。

プロジェクトを精査した後、トゥ氏と妻は、住宅価格の70％が銀行から融資された、価格が約30億ドンの市内のプロジェクトに住む場所を選ぶことに決めた。

Tuさんによると、現在、住宅ローンの金利が下がり、最初の2年間は固定金利、年6％で借りられるようになったため、Tuさんは10年以上賃貸生活を送っていたこの家に定住することを決意したという。

「実は、今は選べるアパートの数は多くないのですが、ここ2年間で見ると、プロジェクトの数は片手で数えられるほどしかありません。今回は金利が下がり、投資家への支援策も充実しているので、このタイミングで家を買うことにしました」とトゥさんは語った。

トラン・ヴァン・タオ氏（33歳）は、将来的に新築マンションか戸建て住宅を購入するかの選択をせずに、同じくトゥドゥック市にある中古マンションを購入することを決意し、住宅購入手続き完了後すぐにピンクブックを取得しました。タオ氏によると、10億ドンの銀行ローンは2年間年6%の固定金利で、彼の返済能力に合致しているとのこと。

ノバ・レキシントン不動産株式会社のゼネラル・ディレクター、ファン・ゴック・バオ・アン氏は、トゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場に新しいアパートがあまりない状況で、本当に住宅を必要としている多くの人々が、すぐに住む場所を確保したいという差し迫ったニーズをすぐに解決できる、建設品質の良い、引き渡し済みのプロジェクトの住宅を購入することを選択していると語った。

6月22日、トゥドゥック市の公証役場には、週末であったにもかかわらず、土地取引手続き、特に土地やアパートの譲渡取引の公証をするために人々が来ていた。

Hさん（この公証役場の所長）によると、現在、土地取引の公証のために来ている人の数は、2023年の市場が「凍結」していた時期よりわずかに多いものの、パンデミック前のほんの一部に過ぎないという。

H 氏によると、この事務所は過去 6 か月間に 4,000 件の公証済み文書を受け取っており、そのうち 3 分の 1 は、アパート、土地、住宅の賃貸、購入、売却、譲渡に関する取引だという。

Hさんによると、現在住宅を購入する人のほとんどは本当に住宅を必要としている人々で、特に若いカップルが多く、一般的なアパートの価格は1戸あたり20〜40億ドンだそうだ。

Dự án bất động sản đang xây dựng ở quận 7, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH — ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真：QUANG DINH

主に合法的に居住できる家を探しています

ドンタイ不動産会社の副社長トラン・マン・チ氏は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、実際の取引を見ると、定住するために家を買いたいという真の住宅ニーズを持つ人々のほとんどが、現段階でマンションを購入するために市場に戻り始めていることが示されていると語った。

「現在、購入者は将来建設される予定だが、標準的な法的書類が整っていない不動産プロジェクトには興味を示していません。そのため、現在取引されているアパートは完全な合法性を確保する必要があります。投資家は柔軟な支払い方針を数多く提供し、支払いスケジュールを延長する必要があります。すでに住宅を受け取ったプロジェクトでも、購入者は未払い金額の最大30%を抱えており、支払いが遅れているケースもあります」とチー氏は述べた。

同様に、チタニウム不動産管理会社のディレクターであるファム・トロン・プー氏は、最近、トゥドゥック市の一部の住宅地の土地の取引が以前よりも「活発になっている」と述べた。

土地に関しては、一部の地域では土地価格が以前に比べてわずかに上昇し、1平方メートルあたり約1億～1億ドンから1億3千万～1億4千万ドンに上昇し、パンデミック前の水準に近づいているとプー氏は述べた。

また、フー氏は、今後、土地の分割や売却に関する規制が厳しくなり、土地の分割や売却のための土地資金が制限され、インフラの接続に関する情報も限られるため、現在、ホーチミン市以外のニョンチャックやロンアンなどの一部の地域でも、「凍結」期間よりも取引状況が良好になっていると述べた。

一方、ある外資系不動産会社の営業部長は、同社における現状として、北部地域の取引は南部地域よりも好調であり、南部で市場に投入されたプロジェクトは前期ほど好評ではないと述べた。現在、住宅購入者は主に真の住宅ニーズを持つ人々であり、前期のような投資目的や「サーフィン」目的の顧客層は多くない。

この人物によると、ホーチミン市の不動産市場で最も困難なのは、新規プロジェクトの供給不足だという。

例えば、このグループは海外の親会社から数十億ドル規模の資金をプロジェクト開発に投入する準備が整っていますが、土地資金が限られているため、近年はM&A（合併・買収）に向けて、市内で十分な土地資金のあるプロジェクトを探してきましたが、希望する物件は見つかっていません。そのため、この人物は、近い将来も供給面で市場が依然として厳しい状況に陥ると考えています。

同様に、ホーチミン市で大規模プロジェクトを展開する不動産会社の副社長も、市場の吸収力が低いため、土地がきれいであるにもかかわらず、プロジェクトエリア内での別荘、タウンハウス、アパートの開発計画を一時的に中止せざるを得ないと述べた。

「私たちは未完成の分譲地の完成に努めているだけで、新規分譲地の開発は中止せざるを得ません。顧客は現時点で高額のマンションを購入するために多額の資金を費やす覚悟ができておらず、投資家自身も財政難に直面しており、この困難な時期に以前のように駆け込むだけの十分な資金がありません」と彼は語った。

不動産市場は法的問題により依然として厳しい状況にある

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏は、不動産業界で最も困難な点は、古いプロジェクトが行き詰まり、新しいプロジェクトが不足する原因となる法的問題であると語った。

チャウ氏によると、2024年第1四半期に「投資家の承認と同時に投資政策が承認された」商業用住宅プロジェクトは、面積3,647平方メートルの1件のみで、219戸のアパート規模で建設投資が完了した古いプロジェクトは1件のみだった。

将来の住宅を販売するための資金を調達できる商業住宅プロジェクトはなく、28,462戸のアパートを含む62の商業住宅プロジェクト（古いプロジェクト）が実施中です。

また、チャウ氏は、社会住宅プロジェクトへの投資は承認されておらず、建設許可も下りていないものの、242戸の社会住宅プロジェクト（旧プロジェクト）が1件のみ完了し、4,996戸の社会住宅プロジェクトと労働者向け住宅（旧プロジェクト）が7件実施中であると述べた。

「2024年、ホーチミン市の不動産市場では住宅需給の不均衡と住宅供給不足が続き、特に高級住宅分野の不均衡と手頃な価格の商業住宅および社会住宅の深刻な不足により、住宅価格が上昇、もしくは高止まりする可能性がある」とチャウ氏は述べた。

不動産事業の収益が増加した理由は何ですか？

Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM - Tổng hợp: NGỌC HIỂN - Đồ họa: N.KH. — 出典: ホーチミン市統計局 - 編集: NGOC HIEN - グラフィック: N.KH.

ホーチミン市統計局によると、今年最初の5ヶ月間のホーチミン市のその他のサービス収入は172兆4,910億ドンで、前年同期比8.6%増加した。そのうち、不動産事業収入は101兆8,140億ドンと推定され、その他のサービス収入の59%を占め、前年同期比7.4%増加した。2024年の最初の4ヶ月間の不動産事業収入は80兆8,450億ドンと推定され、前年同期比9.8%増加していた。

公証役場の代表者は、トゥオイ・チェ氏との会話の中で、不動産部門からの収入増加は、不動産取引の申告価格が前回の申告よりはるかに高く、実際の価格に近づいたことが一因であると語った。

ある公証役場の責任者は、かつては高額な税金の支払いを「避ける」ため、不動産取引では数十万から数億ドンしか申告しないことが多かったが、今ではそうではなく、すべての取引記録は5億ドンを超えていると述べた。申告額が低いと税金が還付され、その後の手続きが非常に面倒で困難になるという。

そのため、人々の申告が販売価格に近づき、税金の徴収額が以前よりも高くなったとこの人は語った。

不動産市場は2025年半ばまでに安定すると予測

Giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng trung bình 31% trong sáu tháng đầu năm 2024 - Ảnh: NAM TRẦN — ハノイのアパート価格は2024年の最初の6か月で平均31％上昇しました - 写真：NAM TRAN

不動産市場は回復の兆しを見せているが、専門家によると、手頃な価格のアパートや公営住宅の取引が増えれば市場は安定するだろうという。

建設部によると、2024年第1四半期、全国で完成した商業用住宅プロジェクトは10件、新規認可は19件、将来住宅を販売できるプロジェクトは38件、実施中のプロジェクトは984件だった。

2024年第1四半期の不動産取引件数は累計133,512件（2023年第1四半期は109,066件）に達した。

そのうち、マンションおよび戸建て住宅の取引件数は35,853件（2023年第1四半期は27,590件）、土地の取引件数は97,659件（同81,476件）に達しました。建設省はまた、マンション市場が真の住宅ニーズを持つ層や中長期投資家の注目を集め続けていると述べました。

ローカルリカバリ

ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、トゥオイ・チェ氏とのインタビューで、不動産市場は特にハノイ市場で回復しつつあり、二次市場の価格と高級マンションプロジェクトの価格はともに上昇しているとコメントした。

マンションの平均価格が上昇したのは、新たに発売された高級物件が高値で提供され、市場全体の平均価格が上昇したためです。トゥアン氏は、マンション市場は今年最初の3ヶ月間で上昇したものの、需給両面でプラスの方向ではないと述べました。さらに、近年の不動産市場の回復は北部に集中しており、マンションに加えて、北部の土地市場や戸建て住宅も上昇しています。

市場全体を見てみると、不動産需要に応えられていない状況です。ハノイでは、真の住宅ニーズを持つ人々が4,000万VND/㎡以下の物件を求めており、ホーチミン市では5,000万VND/㎡以下の物件が求められていますが、現状では供給不足となっています。

CBREベトナムのディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏によると、近年の市場供給はハイエンド以上のアパートメントセグメントに限られている。今後数年間の予測では、純粋に商業用のアパートメント製品にはミッドレンジやローエンドの製品は含まれなくなるだろうとキエット氏は述べた。

この専門家はまた、住宅供給が豊富である場合に限り、市場の需要が安定し、すべてのセグメントで需要と供給のバランスが取れ、市場が持続的に発展できると断言した。

現在、不動産市場は近年、高級住宅への偏りが顕著で、不均衡な傾向を示しています。そのため、市場は、政府による公営住宅や低所得者向け住宅の開発支援によって、こうした供給が早期に創出されることも期待しています。

不動産法の執行に対する期待

専門家によると、政府は不動産市場に関する3つの法律を国会の前回の決議より5か月早い8月1日から施行するとともに、信用機関から担保を受け取る際の一貫性と厳格性を確保するため信用機関法第200条と第210条の2つの条項も8月1日から前倒しで施行する案を提示しており、これにより不動産市場にとってより透明性の高い、より有利な新たな法的回廊が築かれることになる。

しかし、現実には、法律の適用には必ず遅延が生じ、明確な効果が現れるまでには半年から1年かかります。さらに、法律には市場の均衡化や住宅価格の調整、融資金利や地価の引き下げといった言及は一切ありません。むしろ、プロジェクトの投入コストが上昇する可能性があるため、住宅価格の低下は期待しにくいのです。

ディン・ミン・トゥアン氏はまた、法律が市場に浸透するには時間が必要であり、法令や通達による指導も必要となるため、短期的には市場に供給が不足していると指摘した。現在、旧法と新法の間の移行期間にあり、誰も決断を下す勇気がないため、新規供給は少なく、新規供給のあるプロジェクトは非常に高値で売れる可能性がある。

しかし、トゥアン氏は、新法が供給問題の解決に役立ち、南北双方のプロジェクトにおける法的障害が取り除かれることを期待している。規制が明確になり、中長期的には供給がより豊富になるだろう。

新法は投資家に対する要件を厳格化し、潜在的投資家のみがプロジェクトを実施できるようになり、同時に住宅購入者は住宅購入時に頭金を5%のみ支払うことで済むようになります。投資家の審査はより厳格になり、市場はより健全に発展するでしょう。しかし、不動産市場が均衡状態に達し、持続的に発展するには、少なくとも2025年第2四半期までかかるでしょう。