地盤問題を解決する

2022年、多くの地域は2年間のパンデミックからようやく脱却し、消費者需要は活況を呈し、賃料の低迷もあって多くの個人や企業が事業を再開するきっかけとなりました。しかし、2023年に入り、世界経済と国内経済は困難に直面し、人々は支出を抑え、賃貸物件の所有者は再び価格を引き上げようと準備を進めており、売買活動は低迷しています。物件の戻りの波は、ホーチミン市中心部の高級住宅街から、他の多くの繁華街へと広がっています。

敷地が手狭なため閉鎖

11月23日付のNguoi Lao Dong紙記者による調査によると、ホーチミン市の多くの繁華街にある小売店やレストランは閑散としている。レライ通り、レロイ通り、レタントン通り（1区）、カックマンタンタム通り（3区）といった一等地の店舗は軒並み閉店し、外観は荒れ果て、賃貸物件の案内が溢れている。

ホーチミン市1区レタントン通りにある一連の空き賃貸物件。写真：LE TINH

レ・ロイ通り（１区）の土産物店の販売員、トラ・ミーさんは、今年初めからホーチミン市を訪れる外国人観光客は増えているものの、購入率は非常に低いと語った。

「観光客は以前ほど土産物にお金をかけなくなりました。ほとんどの人は5～10ドル程度の小さなものしか買わず、たとえ割引があっても高価格帯の商品には興味を示さなくなっています。店主たちはオンラインでの商売も検討しましたが、商品の特殊性から効果がありませんでした」とトラ・ミー氏は語った。

レタントン通り（1区）の麺類店のオーナー、スアン・フオンさんは、客がほとんど残っておらず、午前7時半から9時と午後6時から7時しか営業できないと不満を漏らした。

不況を受け、彼女はGrabやBaeminなどのアプリでオンライン販売を登録することにしました。利益は少ないものの、レストランの収入増加にも役立っています。「多くの経営者は店舗の維持費を支払うだけの資金がなく、開店からわずか数ヶ月で閉店せざるを得ないのです」とフオンさんは言います。

今年初めから、ホーチミン市中心部の賃貸スペースの空きが増えていることが注目されている。これは、食品・飲料（F＆B）、 ファッション、履物、美容などの分野の多くの大規模および小規模ブランドもひっそりと市場から撤退しているという事実に比例している。

ノートルダム大聖堂エリアのメロウワー・コーヒー、市営郵便局横のサイゴン・ラ・ポスト・カフェ、タートルレイク・ラウンドアバウト周辺のフィンデリ、サイゴン・ケース、ジオ・バックは、すでに数ヶ月前から閉店しています。チャック・ティー＆コーヒーチェーンも、収益の低い店舗を閉鎖し、収益性の高い店舗とオンライン販売に注力しています。

ベトナムレポートが2023年9月に実施した食品・飲料企業調査によると、2022年から2023年にかけて、この業界の企業の最大33.3%が売上高が減少し、41.7%が利益を減少させると予想されています。市場調査会社ニールセンIQのデータによると、日用消費財（FMCG）業界の約84%が今年最初の8ヶ月間で価格を引き上げており、業界の売上高は継続的に減少しています。

ニールセンIQの小売測定担当シニアディレクター、ズン・グエン氏は、今年の最初の8ヶ月間でほとんどの商品の消費が減少したと述べています。この市場調査会社がベトナムでモニタリングしている26,214ブランドのうち、最大60%が価格上昇と生産量の減少により衰退傾向にあります。

ブランド専門家のヴォ・ヴァン・クアン氏は、購買力の急激な低下と電子商取引の急速な発展により、大多数の消費者が店舗に直接行く代わりにオンラインでの買い物を選択するようになり、一部地域では供給過剰の危機により多くの店舗が営業不能となり、閉店に追い込まれたと述べた。

もっと割引が必要

ヴィナ・インターナショナル株式会社（ヴィヴァ・スター・コーヒーとヴィヴァ・リザーブ・コーヒーチェーンのオーナー）の取締役会長、レ・ティ・ゴック・トゥイ氏は、飲食事業の総運営コストのうち、賃貸料が大きな割合を占めていると述べた。コーヒーショップ型の場合、賃貸料は総コストの約20～25%を占める。

現在、多くの店舗が2022年に比べて20％～30％程度価格を下げていますが、依然として景気は厳しく、市場全体の消費は低迷しているため、事業者はコスト削減を図り、各販売拠点での利益確保を目指し、店舗の賃貸や事業拡大を慎重に検討しています。

アナリストによると、経済難により店舗の収益は減少し、企業は販促活動や割引、その他のインセンティブにさらに多くの費用を費やす必要があり、店舗の利益率は以前に比べて低下しているという。

「企業は、好立地に投資し、利益の大半を店舗の賃料に充てる代わりに、撤退したり、中心部から離れた地域に移転したり、オンライン販売に投資したりすることを選んでいる」とキド・グループ・コーポレーションのトラン・レ・グエンCEOは述べた。

国際メディア市場研究所所長のホー・ミン・ソン博士は、ホーチミン市の賃貸物件は複数の所有者を経由することが多く、最終顧客への賃料が非常に高いのが実情だと指摘した。物件費は事業コスト全体の中で大きな割合を占めるため、常に低価格の物件が優先される。同専門家によると、今後、中心部からの撤退の波はますます強まるだろう。

Housezy株式会社の創設者であるグエン・タット・ティン氏は、ホーチミン市の中心部には賃貸物件の価格が非常に高いものがまだたくさんあると語った。これは、借主が物件の価値や地域の価格に対する利益率から賃貸価格を計算しているからだ。

「これ以上の値下げは全体の賃料水準と将来の賃料に影響を与えるため、彼らは値下げよりも空室のままでいることを受け入れています。しかし、借主が善意を持ち、長期的な事業計画を持っている場合、値下げに同意する家主もまだいます」とティン氏は述べた。

Wowhome投資開発株式会社の副社長、タ・チュン・キエン氏によると、物件を借りるかどうかを決める上で最も重要な要素は価格です。「契約締結日から6ヶ月以内に、修繕や内装などの費用を除いた賃料を50%引き下げるだけで、お客様は安心してすぐに借りる決断をするでしょう」とキエン氏は提案しました。

（つづく）

（*）11月23日付のラオドン新聞を参照

トゥドゥック市で複数の賃貸物件を所有するソン氏は、この地域の物件のほとんどが空室になっている主な理由は、入居者が長期契約を要求しながらあまりにも低い価格を交渉しているためだと語った。

「賃貸もしたいので、昨年初めと比べて10～15%値下げしましたが、お客様からはまだ10%の値下げを求められております。賃貸のために複数の仲介業者と提携しています。ご希望があり、市場価格を把握し、長期的な取引を希望されるお客様がいらっしゃる限り、値下げを受け入れ、すぐに賃貸に出します」と孫氏は語った。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm