土地使用料で不動産事業が行き詰まる

すでに20階以上が建設されているが、国に土地使用料を支払っていないため、今後住宅を販売できず、経営が苦しい状況となっている。

企業は土地資金に縛られている

ビンズオン省の大手企業であるBconsグループは、2018年から現在に至るまで、数十件の中規模不動産プロジェクトの開発・建設・顧客への引き渡しで実績を積み重ねてきました。しかし、2023年から現在に至るまで、新規プロジェクトは継続的に建設許可を取得しているものの、依然として大きな困難に直面しています。プロジェクトは建設許可を取得したものの、土地使用料の支払いに関する決定がまだ下されていないのです。

このグループのリーダーは、Bcons社は20階建て以上のプロジェクトを抱えているが、ビンズオン省天然資源環境局は、企業が支払わなければならない土地使用料に関する決定をまだ発表していないと述べた。

土地使用料を支払わない場合、企業はプロジェクトの販売価格に見合う住宅を建設できず、住宅販売資格を得るために商工省に書類を提出できず、顧客と売買契約を締結することができません。販売開始の条件が満たされない場合、企業は建設資金を調達することができません。

土地使用料に関する不適切さは、土地資源を無駄にし、企業と顧客の両方に経済的損失をもたらすだけでなく、不動産市場と経済全体に悪影響を及ぼします。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

フードン不動産株式会社は、10階建てまで建設を完了し、2022年にディアン市（ビンズオン省）のマンションプロジェクトの投資方針、計画、建設許可を取得したと発表した。建設許可取得後、投資家は銀行から建設資金の支援を受けた。現在、このプロジェクトは10階建てまで建設されているが、天然資源環境局による土地使用料の査定がまだ完了していないため、土地使用料はまだ支払われていない。

Bcons と同様に、Phu Dong も財務上の義務を履行するまで将来のプロジェクトの販売を開始することはできない。

ビンズオン省では、上記2社だけでなく、ディアン市のPiグループのPiCity Sky Parkや、A&Tベトナム技術貿易投資株式会社が投資するA&T Sky Gardenなど、多くのプロジェクトが土地使用料の支払いに滞っています。ビンズオン省だけでなく、 ロンアン省も同様の状況にあります。例えば、ベンルック地区のDestino Centroアパートプロジェクトは、建設許可は取得しているものの、土地使用料の支払いができていません。

タンダイタン不動産株式会社のレ・ヴァン・タン社長は、2022年までは各省がまず投資方針を公布し、次に1/500計画を公布し、企業が財務上の義務を履行できるよう土地使用料を算定した上で建設許可を発行することになると述べた。しかし現在は、各省が先に建設許可を発行し、その後土地使用料を査定し、企業が後から完了させている。しかし、この手続きが現在混雑しており、企業は困難な状況に陥っている。

「土地使用料がいくら支払わなければならないか分からなければ、お客様に住宅価格を負担させることができません。また、たとえ建物を建てたとしても、土地使用料を支払っていなければ、販売も契約も集金もできず、事業者は建設資金を確保できません。銀行から借り入れをする場合、ローンの利子は後から住宅販売価格に上乗せされ、住宅価格が高すぎるとお客様は購入してくれません。だからこそ、事業者は土地使用料の支払いに縛られているのです」とタン氏は語った。

「解き放たれる」必要がある

ビンズオン省天然資源環境局副局長グエン・ティ・ビック・トゥイ氏によると、地元の不動産プロジェクトが土地使用料の支払い段階で行き詰まっている理由は、省内に鑑定企業が不足しており、土地価格を鑑定する企業を雇うのが非常に難しいためだという。

ホアンロン不動産会社のグエン・ヴァン・ズン社長は、企業向け不動産プロジェクトの土地使用料算定における混雑問題は、土地法で土地価格を査定する企業が見つからない場合、天然資源環境局が省人民委員会にプロジェクトの土地使用料を査定するための学際的チームの設置を提案すると規定されているため、対処が困難な問題ではないと述べた。しかし、現実には、近年、価格査定における違反が多数発生し、国家予算に損失が生じているため、地方当局はミスを恐れ、責任を恐れ、法的リスクを恐れている。後で責任を問われるリスクを避けるために安全な評価を行うため、地方当局はしばしば高めの土地価格を承認したり、承認を遅らせたりしている。

ズン氏は、不動産企業を土地使用料の承認において「アンティテイング（束縛からの解放）」する必要があると述べた。特に、企業から土地使用料の算定時期や方法が不合理であると報告されたプロジェクトについては、国が土地使用料を審査し、再計算する。同時に、プロジェクト価格が不合理であると判断された場合は、企業に対する延滞金を免除する。

承認手続きが完了し、土地使用料がまだ支払われていない新規プロジェクトについては、企業がプロジェクト実施時に費用と効果を計算できるよう、州管理機関は企業と時期や計算方法を確定させる必要がある。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地価格の承認に数年、あるいは数十年かかる場合があり、それが停滞を引き起こすだけでなく、評価を待つ間も企業は金利費用と機会費用を負担しなければならないため、企業のコストも増加すると述べた。

チャウ氏によると、認可プロセスが長引き、土地利用価値を正確に予測できない場合、企業の予測や財務計画にも困難が生じ、資金不足や債務返済不能のリスクに直面することになる。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html